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진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매

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상가를 고를 때는 유효 수요 대비 상가지역 면적을 봐라 (feat. 위례 신도시 상가) 제가 매번 글을 쓸 때마다 하는 말이 있습니다. 상가는 정말 어렵다.입니다. 상가는 변수가 너무 많습니다. 그래서 김종률 대표님도 상가는 어렵다고 말씀하시는 것 같습니다. 10여 년 넘게 투자하시는 분이 어렵다고 할 정도면, 저 같은 부린 이에게는 말할 것도 없죠. 이번에는 상가를 고를 때 고려해야할 요소 한 가지 더 알아보겠습니다. 바로 유효수요 대비 상가의 개수입니다. 가격이 결정되는 기본 원리이기도 합니다. 경제학에서는 수요와 공급으로 가격이 결정된다고 합니다. 상가도 마찬가지입니다. 같은 가구수 대비 상가 수가 많으면 상가 한 개당 가져가는 매출이 작아지고, 반대로 상가가 적으면 각 상가의 매출은 커질 것입니다. 신도시 투자시 아파트 가구수 대비 상가 용지의 면적이 넓은 경우가 많습니다. 그 대표..
경희대 상권, 어디가 좋을까요? (feat. 회기역 상권 분석) 안녕하세요 이번에는 대학가의 상권을 한 번 볼까 합니다. 이 글의 기본 골격은 대한민국 상가 투자지도 (김종률 저)입니다. 서울 시내에만 수십 개의 대학이 있지만, 그중에서도 크기가 좀 큰 곳을 중심으로 살펴보겠습니다. 우선 경희대학교 상권을 보려고 합니다. 경희대학교는 회기역에 위치하고 있으며 경희대학교 병원과 그 옆으로 KAIST 서울캠퍼스까지 있는 우량 상권입니다. 대학교 상권은 아령 상권이라고도 합니다. 주로 지하철역 주변과 대학교 정문 주변이 발달하고, 그 사이는 통로로만 이용되기 때문입니다. 지하철 역을 중심으로 주동선을 그려보면 위 지도의 빨간선과 같습니다. 그리고 주동선의 양쪽 끝의 파란 구역이 상권이 발달한 곳입니다. 이제 주동선을 중심으로 살펴보겠습니다. 고대로 가는 길은 크게 두 가지..
불광역의 편의점 입지 (feat. 역세권 편의점 체크리스트) 이번에는 불광역 주변의 편의점입니다. 지금까지 편의점에 관련해서 여러 개의 글을 쓰고 있습니다. 2020/12/01 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - 천호역의 편의점 입지 분석. (feat. 일반 상업 지역 편의점) 2020/11/29 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - 노원역 북쪽의 편의점 입지 분석 (대로변보다는 골목) 2020/11/28 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - 일반 주거지역에서의 편의점 투자. 어디가 좋을까? 2020/11/27 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - 대로변 편의점 vs 골목 편의점 , 유효수요와 주동선(feat. 낙성대) 불광역은 연신내역과 함께 서울 서북부..
천호역의 편의점 입지 분석. (feat. 일반 상업 지역 편의점) 위의 지도는 천호역의 북동쪽을 보여주고 있습니다. 왜 이곳을 분석하려 하냐면, 이 곳이 바로 상업지역이기 때문입니다. 지금까지는 주로 주거지역의 편의점 입지를 알아보았습니다. 이번에는 상업지역의 편의점 입지를 보고자 합니다. 상업지역은 주동선 중요성이 조금 떨어진다고 합니다. 상업지역은 이면 골목도 잘되고, 특히 골목에 큰 회사가 있거나, 먹자골목이거나 모텔 등이 있을 경우에는 수요가 많다고 합니다. 그래서 주동선도 중요하지만, 편의점이 위치할 자리 옆에 뭐가 있는지를 확인해야 합니다. GS천호점을 먼저 보겠습니다. 이 천호점의 앞에는 현대백화점과 이마트, 현대홈쇼핑이 있고, 뒤쪽으로는 각종 호텔, 모텔들이 있습니다. 판매시설이면, 고객들만 있는 것이 아니고 직원들도 굉장히 많습니다. 그렇기 때문에 이 ..
노원역 북쪽의 편의점 입지 분석 (대로변보다는 골목) 이번에는 노원역 북쪽의 입지를 보겠습니다. 편의점으로만 분석하는 이유는 가장 쉬워서입니다. 김종률 대표님 말씀으로는 편의점이 입지의 바로미터라고 합니다. 그 어떤 업종보다도 영업력 브랜드 보다는 입지가 중요한 업종이기 때문입니다. 그래서 편의점으로 분석을 하고, 편의점이 잘되는 자리라면 입지가 좋은 곳이라는 것입니다. 그리고 투자자 입장에서도 가장 안전한것 같습니다. 이것은 대표님 의견이 아니라 저의 의견입니다. 편의점은 상가가 유지되기 위한 최소 단위인 500세대에서도 살아남는 업종입니다. 500세대 상권에는 부동산, 미용실, 세탁소, 편의점처럼 1인 점포만이 살아남습니다. 다른 업종들은 인건비를 이기지 못해서 들어올 수가 없다고 합니다. 그래서 저도 편의점 투자가 가장 이상적이라고 봅니다. 안전한 것..
일반 주거지역에서의 편의점 투자. 어디가 좋을까? 이번에는 개발 밀집도가 낮은 지역의 원룸촌에서의 편의점 투자에 대해서 알아보려 합니다. 고밀도 개발 지역은 준주거지역이나 상업지역을 말합니다. 이 곳에는 고시원이나 오피스텔들이 들어오기 때문에 단위면적당 거주 인구가 많아서 편의점 같은 것이 들어왔을 때에 매출이 잘 나올 수 있습니다. 하지만 1종 또는 2종 일반주거지역은 아파트가 아니고서는 원룸이 들어오기 때문에 50평 정도 땅에 10-19가구가 한계입니다. 그래서 상대적으로 유효수요가 적어서 매출도 낮게 나옵니다. 이런 곳에서는 주동선이 매우 중요하게 됩니다. 이번에는 안산의 편의점 두 곳의 매출을 보면서 입지 분석을 해보겠습니다. 1번은 안산 사동의 편의점, 2번은 안산 송호동의 편의점입니다. 둘 중 어디가 좋아보이시나요? 우선 유효수요가 2번이 훨..
대로변 편의점 vs 골목 편의점 , 유효수요와 주동선(feat. 낙성대) 이번에도 김종률 대표님의 책을 참고하여 상권을 분석해보려 합니다. 낙성대는 서울대에서 가까워서 많은 원룸들이 있습니다. 원룸, 자취가 많은 곳은 편의점 장사가 잘된다고 합니다. 일반적으로 아파트, 그중에서도 대형 평수가 많은 곳은 편의점 매출이 낮고, 오피스텔, 원룸과 같이 젊은 인구들이 많이 거주하는 곳은 편의점 매출이 높습니다. 그렇다면 낙성대 북쪽의 거주지에서 일 매출이 가장 높은 곳은 어디일까요? 대로변 vs 골목길 , 여러분의 선택은? 우선 정다부터 공개하자면, 골목길 편의점이 매출이 높습니다. 그렇다면 이 중에서도 가장 일 매출이 높은 편의점을 찾아보겠습니다. 역시 주동선과 유효수요로 후보지를 찾아봅니다. 역을 중심으로 배후 수요 지역을 세 군데로 나누어 보았습니다. 우선 C는 면적이 가장 좁..
아메바 지도 그리기로 상권분석 , 사거리 vs 이면도로 대한민국 상가 투자지도의 내용을 바탕으로 상권 분석을 해보고 있습니다. 이번에는 아메바 지도를 이용해 유효수요의 범위를 예측해서 상권 분석을 하는 법을 해보겠습니다. 유효수요와 주동선을 이용한 입지 분석은 앞의 글을 참고해주세요 ^^ 2020/11/21 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - 내방역 상가 최고의 입지를 찾아보자. (feat. 대한민국 상가 투자지도) 내방역 상가 최고의 입지를 찾아보자. (feat. 대한민국 상가 투자지도) 오늘은 유효수요와 주동선으로 상가 입지 보는 법을 다시 연습해 보겠습니다. 스스로 연습을 해보았지만 정답지가 없다 보니, 맞는지 틀리는지를 알 수가 없었습니다. 그래서 이번에는 정답지 dr-feelsogood.tistory.com 아메바 지도는..
내방역 상가 최고의 입지를 찾아보자. (feat. 대한민국 상가 투자지도) 오늘은 유효수요와 주동선으로 상가 입지 보는 법을 다시 연습해 보겠습니다. 스스로 연습을 해보았지만 정답지가 없다 보니, 맞는지 틀리는지를 알 수가 없었습니다. 그래서 이번에는 정답지를 가지고 한 번 알아보려 합니다. 제가 제일 좋아하는 상가투자 전문가는 김종률 보보스 대표님입니다. 그분의 수업도 들었고 상가 / 토지 책을 모두 샀습니다. 그리고 이번에 신간이 나와서 또 한 번 구매했습니다. 김종률 대표님의 가장 큰 장점은, 감으로 상가 입지를 분석하지 않고 숫자와 데이터로 한다는 것입니다. 오랫동안 임차인이 바뀌지 않은 상가는 좋은 상가? 대로변 상가는 좋은 상가? 아파트 입구가 아닌 사람들이 많이 다니는 샛길에 있는 상가는 좋은 상가? 이런 것들은 매 케이스마다 달라서 일반적인 원칙으로 적용할 수는 ..
레이어드 홈, 이제 우리 집이 슬세권으로 확장된다. (feat. 트렌드 코리아 2021) 최근에 코로나 바이러스가 몰고 온 대변혁을 다루는 책들이 많습니다. 그중에서 트렌드 코리아는 지속적으로 다가오는 해이 트렌드를 예측하는 책을 내고 있습니다. 이번에 나온 2021년 판에 흥미로운 이야기들이 많습니다. 그중에서도 저는 집에 관한 이야기를 하고 싶습니다. #2 Omni Layered home 너무나 당연하게 여겨지던 정형적이고 고정된 공간, 집이 변화의 진앙지가 되고 있다. 사실 '집과 동네'는 지난 10여 년간 꾸준히 영향력이 커지고 있는 트렌드였다. 그러다가 2020년 코로나 사태로 전 국민이 오랜 시간 집에 머무르면서 집에 대한 관심이 폭발적으로 늘었다. 그 결과 마치 여러 벌의 옷을 겹쳐 입어 멋을 부리는 '레이어드 룩' 패션이나, 이미지 프로그램 '포토샵'에서 이미지의 층을 의미하는..
안산시 단원구 초지동 고잔역 주변의 상가는 어떨까요? 상권이 아니라 동선으로 분석하기 이번에는 안산시로 떠나보겠습니다. 경매 물건을 보면서 나름대로 분석을 하고 있습니다. 개인 기록 및 공부용입니다. ^^ 물건 분석은 언제나 지도부터 시작합니다. 로드뷰는 마지막에 봐야 합니다. 겉은 번지르르해도 실상은 공실만 나는 상가가 수두룩 하니까요. 지도를 보니 고잔역 근처입니다. 고잔역 바로 옆은 아니고 약 1.2KM 떨어져 있으니 역세권 상가라고 하기에는 조금 애매합니다. 주거지에 위치하고 있으니 근린상가임은 확실합니다. 우선 주변 아파트가 많으니 배후 수요는 풍부해 보입니다. 그런데 또하나 빠트리면 안 되는 것이 바로 지적 편집도입니다. 지적 편집도를 확인하니 우리가 제일 좋아하는 빨간 땅입니다. 바로 상업용지이죠. 상업용지는 주거용지에 비해서 건폐율,용적률이 높습니다. 그래서 같은 땅에도 건..
다중생활시설이 뭐죠? 고시원업의 건축기준 (feat. 건축물의 종류) 경매지를 보다 보면 다중 생활시설이라고 되어있는 것들이 있습니다. 다중 생활시설이란 건축법 시행령에 따른 (출처 2017. 2. 3 개정, 용도별 건축물의 종류) 용도별 건축물의 종류에서 29개 중 '제 2 종 근린생활시설'에 해당하는 것입니다. 4. 제2종 근린생활시설 가. 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오 물감 상실, 비디오물 소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 나. 종교집회장[교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(祭室), 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다]으로서 같은 건축물에 해당 용 도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 ..

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