아메바 지도 그리기로 상권분석 , 사거리 vs 이면도로

 

대한민국 상가 투자지도의 내용을 바탕으로 상권 분석을 해보고 있습니다. 

이번에는 아메바 지도를 이용해 유효수요의 범위를 예측해서 상권 분석을 하는 법을 해보겠습니다. 

 

유효수요와 주동선을 이용한 입지 분석은 앞의 글을 참고해주세요 ^^

2020/11/21 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - 내방역 상가 최고의 입지를 찾아보자. (feat. 대한민국 상가 투자지도)

내방역 상가 최고의 입지를 찾아보자. (feat. 대한민국 상가 투자지도)

 

아메바 지도는 분석하고자 하는 상권을 자세히 들여다보면서 이리저리 유효 수요 범위를 지도에 그린 것입니다. 

 

아메바 지도가 왜 중요하냐면, 특정 상가에 어떤 업종이 들어왔을떄, 얼마나 매출이 생길 것인지 대략적으로 가늠을 해볼 수 있기 때문입니다. 

 

상권 분석의 기초 중의 기초라고 볼 수 있습니다. 

 

이번에는 베이커리 업종의 대표 주자인 파리바게뜨를 이용해 분석해보겠습니다. 

 

파리바게뜨 매탄위브점의 상권 분석 출처: 카카오맵

김종률 대표님의 수업을 들었지만, 여전히 실전에 적용하는데에는 많은 어려움이 있습니다. 

그래서 책을 보면서 대표님이 예시로 든 상권들을 직접 분석해 보고 있습니다. 

 

우선 지도를 축소해서 보면, 해당 점포는 매탄초등학교 옆이며, 주변에 대단지 아파트와 공원을 끼고 있습니다. 

 

그리고 주변에 수인분당선이 있습니다. 

 

우선 유효수요와 주동선을 봐야 합니다. 

 

유효수요 범위를 그리는 작업이 아메바 지도라고 볼 수 있겠습니다. 

파리바게뜨의 유요수요 범위 출처: 카카오맵

우선은 이렇게 그려볼 수 있겠습니다. 

 

남쪽으로 있는 매탄두산위브 하늘채 아파트는 3300세대 급이지만 이 단지 전체가 여기로 올 것 같지는 않습니다. 

그래서 반만 짤랐습니다. 

 

북쪽의 삼성 1차, 동남아파트는 이쪽으로 오겠지만, 성일아파트에는 파리바게뜨가 또 있어서 이쪽으로 오지 않을 것 같아 제외하였습니다. 

 

그런데 여기에서 의문점 하나는 수원시청 역이 지도에서 남서쪽에 있는데, 주동선은 여기로 가는 것이 아닐까 하는 것입니다. 

 

사실 이 문제는 저도 잘 모르겠습니다. 그런데 김대표님께서는 이 상권 분석을 할 때에 지하철 역을 언급하지는 않았습니다. 

 

기본적으로는 지하철로 가는 길이 기본적으로 주동선이긴 합니다. 

 

그런데 이 지역은 좀 특이한 점이 지도 동쪽으로 삼성 대단지 연구소가 위치하고 있습니다. 

 

아마도 많은 사람들은 수원에서 서울로 출퇴근하기 보다는, 바로 인근의 삼성 관련 회사로 출퇴근을 하지 않을까 생각해 봅니다. 

 

수원 영통구에 위치한 대규모 삼성 전자 단지 출처: 카카오맵

지하철이 주동선이 아닐 것 같다는 것은, 일평균 승하차량을 통해서도 파악해 볼 수 있겠습니다. 

 

나무위키의 승하차량 통계

 

2019년 통계를 보면, 수원시청은 일평균 2만 6천여명이 이용합니다. 

수원 정도에서는 낮은 편은 아니지만, 서울 같이 집결력이 있지는 않습니다. 

 

또 지하철역까지 약 1km정도 떨어져 있어서 지하철로 직접 걸어가기보다는, 버스를 많이 이용하는 것 같습니다. 

 

다시 돌아와서 이 아메바 지도에서 가장 좋은 입지는 어디일까요?

 

출처: 카카오맵

1번은 대로변에 위치하고 있으며 사거리에 코너자리 입니다. 

 

2번은 대로변도 아니고, 이면도로이며 사거리도 아닙니다. 

 

정답은 2번입니다. 

왜냐하면 이 곳은 근린상권이기 때문입니다. 

 

근린 상가는 기본적으로 주거지역에 가까워야 합니다. 

 

그래서 대로변 보다는 오히려 주거지를 바라보고 있는 곳들이 훨씬 좋다고 합니다. 

 

1번은 길건너에는 공원 밖에 없습니다. 유동인구가 많아 보이지만, 실제로는 허수입니다. 

 

이를 흐르는 입지라고도 합니다. 

 

반면에 2번은 삼성1차아파트와 하늘채 아파트를 바라보고 있습니다. 

물론 이 아파트들의 인구가 전부 여기를 거치진 않겠지만, 약 반 정도는 여기로 오지 않을까요?

 

실제로 1번에는 뚜레쥬르가 있었고 2번에는 파리바게뜨가 있었는데, 1번 자리는 폐업을 하고 지금은 2번 자리에 파리바게뜨만 남았다고 합니다. 

 

 

이번 챕터의 결론은 눈에 보기에 좋아보이는 곳보다는 유효수요가 몰릴만한 곳을 보는 눈을 키워야 한다는 것입니다. 

 

모두들 건승하시길 바랍니다. 감사합니다.