고시원 투자 시 예상 수익률과 위반건축물에 따른 강제이행금

고시원은 상당히 매력적인 투자일 수 있습니다. 

 

고시원은 제2종 근린생활시설로 들어가고 상업시설이기 때문에 다가구와 달리 용적률 제한이 덜합니다.

 

다가구는 3층이 한계입니다. 1층에 주차장을 하면 4층까지 올릴 수 있지만 얼마 안 됩니다. 

그리고 다가구는 취사가 가능하기 때문에 소방시설을 갖춰야 하고, 주차용지도 더 많이 써야 합니다. 

결국 건축비가 올라가는 것이죠.  

 

서울시 다가구 주차 대수를 보면 (지방자치단체마다 조례가 다릅니다. 서울이 가장 까다롭습니다)

전용면적 30제곱미터 이하 0.5대

전용면적 30제곱미터 초과 60제곱미터 이하 0.8대

전용면적 60제곱미터 초과 1대 입니다. 

 

그런데 고시원은 다릅니다. 고시원은 상업용지에 건축을 한다면 용적률은 350%까지도 받을 수 있습니다. 

취사시설이 원칙적으로 금지되어 소방 시설이 덜 까다롭습니다. (원칙적이란 말은 후에 설명하겠습니다)

 

주차 대수는 고시원은

전용면적 80제곱미터 당 1 대 또는 실당 0.3대가 필요합니다. 

 

그래서 고시원은 작은 땅에 적은 비용으로 6층이나 7층까지 올릴 수 있습니다. 

 

당연히 수익률도 높아질 수 있습니다. 

 

이번에는 최근에 진행중인 경매 사례를 통해 한 번 수익률을 알아보고자 합니다. 

현재 진행 중인 사건입니다. 

 

토지면적은 77평인데 건물면적은 321평입니다. 

 

건축물대장을 보면 용적률 349%입니다. 좁은 땅에 8층까지 올렸고, 2-7층이 고시원, 8층은 물탱크실입니다. 

 

총 36개실이 있습니다. 

그런데 주차장은 고작 7대만 필요합니다. 

 

다가구에 비해 얼마나 효율적인지 알 수 있습니다. 

 

이제 수익률을 보겠습니다. 

 

여기는 수원시 망포역 인근입니다. 

바로 옆에 삼성 로지텍 회사와 연구소가 있습니다. 

고시원에 대한 수요는 꾸준한 곳이죠. 

 

인근 부동산에 문의하니 보증금 500, 월세 35-40 정도입니다. 

 

보수적으로 500/35로 잡겠습니다. 

 

낙찰가는 정확한 예상은 어렵지만 그냥 1차로 20억해보겠습니다. 

 

20억 낙찰 후 만실은 아니고 30개를 채운다고 보면, 

 

보증금은 1억 5천, 월세는 1050만 원입니다. 1년이면 1050*12 = 12600만 원

 

수익률은 12600/ 20억-1억 5천(보증금) = 6.8% 정도입니다. 

 

엄청난 수익률입니다. 

하지만 재산세와 사업 소득에 따른 소득세도 내야 합니다. 구간마다 다르겠지만 30% 정도는 내야겠죠. 

 

현실적으로 계산을 해보면 

 

12600*0.7 / 18억 5천 = 약 4.8% 

 

이 수익률은 상당히 보수적으로 했을 때입니다.

소득세 산정 시에 건물 감가상각과 각종 부대 비용에 대한 공제가 들어갈 것이니 30%까지는 부과가 안될 가능성이 높지만, 본인의 소득 수준에 따라 과세 구간이 달라지므로 정확한 것은 세무사를 통해서 상담해야겠습니다. 

 

 

그런데 여기에 한 가지 빠진 점이 있습니다. 

 

이 고시원은 위반건축물입니다. 

 

건축물대장 상 위반건축물

위반건축물 등재 이유

취사시설을 무단으로 설치했기 때문입니다. 

건축법상 고시원은 취사시설 설치 불가, 공동 취사 시설만 해야 합니다. 

 

최초 건축 시 취사시설이 없다는 전제로 소방 시설 기준이 낮기 때문입니다. 

 

그런데 건물주들이 사업상 수익을 극대화하기 위해서 개별 취사 시설을 방마다 설치하는 것이죠. 

앞에서 말한 원칙적으로 취사가 불가능하다는 이유가 여기에 있습니다.

 

그렇게 되면 월세 20만 원 정도에서 40만 원까지 올릴 수 있습니다. 

 

그런데 문제는 이 위반건축물 등재가 되고 2회 이상 적발 시에는 강제이행금이 부과됩니다. 

 

강제이행금은 경우에 따라 다르지만, 이런 용도 변경일 경우에는 건물 표준 가액의 10% 정도까지 부과될 수 있고

원상복구 때까지 영구적으로 부과할 수도 있습니다. 

 

사업소득이 다 날아갈 수도 있는 것이죠. 

그럼에도 불구하고 많은 고시원들은 이런 용도변경을 합니다. 

왜냐하면 현실적으로 단속도 어렵고 여러 차례 적발되기도 힘들기 때문입니다. 

 

newsis.com/view/?id=NISX20160715_0014222900

'고시원이 원룸?' 싱크대 뜯으면 끝…단속 유명무실

따라서 고시원을 매입하거나 경매로 낙찰받을 시에는 위반 건축물 등재 여부를 확인하고 

위반건축물일 때에는 원상복구를 하고 사업을 시작해야 합니다. 

 

그런데 취사 시설을 제거하였을 때에는 수익률이 엄청나게 낮아지리 수 있습니다. 

 

이를 고려해서 투자해야겠습니다. 

감사합니다.