일반 주거지역에서의 편의점 투자. 어디가 좋을까?

 

이번에는 개발 밀집도가 낮은 지역의 원룸촌에서의 편의점 투자에 대해서 알아보려 합니다. 

 

고밀도 개발 지역은 준주거지역이나 상업지역을 말합니다. 

이 곳에는 고시원이나 오피스텔들이 들어오기 때문에 단위면적당 거주 인구가 많아서 편의점 같은 것이 들어왔을 때에 매출이 잘 나올 수 있습니다. 

 

하지만 1종 또는 2종 일반주거지역은 아파트가 아니고서는 원룸이 들어오기 때문에 50평 정도 땅에 10-19가구가 한계입니다. 그래서 상대적으로 유효수요가 적어서 매출도 낮게 나옵니다. 이런 곳에서는 주동선이 매우 중요하게 됩니다. 

 

이번에는 안산의 편의점 두 곳의 매출을 보면서 입지 분석을 해보겠습니다. 

1번은 안산 사동의 편의점, 2번은 안산 송호동의 편의점입니다. 

 

1번 안산 사동, 2번 안산 송호동의 편의점 출처: 카카오맵

 

둘 중 어디가 좋아보이시나요?

 

우선 유효수요가 2번이 훨씬 많아 보입니다. 

그런데 여기에서는 유효수요의 절대 크기보다는 입지를 비교하려고 합니다. 

 

입지에서 유효수요와 주동선이 중요합니다. 

주동선은 아파트 단지는 입구를 중심으로 그리면 되기 때문에 편합니다. 

 

그렇다면 이런 골목에서는 어떻게 해야 할까요?

 

역을 중심으로 그리기도 하지만, 기본적으로는 관통 도로가 중요하다고 합니다. 

 

1번부터 보겠습니다. 

 

1번 안산 사동의 관통도로들, 핑크색점들은 다른 편의점의 위치입니다. 출처: 카카오맵

 

관통도로는 주변 대로와 연결되는 도로를 말합니다. 

 

1번 블록의 관통도로는 위의 그림처럼 빨간선들입니다. 

 

그리고 이러한 골목에서는 관통도로가 교차하는 부위가 가장 좋다고 합니다. 

 

그렇다면 관통도로 하나만을 물고 있고 뒤가 막혀있는 1번 입지는 결코 좋지 않습니다. 

 

다른 편의점들 (핑크색 동그라미)들은 여기에 비해서 훨씬 좋은 입지에 있습니다. 

 

이제는 2번을 보겠습니다. 

 

2번 안산 송호동의 편의점 주변 관통도로들 출처: 카카오맵

 

2번은 확연히 메인 관통도로가 교차하는 지점에 위치한 것을 볼 수 있습니다. 

 

1번보다 유효수요도 많을뿐더러, 입지도 좋습니다. 

 

당연히 2번 편의점이 1번보다 매출이 높을 것입니다. 

 

위의 두 사례를 보면, 밀집도가 다소 떨어지는 지역에서는 반드시 관통도로를 물고 있는 곳에 투자해야 함을 알 수 있습니다. 

 

밀집도가 높은 곳은 다릅니다. 

밀집도가 높은 곳은 관통도로가 아니어도 주변에 오피스텔, 업무시설 등을 끼고 있다면 이면도로이고, 유동인구가 많지 않아도 매출이 높을 수 있습니다. 

 

이에 관련해서는 앞의 글에서도 한 번 소개한 적이 있습니다. 

2020/11/27 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - 대로변 편의점 vs 골목 편의점 , 유효수요와 주동선(feat. 낙성대)

대로변 편의점 vs 골목 편의점 , 유효수요와 주동선(feat. 낙성대)

 

상가 투자는 정말 어렵습니다. 

그리고 투자가 아니어도 자영업을 하시는 분들은 대로변이라고, 아니면 건물이 좋아 보인다고 덜컥 입점했다가는 폐업하는 일이 생길 수 있으니, 기본적인 입지는 공부하시면 도움이 될 것 같습니다. 

 

감사합니다.