오늘은 유효수요와 주동선으로 상가 입지 보는 법을 다시 연습해 보겠습니다.
스스로 연습을 해보았지만 정답지가 없다 보니, 맞는지 틀리는지를 알 수가 없었습니다.
그래서 이번에는 정답지를 가지고 한 번 알아보려 합니다.
제가 제일 좋아하는 상가투자 전문가는 김종률 보보스 대표님입니다.
그분의 수업도 들었고 상가 / 토지 책을 모두 샀습니다.
그리고 이번에 신간이 나와서 또 한 번 구매했습니다.
김종률 대표님의 가장 큰 장점은, 감으로 상가 입지를 분석하지 않고 숫자와 데이터로 한다는 것입니다.
오랫동안 임차인이 바뀌지 않은 상가는 좋은 상가?
대로변 상가는 좋은 상가?
아파트 입구가 아닌 사람들이 많이 다니는 샛길에 있는 상가는 좋은 상가?
이런 것들은 매 케이스마다 달라서 일반적인 원칙으로 적용할 수는 없습니다.
그런데 김종률 대표님은 언제나 유효수요와 주동선으로 상가 분석을 합니다.
그래도 어려운게 상가 입지 분석이긴 합니다. 김 대표님도 언제나 말씀하십니다. 상가가 제일 어렵다고.
저도 경매지를 보면서 물건 분석을 하는데, 너무 어렵습니다.
그래서 이번에는 김종률 대표님께서 쓴 책을 보고 정답지를 공부해 보겠습니다.
김밥 상가를 이야기하면서 내방역을 말씀하십니다.
내방역은 서쪽으로는 이수역, 남쪽으로는 방배역이 있습니다.
7호선은 2호선 4호선에 비하면 이용량이 현저히 낮습니다. 특히나 이수역은 4/7호선 환승역으로 유동인구가 엄청납니다. 그래서 당연히 상가를 산다면 방배역과 이수역을 선호하겠죠.
물론 맞는 말일 수 있습니다. 비슷한 입지 조건이라면 더 좋은 상권을 사는 것이겠죠.
하지만 좋은 상권에서 꼴찌 입지를 사느니, 꼴찌 상권에서 1등 입지를 사라고 합니다.
그 예로 내방역 예시를 듭니다.
위의 지도에서처럼 내방역 주변에는 서리풀 공원이라는 엄청난 녹지가 있습니다. 그래서 그 면적만큼 거주인구가 줄어듭니다.
그럼에도 녹지가 있으면 동선 파악이 쉽고, 1등 입지는 경쟁 입지가 없어서 주변 장악력이 강합니다.
그래서 오히려 녹지를 끼고 있는 1-2, 7-8번 출구쪽이 상권 분석도 쉽고 투자도 쉬울 수 있습니다.
1-2번 출구 쪽을 한 번 보겠습니다.
1-2번 출구의 배후 수요는 빨간 동그라미 안쪽입니다.
그런데 이 모든 수요는 아주 간단하게 1번, 2번 출구 앞으로 모이게 됩니다.
위의 그림과 같이 주동선이 모두 1, 2번 출구 앞으로 모이게 됩니다.
여기에서 2번 출구 앞에 있는 김밥집 하나를 보겠습니다.
이 곳은 김가네라는 김밥 프랜차이 점입니다.
책 내용에 따르면 일 매출은 200이 조금 안되며, 월은 5400만 원 정도가 됩니다.
그리고 이 중 월세 차감 전 점주의 수익은 1700만원 가량이라고 합니다.
월세에 따라 다르겠지만 월세 500을 내면 점주 인건비 포함해서 1200입니다.
나쁘지 않아 보입니다.
이처럼 상가는 철저하게 입지에 무게를 두고 분석해서 접근해야 합니다.
다음번에는 다른 곳도 알아보겠습니다.
감사합니다.
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