이번에는 안산시로 떠나보겠습니다.
경매 물건을 보면서 나름대로 분석을 하고 있습니다.
개인 기록 및 공부용입니다. ^^
물건 분석은 언제나 지도부터 시작합니다.
로드뷰는 마지막에 봐야 합니다.
겉은 번지르르해도 실상은 공실만 나는 상가가 수두룩 하니까요.
지도를 보니 고잔역 근처입니다.
고잔역 바로 옆은 아니고 약 1.2KM 떨어져 있으니 역세권 상가라고 하기에는 조금 애매합니다.
주거지에 위치하고 있으니 근린상가임은 확실합니다.
우선 주변 아파트가 많으니 배후 수요는 풍부해 보입니다.
그런데 또하나 빠트리면 안 되는 것이 바로 지적 편집도입니다.
지적 편집도를 확인하니 우리가 제일 좋아하는 빨간 땅입니다.
바로 상업용지이죠.
상업용지는 주거용지에 비해서 건폐율,용적률이 높습니다. 그래서 같은 땅에도 건물을 넓고 높이 올릴 수 있습니다.
건폐율 용적률은 사실 지방자치단체 별로 다 다릅니다. 그래서 정확한 건 해당 관공서에 물어봐야 합니다.
우선 전국 조례를 정리해놓은 것이 있어서 올립니다.
kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=315&tblId=TX_315_2009_H1108A
KOSIS
kosis.kr
위의 표를 보면 안산시의 근린상업지역 용적률 건폐율이 나와있습니다.
보시면 알겠지만 서울이 항상 가장 낮습니다.
안산시는 경기도 권이라서 조금 좋죠.
안산시 근린상업지역의 건폐율은 70%, 용적률은 800%입니다.
중심 상업 지역 만큼은 아니지만, 이 주변에서는 가장 좋은 땅이라고 볼 수 있습니다.
그런데 상업지역이면 뭐가좋죠?
건물을 높이 올릴 때 좋긴 한데, 경매 물건들은 이미 지어져 있는 상가 한 개를 사거나 빌딩 한 채를 사는 경우가 더 많습니다.
그러면 상업 지역이어도 좋은 건 없지 않나요
하지만 상업지역이라면 주변이 고밀도 개발이 되어있고, 사람들이 몰리는 지역이라는 말입니다.
이렇게 안산시 같은 곳은 계획 개발을 한 곳이기 때문에 이 곳은 처음부터 상가가 많이 들어서 있고, 사람들이 몰리게 됩니다.
우선 상권 자체는 괜찮은 경우가 많습니다.
하지만 상권만 보면 안 됩니다.
상권은 중심 상업용지를 못 따라가는 것도 있지만, 같은 상권 안에서도 입지가 가장 좋은 곳을 골라야 합니다.
위의 지도에서 처럼 중심 상업지역은 따로 있습니다.
그렇다면 근린상업지역은 말 그대로 주변 아파트 주민들을 대상으로 장사하는 곳이고 여기에 맞춰서 접근해야 합니다.
근린상가 중에서 좋은 입지의 특징은
1. 주동선에 있으며
2. 전면 상가
이렇게 두 가지로 볼 수 있습니다.
이제 주동선을 보겠습니다.
주동선은 대부분 역을 중심으로 이루어집니다.
버스는 집결력이 약하고 역으로 가는 길이 주동선 파악에 주로 쓰입니다.
( 이 부분은 확실하지는 않습니다. 일부는 버스로 역으로 이동할 것 같고, 일부는 걸어갈 것 같습니다)
위의 지도에서 파란색 박스가 근린상업지역의 대략적인 유효수요로 볼 수 있을 것 같습니다.
그런데 박스의 우측은 상대적으로 덜 올 것처럼 생겼습니다.
왜냐하면 역이 우측이기 때문입니다. 그래서 주동선도 좌에서 우로 향합니다.
이렇게 보면 아파트를 마주 보는 면 중에서도 좌측 면이 더 강해 보입니다.
제가 생각하는 좋은 입지를 노란색 박스로 표시해봤습니다.
그런데 이 중에서도 아파트의 입구를 생각하면 양 끝이 강해 보입니다.
가운데 주유소 방향은 아파트 메인 출구가 없기 때문입니다.
그래서 이중에서 가장 강해 보이는 곳은 노란 박스의 위, 아래 부분이라고 생각합니다.
최종적으로는 위의 그림과 같이 노란 박스 부분이 좋은 곳이라 생각합니다.
경매지의 물건은 위의 박스에 해당합니다.
이제 로드뷰를 보겠습니다.
코너에 위치한 5층짜리 플라자 상가입니다.
상당히 낡아 보입니다.
공부상 사용 승인일은 2002년입니다. 무려 20여 년 된 상가입니다.
이 중에서 2층에 205-206호가 경매로 나왔습니다.
상가의 위치는 완전 코너는 아니지만 같은 플라자 상가에 위치하기 때문에 괜찮아 보입니다.
그리고 이제는 임대료를 예측해 보면 좋겠습니다.
우선 각 물건은 33평입니다. 전용면적이기 때문에 전체 면적은 좀 더 높습니다.
감정평가서를 보면 전유면적은 109.40이고, 공용은 51.34입니다.
대략 합치면 50평 정도입니다.
이런 곳에 1층 상가 전용면적 10평 정도면 월세가 150 정도일 것 같습니다.
2층은 1층에 비해서 임대료가 40% 정도로 보고 있습니다.
그렇다면 2층 10평은 60만 원 정도입니다.
이 물건은 2층 30평 정도라면, 대략 150-180 정도를 받을 수 있을 것입니다.
현재 경매 정보지의 임대료는 205가 합계 50만 원으로 되어있습니다.
하지만 이 액수는 너무 낮습니다.
저는 아무리 못해도 150은 나올 것이라고 생각합니다.
그렇다면 우리가 2억 2천만 원에 사서 보증금 2천에 월세 150으로 임대를 놓는다면
대략 수익률은 150*12/2억 2천-2천 하면
15% 정도가 나옵니다.
저는 상당히 유리한 금액이라고 봅니다.
경매 물건을 볼 때에 중요한 것은 현재의 임대료만으로 봐서는 안된다는 것입니다.
주변 시세에 맞춰서 대략적으로 봐야 합니다.
오늘 물건 분석을 마치겠습니다.
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