동북지역 상권 어디가 좋을까요? 수유역 vs 쌍문역

이번에는 상권을 파악하는 법 중에 유효수요 면적으로 파악하는 법에 대해서 간단히 알아보겠습니다. 

 

서울은 크게 서북, 동북, 사대문, 남서, 강남, 남동 이렇게 나눕니다. 

 

물론, 항상 이렇게 나누지는 않지만, 대략 이렇게 나눕니다. 

 

이 중에서 상권의 절대 강자는 사대문과 강남입니다. 

 

여기를 제외한 나머지는 크기가 작지만, 서울 모든 사람들이 중심 상권에서만 생활할 수는 없고, 집 주변의 상권을 이용하기에 주변 지역의 수요를 감당하고 있습니다.

 

서북 지역의 대표 상권은 불광, 연신내입니다. 여기에 대해서는 따로 또 이야기해보겠습니다. 

 

오늘은 동북 지역에 대해서 알아보겠습니다. 

 

동북지역은 북쪽으로는 의정부, 동쪽으로는 구리, 남양주와 이어지는 서울의 끝자락입니다. 

 

아파트에 관심 있는 분들이라면 '노도강'에 대해서 들어보셨을 겁니다. 

 

동북지역은 노도강 지역이기도 합니다. 

 

 부동산 가격이 가장 나중에 오르고, 서울에서 가장 저렴한 곳 중 하나인 '노도강'이 위치한 곳이니 만큼, 사람들의 관심도 적습니다. 

 

하지만 상가, 빌딩 투자할 때에는 1등 상권만을 찾아서는 절대 안 됩니다. 

 

최근에는 코로나 19 사태로, 강남/ 명동과 같은 최고의 상권들도 공실이 나고 있습니다. 

realty.chosun.com/site/data/html_dir/2020/09/18/2020091801170.html

여기도 텅, 저기도 텅…'최고 상권' 강남마저 무너졌다

그리고 이 곳은 가격이 너무 비싸서 개인 투자자들은 절대 살 수가 없습니다. 

 

대로변 건물은 수천억씩 하는데, 개인은 절대 감당할 수 없죠. 

 

그리고 또 다른 문제는, 수익률이 낮다는 것입니다. 

강남은 빌딩이나 상가 매입시, 기대 수익률은 연 3% 정도입니다. 

 

반면에 서울 주변 지역은 4-5% 정도입니다. 

물론 강남은 월세 보다는 시세 차익으로 접근하는 경우가 더 많지만, 개인 투자자로서는 냉정히 생각해야 합니다. 

 

그렇다고 강남 상권에서 10억 정도 하는 상가를 찾다 보면, 변두리 중에 변두리, 상권의 끝자락에 상가를 사게 되는데, 그러면 계속 공실이 나서 손해보고 팔게 될 수도 있습니다. 

 

그래서 개인 투자자들은 상권을 보지 말고, 입지를 보고 사야 합니다. 

 

아무리 동네가 상권이 작고, 유명하지 않더라고 그 동네에서 가장 좋은 입지를 골라 사면됩니다. 

 

그래서 이번에는 동북 상권을 알아보고자 합니다. 

 

동북 상권의 대표는 수유-쌍문역, 그리고 더 동쪽의 창동-노원 라인입니다. 

 

위와 같이 지적 편집도로 봐도, 빨간 상업지역이 있는 곳은 왼쪽부터 수유역, 미아역, 창동역, 노원역입니다. 

 

이 중에서도 이번에는 수유-쌍문역에 대해서 알아보겠습니다. 

 

이 둘 중에서 어느 상권이 더 클까요?

 

보는 방법이 몇 가지 있습니다. 

 

1. 지하철역 승하차량을 본다. 

2. 지적편집도로 상업용지의 크기를 본다. 

3. 지도에서 직접 유효수요를 측정한다. 

 

1. 지하철역 승하차량을 본다. 

나무 위키에서도 볼 수 있고, 서울 도시재생 포털에서도 볼 수 있고, 서울 열린 데이터 광장에서도 볼 수 있습니다. 

data.seoul.go.kr/dataList/OA-12914/S/1/datasetView.do

서울시 지하철호선별 역별 승하차 인원 정보

 

출처 : 나무위키

 

나무 위키의 자료를 보면, 무려 3위가 수유역입니다. 그런데 6위는 쌍문이네요. 

 

큰 차이는 없지만, 수유역 일평균 승하 차량 76233명, 쌍문역 62213명으로 수유역의 승리입니다. 

 

2. 지적편집도로 상업용지의 크기를 본다. 

이 방법도 간단합니다. 

다음 지도 켜고, 지적 편집도 레이어를 클릭하면 됩니다. 

 

지적편집도 보는 법

 

 

위 지도에서 왼쪽이 수유역, 오른쪽이 쌍문역입니다. 

빨간색이 상업용지입니다. 

 

딱 봐도 알겠죠

수유역이 훨씬 발달했습니다. 

 

 

3. 지도에서 직접 유효수요를 측정한다. 

 

이 방법은 조금 낯설기도 하고, 어떻게 보면 주관적이라 실력에 따라 맞을 수도, 틀릴 수도 있다고 생각합니다. 

 

우선 지하철역 중에서도, 수유, 쌍문 정도가 되면 상업 용지가 주변에 많기 때문에 고밀도 개발을 하고, 주변 거주 인구를 모두 끌어올 수 있는 상업 시서들이 들어옵니다. 

 

그래서 유효 수요 범위가 일반 역들보다 훨씬 넓게 됩니다. 

 

일반적으로 주거 지역의 역들은 그 영향력이 도보 10분 정도 거리가 한계입니다. 

 

대략 700m= 정도입니다. 

 

그런데 상업지역을 크게 갖고 있는 역들은 그 범위가 1.5km까지 연장되기도 합니다. 

 

그래서 이를 바탕으로 유효 수요 범위를 측정해 면적을 비교합니다. 

 

 

위의 그림은 제가 임의로 측정한 것입니다. 

 

쌍문역은 주변에 산들이 막고 있어 확장에 한계가 있습니다. 

그런데 수유역은 동쪽은 산이 있지만 서쪽, 서북쪽으로는 계속 뻗어나갑니다. 

우이 신설선과 겹치긴 하지만, 상관 없습니다 4호선 이용량이 압도적으로 많기 때문입니다. 

 

그냥 간단하게 면적만 제도 수유역이 훨씬 넓습니다. 

 

그래서 오늘의 결론은 쌍문역 수유역 모두 동북 지역의 중심지이지만, 수유가 훨씬 좋다입니다. 

 

항상 입지를 비교하려면 수치화를 해야 합니다. 

그냥 막연히 강남이니까 좋아가 아니라,

 

지하철 이용량, 상업 용지 면적, 유효수요 면적 등을 비교해야 합니다. 

이렇게 하나씩 하다 보면 더 좋은 지역을 찾을 수 있을 것입니다.