대로변 편의점 vs 골목 편의점 , 유효수요와 주동선(feat. 낙성대)

이번에도 김종률 대표님의 책을 참고하여 상권을 분석해보려 합니다. 

 

낙성대 주변의 편의점 출처: 카카오맵

 

낙성대는 서울대에서 가까워서 많은 원룸들이 있습니다. 

 

원룸, 자취가 많은 곳은 편의점 장사가 잘된다고 합니다. 

 

일반적으로 아파트, 그중에서도 대형 평수가 많은 곳은 편의점 매출이 낮고, 오피스텔, 원룸과 같이 젊은 인구들이 많이 거주하는 곳은 편의점 매출이 높습니다. 

 

그렇다면 낙성대 북쪽의 거주지에서 일 매출이 가장 높은 곳은 어디일까요?

대로변 vs 골목길 , 여러분의 선택은?

우선 정다부터 공개하자면, 골목길 편의점이 매출이 높습니다. 

 

그렇다면 이 중에서도 가장 일 매출이 높은 편의점을 찾아보겠습니다. 

 

역시 주동선과 유효수요로 후보지를 찾아봅니다. 

 

낙성대 북쪽의 상권을 크게 세개로 나눌 수 있습니다.  출처: 카카오맵

 

역을 중심으로 배후 수요 지역을 세 군데로 나누어 보았습니다. 

 

우선 C는 면적이 가장 좁아서 수요가 제일 적어 보여 제외하겠습니다. 

 

이제 A와 B가 남는데 A 수요가 훨씬 많아 보입니다. 

 

그렇다면 A 쪽의 유효수요를 잡는 편의점이 매출이 가장 높을까요?

 

아닙니다. 길고 짧은 것은 대봐야 합니다. 

 

이제 유효수요 범위를 잡았으니 주동선을 역을 중심으로 잡아보겠습니다. 

 

A의 주동선부터 봅니다. 

 

A 지역의 주동선과 메인 입지 세 곳.  출처: 카카오맵

A지역은 풍부한 배후수요를 바탕으로 대로변을 따라서 주동선이 분포하고, 세 개의 동그라미 부분이 가장 입지가 좋아 보인다.  

 

그리고 이 세 동그라미 중에서 가장 좋아 보이는 곳은 어디일까요? 

 

원래대로라면 주동선이 가장 많이 겹치는 대로변의 1번 동그라미일 것입니다. 

 

하지만 편의점과 같은 근린상가는 그렇지 않습니다. 대로변에서 노출이 많이 되는 것보다 안쪽의 유효수요와 가까워야 합니다.

 

그래서 2번 또는 3번이 1번보다는 훨씬 좋습니다.

 

그런데 문제는 1, 2, 3번에 동시에 편의점이 있을 경우는 어떨까요?

 

원래는 2번이 3번보다는 좋습니다. 2번이 배후에 더 많은 수요를 두기 때문입니다. 

그런데 3번은 2번으로 가는 수요를 중간에 끊어먹습니다. 

 

그래서 2, 3번이 매출을 나눠가지게 됩니다. 

 

그래도 굳이 따지자면 2번 편의점이 A지역에서는 가장 매출이 좋아 보입니다. 

 

이제는 B지역으로 가보겠습니다. 

 

B지역의 주동선과 우수한 입지 네 곳.  출처: 카카오맵

 

B지역은 분석이 좀 더 간단합니다. 

1 2 3 4 네 곳의 편의점이 주동선에 위치해있습니다. 

 

 이 중에서도 역시 대로변보다는 안쪽의 2, 4 번 이 더 좋아 보입니다 

 

2번과 4번 중에는 어디가 더 좋을까요?

 

2번이 집결력이 더 좋아보이긴 하는데, 4번은 배후 면적이 좀 더 넓어 보입니다. 

이렇게만 보면 두 곳은 거의 비슷해 보입니다. 

 

이럴 때 필요한 것은 밀도에 대한 고려입니다. 

 

밀도는 어떻게 볼까요? 가장 중요한 것은 땅의 성격, 즉 지적 편집도를 보는 것입니다. 

 

고밀도로 개발할 수 있는 땅일 수록 동일 면적 대비 거주 인구가 많을 것이고, 더 높은 매출을 일으킬 것입니다. 

 

지적 편집도를 보면, 

 

지적편집도에 따른 준주거지역을 까만 박스로 표시하였다. 출처: 카카오맵

 

위의 그림과 같이 검정 박스는 준주거지역에 해당합니다. 

 

준주거지역은 용적률이 높고 건폐율도 높아 고밀도 개발이 가능합니다. 

 

그래서 지적편집도까지 참고한다면 2번이 4번보다 더 좋습니다. 

 

고밀도 원룸/고시원의 중심에 놓여있기 때문입니다. 

 

그리고 김대표님은 A지역보다는 B지역의 준주거지역에 위치한  2번 편의점이 이 일대 최고의 매출이라고 정리해주십니다.

 

상가는 정말 분석이 어려운 것 같습니다. 

사실 유효수요와 주동선 분석도 쉽지 않은데, 이렇게 여러 변수들을 접목시키는 일은 더욱 어렵습니다. 

 

그래서 이렇게 정답지를 보면서 자꾸 연습을 하고 있습니다. 

그리고 이  규칙들을 다시 경매지를 보면서 물건에 직접 적용해봐야 실력이 늘 것 같습니다. 

 

이번 글에서는 편의점과 같은 근린상가 분석 시에는 유효수요, 주동선을 기본으로 하되 밀도까지 고려하는 법을 배워봤습니다. 여러분들도 한 번 해보시면 많은 도움이 될 것입니다.