다중생활시설이 뭐죠? 고시원업의 건축기준 (feat. 건축물의 종류)

경매지를 보다 보면 다중 생활시설이라고 되어있는 것들이 있습니다. 

 

다중 생활시설이란 건축법 시행령에 따른 (출처 2017. 2. 3 개정, 용도별 건축물의 종류)

 용도별 건축물의 종류에서 29개 중 '제 2 종 근린생활시설'에 해당하는 것입니다. 

 

4. 제2종 근린생활시설

가. 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오 물감 상실, 비디오물 소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
나. 종교집회장[교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(祭室), 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다]으로서 같은 건축물에 해당 용 도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
다. 자동차영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것
라. 서점(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)
마. 총포판매소
바. 사진관, 표구점
사. 청소년게임제공업소, 복합유통게임 제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
아. 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 이상인 것
자. 일반음식점
차. 장의사, 동물병원, 동물미용실, 그 밖에 이와 유사한 것
카. 학원(자동차학원·무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 교습소(자동차교습·무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 직업훈련소(운전·정비 관련 직업훈련소는 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
타. 독서실, 기원
파. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설(「관광진흥법」에 따른 기타유원시설업의 시설을 말한다. 이하 같다) 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(제3호마목의 시설은 제외한다)
로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
하. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500 제곱미터 미만인 것(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다)
거. 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
너. 제조업소, 수리점 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설로서 같은건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이고, 다음 요건 중 어느 하나에 해당하는 것

1) 「대기환경보전법」, 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상이 아닌것
2) 「대기환경보전법」, 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상 시설이나귀금속·장신구 및 관련 제품 제조시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것
더. 단란주점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 150제곱미터 미만인 것
러. 안마시술소, 노래연습장

 

즉 다중 생활시설은 종전에 '고시원'이라고 불리던 시설을 건축법 시행령에서 명칭을 개정한 것입니다. 

 

그런데 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것이라고 추가 단서가 붙어있습니다. 

 

즉 고시원 중에서 규모가 작은 것은 다중 생활시설이고, 500제곱미터 이상으로 큰 것은 '숙박시설'이라고 합니다. 

 

이 것은 다른 조항에도 모두 붙어있는 단서입니다. 

 

쉽게 정리하면 웬만한 시설은 전부 근린생활시설에 들어가는데, 면적이 넓은 (일반적으로 500 제곱미터 이상)인 경우에는 따로 분리되어 문화 및 집회 시설, 숙박시설로 분류합니다. 

 

그럼 바닥 면적의 합이 500제곱미터 이상인 고시원은? 

바로 숙박시설입니다. 

숙박시설에도 해당하는 고시원

15. 숙박시설

가. 일반숙박시설 및 생활숙박시설
나. 관광숙박시설(관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔, 호스텔, 소
형호텔, 의료관광호텔 및 휴양 콘도미니엄)
다. 다중생활시설(제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다)
라. 그 밖에 가목부터 다목까지의 시설과 비슷한 것

제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 다중 생활시설, 즉 고시원은 숙박시설에 해당하는 것입니다.

 

그런데, 이 면적 기준이 2011년에 대폭 강화된 것입니다 

2011년 이전에는 바닥 면적이 1천 제곱미터 미만일 경우에는 고시원, 이상일 경우에 숙박시설로 했었습니다.

 

news.joins.com/article/4801343

500㎡ 이상 고시원은 숙박시설

뭔가 감이 오죠.

 

면적 기준이 낮아졌다는 것은 까다로워졌다는 것입니다. 

그리고 숙박시설은 규모가 큰 만큼 건축 기준도 더 까다롭겠죠. 

 

우선 가장 큰 차이는 숙박시설은 주거지역에 지을 경우에 허가를 받아야 하는 것입니다. 

 

종전에는 1천 제곱미터라는 다소 큰 면적일 경우에만 허가를 받고 지어야 했습니다. 

 

300평 정도라는 엄청 큰 건물입니다. 

 

그런데 이제는 그 절반으로 줄여버렸습니다. 

 

www.koscaj.com/news/articleView.html?idxno=55250

대형 고시원 주거지역내 불허…500㎡ 넘으면 숙박시설 간주 - 대한전문건설신문

위 기사를 참고하면 주거지역에 짓는 대형 고시원을 불허하기 위한 조치라고 쓰여있습니다. 

 

그래서 최근에는 고시원을 지을 때에 조금만 커지면 숙박시설로 넘어가게 되어 조심해서 짓습니다.

 

경매지를 검색할 때에도 분리가 되어있습니다. 

고시원은 근린시설과 숙박시설 두 곳에서 찾을 수 있다

 

일반적인 다중생활시설(고시원)의 건축기준은 어떨까요?

 

이 내용은 반드시 알아야 합니다. 

경매 또는 일반 매매로 고시원을 매입할 때에 기준에 맞지 않는다면 과감히 패스해야 합니다 

 

자칫 잘못하면 위반건축물로 등재되어 강제이행금에 시달리게 됩니다. 

 

이는 법령정보 중 '다중생활시설 건축기준'에서 찾아볼 수 있습니다. 

 

www.law.go.kr/행정규칙/다중생활시설건축기준/(2015-897,20151204)

다중생활시설건축기준

[시행 2015. 12. 4.] [국토교통부고시 제2015-897호, 2015. 12. 4., 제정]

제1조(목적) 이 기준은「건축법 시행령」 제3조의5 및 별표1 제4호거목에 따른 다중생활시설에 대한 건축기준을 정함을 목적으로 한다.

 

제2조(건축기준) 다중생활시설은 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.

  1. 각 실별 취사시설 및 욕조 설치는 설치하지 말 것(단, 샤워부스는 가능)

  2. 다중생활시설(공용시설 제외)을 지하층에 두지 말 것

  3. 각 실별로 학습자가 공부할 수 있는 시설(책상 등)을 갖출 것

  4. 시설내 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)을 설치할 것

  5. 2층 이상의 층으로서 바닥으로부터 높이 1.2미터 이하 부분에 여닫을 수 있는 창문(0.5제곱미터 이상)이 있는 경우 그 부분에 높이 1.2미터이상의 난간이나 이와 유사한 추락방지를 위한 안전시설을 설치할 것

  6. 복도 최소폭은 편복도 1.2미터이상, 중복도 1.5미터이상으로 할 것

  7. 실간 소음방지를 위하여 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조에 따른 경계벽 구조 등의 기준과 「소음방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조기준」에 적합할 것

  8. 범죄를 예방하고 안전한 생활환경 조성을 위하여 「범죄예방 건축기준」에 적합할 것

 

1번 항목부터 중요합니다.  취사시설 (싱크대, 조리대, 가스레인지 등)은 안됩니다.

그리고 욕조도 안되는데 샤워시설은 가능합니다. 

 

5번 여닫을 수 있는 창문이 있어야 한다.

 

6번 복도에 대한 기준도 있습니다. 

 

이러한 기준들은 화재 시에 피해를 줄이기 위한 것들입니다.

몇 번의 고시원 화재로 대규모 인명피해가 생기면서 이를 방지하기 위해 생긴 법들이죠. 

 

고시원은 좋은 위치에 있고 저렴한 가격에 매입할 수 있다면 정말 매력적인 투자처입니다. 

하지만 건축물의 용도와 건축기준에 대해서 정확히 알고 접근해야겠습니다. 

 

감사합니다.