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진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매

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고시원 투자 시 예상 수익률과 위반건축물에 따른 강제이행금 고시원은 상당히 매력적인 투자일 수 있습니다. 고시원은 제2종 근린생활시설로 들어가고 상업시설이기 때문에 다가구와 달리 용적률 제한이 덜합니다. 다가구는 3층이 한계입니다. 1층에 주차장을 하면 4층까지 올릴 수 있지만 얼마 안 됩니다. 그리고 다가구는 취사가 가능하기 때문에 소방시설을 갖춰야 하고, 주차용지도 더 많이 써야 합니다. 결국 건축비가 올라가는 것이죠. 서울시 다가구 주차 대수를 보면 (지방자치단체마다 조례가 다릅니다. 서울이 가장 까다롭습니다) 전용면적 30제곱미터 이하 0.5대 전용면적 30제곱미터 초과 60제곱미터 이하 0.8대 전용면적 60제곱미터 초과 1대 입니다. 그런데 고시원은 다릅니다. 고시원은 상업용지에 건축을 한다면 용적률은 350%까지도 받을 수 있습니다. 취사시설이 원칙..
4호선 상록수역 최고의 입지는? 시흥의 상록구, 그곳에서 가장 입지가 좋은 곳은 아무래도 4호선 상록수여 근처일 것입니다. 4호선이 왜 좋은 곳일까요? 우선 4호선은 서울로 가는 지하철입니다. 그래서 집결력이 굉장히 높습니다. 지하철이나 경전철 중 집결력이 높은 곳은 당연히 지하철이고 그중에서도 서울로 가는 철도일 것입니다. 얼마나 집결력이 높은지는 일일 승하 차량을 보면 됩니다. 위의 표를 참고하면 무려 18위입니다. 상계보다 많고, 동대문 역사문화공원보다는 조금 적습니다. 충분한 집결력이 잇는 것을 확인하였습니다. 이제는 입지를 보겠습니다. 북쪽은 도로로 막혀있고 아파트 단지도 없습니다. 한눈에 남쪽이 좋은 곳임을 알 수 있습니다. 그래서 이를 바탕으로 사람들의 동선을 체크해 봅니다. 입지를 분석할 때는 아파트 단지 주변이 파악이 ..
동북지역 상권 어디가 좋을까요? 수유역 vs 쌍문역 이번에는 상권을 파악하는 법 중에 유효수요 면적으로 파악하는 법에 대해서 간단히 알아보겠습니다. 서울은 크게 서북, 동북, 사대문, 남서, 강남, 남동 이렇게 나눕니다. 물론, 항상 이렇게 나누지는 않지만, 대략 이렇게 나눕니다. 이 중에서 상권의 절대 강자는 사대문과 강남입니다. 여기를 제외한 나머지는 크기가 작지만, 서울 모든 사람들이 중심 상권에서만 생활할 수는 없고, 집 주변의 상권을 이용하기에 주변 지역의 수요를 감당하고 있습니다. 서북 지역의 대표 상권은 불광, 연신내입니다. 여기에 대해서는 따로 또 이야기해보겠습니다. 오늘은 동북 지역에 대해서 알아보겠습니다. 동북지역은 북쪽으로는 의정부, 동쪽으로는 구리, 남양주와 이어지는 서울의 끝자락입니다. 아파트에 관심 있는 분들이라면 '노도강'에 대..
홍제역 해링턴 플레이스 재개발 후의 상가 최고의 입지는? (재건축 상가 투자 타이밍) 재건축, 재개발은 언제나 뜨거운 주제입니다. 재건축, 재개발은 주변 상가에게 대부분 큰 이익을 가져다줍니다. 왜냐하면 1. 세대수의 증가. -> 유효 수요의 증가 2. 수요층의 소득 수준 증가 -> 소비 증가 위의 두 가지 요인 떄문입니다. 규모가 클 수록 좋아지는 것은 맞지만, 1천 세대만 되어도 괜찮습니다. 그냥 상가 투자는 경쟁이 더 치열해서 어렵지만, 재개발- 재건축에 연계된 주변 지역 상가 투자는 호재가 아직 완벽히 반영되지 않은 단계라면 경쟁이 덜 치열해서 좋습니다. 특히 아파트 완공 전이라면 경쟁이 덜 치열해서 투자하기 좋은 타이밍입니다. 하지만 재개발 재건축 주변이라고 반드시 오르는 것은 아닙니다. 프리미엄을 붙여서 샀는데 그만큼의 이득을 보지 못하는 경우도 부지기수입니다. 그래서 재개발 ..
2030 도시 기본 계획이 뭐죠? 2030 서울플랜을 알아야 부동산이 보인다. 2030 도시 기본계획이란 1. 상위 법정 계획입니다. 토지 이용, 주택, 교통, 공원 녹지 등 관련 공간 계획을 조정 조율하는 법정 최상위 계획입니다. 2. 20년 장기 계획 서울의 미래상과 발전전략을 제시하는 장기 비전 계획입니다. 3. 공간계획 시정 4개년 계획 등 서울시 공간 책에 대한 큰 틀을 제시하는 공간 전략 계획입니다. 기본적으로 도시 기본 계획은 법령에 따라서 5년마다 재정비합니다. 1990년 최초 계획을 수립하였고 이후에 총 4회 수립하였습니다. 현재 2030 서울 도시 기본 계획은 2014년에 수립되었습니다. 하지만 조금 더 특색을 살리고자 2030 서울플랜이라는 이름을 붙였습니다. 서울플랜은 서울 도시 계획에서는 최상위 법정계획이지만, 이 또한 국토종합계획의 일부입니다. 정확한 체계..
창동 복합환승센터 호재, 창동상계 도시재생혁신지구 국가시범지구, 창동상계 2030 서울플랜 광역중심 서울시는 새로 개발할 땅이 없습니다. 땅이 많은 도시들은 기존 구도심을 재생하지 않고, 신도심을 만들어 버립니다. 전주, 나주 혁신 도시 등이 그 예입니다. 대부분의 도시들은 밀도 높은 개발이 필요없고, 싸고 넓은 땅을 개발하면 됩니다. 하지만 서울시는 땅이 부족하고, 비어있는 땅들은 임야, 녹지이며 그린벨트로 묶여있는 지역도 많습니다. 서울시 주변만 봐도 대부분이 그린벨트(개발제한구역)으로 묶여서 도시가 더 확장하기는 힘듭니다. 그런데 도시는 갈수록 노후화가 됩니다. 이를 타개하기 위하여 기존 도심을 개발하는 도시재생사업이란 것을 진행합니다. 도시재생사업은 정확히는 '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법'에서 시작한 말입니다. 도시재생 특별법이라고 하며, 제13조 도시 재생 전략계획의 수립 조항에 따..
위례-신사선 호재, 어느 역을 지나죠? 환승역만 8개인 골드라인 서울 경전철인 위례 신사선에 대해서 알아보겠습니다. 2020년 6월에 위례신사선 11개 역사와 차량기지 위치가 결정되면서 윤곽이 잡혔습니다. www.newspim.com/news/view/20200626000807 [단독] 13년 만에 위례신사선 윤곽 나왔다…11개 역사·차량기지 위치 결정 [단독] 13년 만에 위례신사선 윤곽 나왔다…11개 역사·차량기지 위치 결정 www.newspim.com 2007년 시작된 사업이 13년 만에 윤곽이 나온 것입니다. 이 노선은 위례신도시 건설 때부터 계획되었으며, 위례 신도시 아파트 분양대금에 교통 분담금이 포함되어있을 정도로 추진은 확실한 사업입니다. 하지만 아직도 착공은 하지 못했습니다 총 11개 역에 대해서 우선 알아보겠습니다. 101 위례중앙 102 신문정 1..
[상가입지분석] 스트리트 상가의 무서움을 알자(독립문역 상권 분석) 독립문역은 크게 두 개의 상권으로 나뉜다. 바로 독립문 공원 쪽과 그 건너편으로. 쉽게 동서로 나눈다고 하면, 서쪽은 녹지로 가려져있어서 독립 상권을 이룬다. 그래서 오늘은 동쪽만 보겠다. 동쪽은 크게 3 섹터로 나뉜다. 1. 인왕산 1차 아이파크 2. 무악현대아파트. 3. 다세대와 다가구 왜 3개로 나누느냐,, 3 구역의 출입구가 완전히 독립되어있기 때문이다. 세 구역의 세대수 합은 1. 인왕산 1차 아이파크 800 세대 2. 무악현대아파트. 1100 세대 3. 다세대와 다가구 1600 세대 대략적으로 3500-4000세대 정도이다. 근린상권 최소 단위가 2000이니까, 나쁘지는 않은 곳이지만, 그렇다고 1만 세대를 넘겨서 독립상권으로 중심상권을 이룰 정도는 아니다. 다세대 다가구촌은 세대수를 구하기 ..
[상가입지분석] 7호선 철산역을 다시 보자. (유효수요와 상가 수를 기준으로 2020/08/07 - [분류 전체보기] - [상가입지분석] 7호선 최고의 입지는 어디일까? [상가입지분석] 7호선 최고의 입지는 어디일까? 어쩌다 보니 7호선에 관심을 갖게 되었다. 이유는 여러가지이지만, 내가 익숙한 선이라 그렇고, 앞에 1 2 3 4 호선 라인은 너무 발달되어있어서 가격이 비싸다. 승하 차량이 6 7 8 호선은 매우 떨어� dr-feelsogood.tistory.com 앞서는 철산역 입지 분석을 했었고, 철산역의 남쪽을 중점으로 봤었다. 분석을 하고 보니. 철산역 남쪽은 남쪽대로, 북쪽은 북쪽대로 장점이 있었다. 위의 사진처럼, 유효수요는 북쪽이 훨씬 많다. 하지만 상가수는 남쪽이 압도적으로 많다. 지적편집도를 보면, 남쪽이 상가용지가 많다. 북쪽도 좀 있어 보이지만, 저길 자세히 ..
[상가입지분석] 상가 투자가 어려운 이유?? 상가 실거래가 알아보자.(feat. 국토부 실거래가 조회, 밸류맵) 앞의 글에서는 부천시청역의 입지에 대해서 알아보았다. 2020/08/07 - [분류 전체보기] - [상가입지분석] 7호선 최고의 입지는 어디일까? [상가입지분석] 7호선 최고의 입지는 어디일까? 어쩌다 보니 7호선에 관심을 갖게 되었다. 이유는 여러가지이지만, 내가 익숙한 선이라 그렇고, 앞에 1 2 3 4 호선 라인은 너무 발달되어있어서 가격이 비싸다. 승하 차량이 6 7 8 호선은 매우 떨어� dr-feelsogood.tistory.com 입지 알았으면 상가 바로 사면되겠네?? 하지만, 그게 쉽지가 않다. 상가는 부동산 투자 중에 가장 어렵다고들 한다. 왜 일까? 1. 시세 조사가 어렵다. 즉 어떤 상가를 얼마에 사야 얼마의 수익을 얻을 수 있는지 알 수가 없다. 예를들면, 아파트는 비교 대상인 표준..
[상가입지분석] 부천 7호선 라인의 최고 입지는? 유효수요와 상가 수로는 부천시청역이 최고다. 이번에는 부천의 상가 입지 분석을 해보려 한다. 내가 하는 분석은, 업종, 상권 다 안 보고 철저하게 유효수요, 즉 배후 수요로만 보고 분석하는 것이다. 그래서 여기에는 뭐가 좋고 여기에는 뭐가 안되고 이런 거 모른다. 그냥 좋은 자리인지 아닌지만 보려고 한다. 그래서 우선 부천의 메인, 7호선 라인을 중심으로 입지 분석을 했다. 유효수요에서 가장 중요한 것은 주거지에서는 배후 세대수이다. 부천은 신도시라 구역이 어느 정도 반듯하고 아파트가 주로 있어서 분석이 용이하다. 그래서 아파트/ 단독주택/ 다가구/ 다세대 등을 중심으로 유효 수요를 확인했다. 우선 지도에서 북쪽이 남쪽보다 아파트 단지가 훨씬 많다. 그래서 남쪽은 버리고 북쪽만 분석하기로 했다. 북쪽에서도 상동역과 부천시청역 두 군데가 유효 수요가..
[상가입지분석] 더블역세권은 항상 좋을까? 태릉입구역 vs 화랑대역 더블역세권, 트리플 역세권 듣기만 해도 기분이 좋다. 그런데 역은 정말 많을 수록 좋은 것일까? 이에 대한 답은 글의 마지막에 있다. 상가 분석을 할 때 중요한 것은 유동인구가 아니라, 유효수요라고 한다. 더블역세권은 유동인구는 많겠지만 유효수요는 적을 수 있다. 한번 보도록 하자. 태릉입구역 과 화랑대역은 모두 6호선이다. 태릉입구역은 6/7호선 더블역세권이고, 화랑대역은 매우 가깝지만 6호선 단일 역세권이다. 두 역 사이는 실제로 787m 정도로 도보로 10분 정도밖에 걸리지 않는다. 초역세권 아파트를 따질 때 도보 10분으로 본다는 가정하에는 두 역은 서로가 초역세권인 것이다. 두 역이 가까울 수록, 집결력은 떨어진다. 그래서 역 하나하나의 의미가 좀 작아진다. 경전철의 경우도 역간 거리가 가까워서..

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