[상가입지분석] 더블역세권은 항상 좋을까? 태릉입구역 vs 화랑대역

더블역세권, 트리플 역세권 듣기만 해도 기분이 좋다. 

 

그런데 역은 정말 많을 수록 좋은 것일까?

이에 대한 답은 글의 마지막에 있다. 

상가 분석을 할 때 중요한 것은 유동인구가 아니라, 유효수요라고 한다. 

 

더블역세권은 유동인구는 많겠지만 유효수요는 적을 수 있다. 

 

한번 보도록 하자. 

 

태릉입구역 과 화랑대역은 모두 6호선이다. 

태릉입구역은 6/7호선 더블역세권이고, 화랑대역은 매우 가깝지만 6호선 단일 역세권이다. 

 

태릉입구역과 화랑대역 간 거리

두 역 사이는 실제로 787m 정도로 도보로 10분 정도밖에 걸리지 않는다. 

 

초역세권 아파트를 따질 때 도보 10분으로 본다는 가정하에는 두 역은 서로가 초역세권인 것이다. 

 

두 역이 가까울 수록, 집결력은 떨어진다. 그래서 역 하나하나의 의미가 좀 작아진다. 

 

경전철의 경우도 역간 거리가 가까워서 집결력이 떨어지고, 역세권의 의미가 조금 퇴색될 수 있다. 

 

우이신설선도 역간 거리가 800m 남짓이다. 

 

화계역과 삼양 역 간 거리는 800m 정도이다. 

 

지하철 평균역간 거리는 1-2km인 것에 비하면 매우 짧다. 

http://mediahub.seoul.go.kr/archives/173365

정말 `깨알 같은` 지하철 이용 정보

2호선 당산-영등포구청역 간 거리는 1.14km 정도이다. 

 

이렇게 역간 거리가 짧을 경우에는 한 역이 갖는 독보적인 지위가 좀 떨어질 수 있다. 

 

그래서 이렇게 가까운 역일 경우에는 더블역세권이어도 단일 역세권보다 좋지 않을 수도 있다. 

 

항상. 상가를 고려할 때에는 유동인구보다는 유효수요 이다. 

 

 

자, 나에게 돈이 10억이 있다면, 어디에 투자하고 싶을지 알아보자. 

 

 

다시 구체적으로 지도를 보면서 따져 보자. 

 

지적편집도

지적편집도를 보면 태릉입구역은 일반 상업지역이다. 

지적 편집도를 봐도, 일반 상업지역, 저 빨간 땅이 갖고 싶어 진다. 

 

금을 보면 갖고 싶은 것과 같다. 지도 볼 줄 아는 사람이라면 저 빨간 땅이 주는 두근거림을 알 것이다. 

 

그런데 주의해야 한다. 

우선 저 일반 상업지역의 상가들을 로드뷰를 이용해 살펴보자.  

 

전면은 화려한 상가들이 맞다. 그런데 이면으로만 가도, 상가 건물 2층이 휑하다. 

 

이 건물은 주상복합 아파트로 1 2 층은 모두 상가이다. 

그런데 상업지역인데도 횡하고, 1층에 분양사무실이 있다. 이상하다. 뭔가 더 으리으리해야 하는 거 아닌가 

 

일반 상업지역이긴 하지만 여기는 큰 회사들이 입점한 곳이 아니다. 그래서 주변 주거지에서 배후수요를 찾아야 한다. 

 

다시 말하면 여기는 거주자들을 대상으로 한 근린 상권으로 분석해야 한다는 것이다. 

 

그러면 유동인구 보다는 역시나 유효수요, 즉 이 상가를 이용할 사람들이 많이 사는 곳으로 가야 한다. 

 

아파트 단지가 많은 곳은 화랑대역 근처이다. 

거주인구가 많은 곳은 어디일까. 

지도를 보면 바로 알 수 있다.

 

화랑대역에는 엄청 많은 아파트 단지들이 있다. 

거기에 육군사관학교와 서울여대까지 있다. 

 

태릉입구 역이 상업지역이지만 실제로는 화랑대역이 더 상권에 가까워 보인다. 

 

 

사실 여기까지만 봐도, 태릉입구역보다 화랑대역이 훨씬 좋은 입지인 것을 알 수 있다. 

 

게다가, 태릉입구역이 좋지 않다는 자료는 얼마든지 있다. 

 

나무위키 출처

2019년도 7호선 지하철 역별 승하 차량을 보면, 태릉입구역은 무려 44위이고, 환승역 중에 꼴찌이다. 

 

일평균 승하차량은 그 역의 유동인구를 말해준다. 물론 여기에 6호선 이용객까지 합치면 3만 명 정도 된다. 

 

반면에 화랑대역 일평균 승하차량은 2만 3천 명으로 약 80% 정도 선이다. 6호선 중에서는 무려 13위에 랭크되어있다. 

 

 

태릉입구역은 일반상업지역이고 더블역세권임에도, 유동인구가 턱없이 부족하다. 2호선과 잠깐 비교해보면 얼마나 유동인구가 적었는지 알 수 있다. 

 

그래도 모르니, 다시 한 번 보면서 상기 입지 좋은 곳이 어디에 있는지 살펴보자. 

 

입지 분석에서 중요한 것은 유효수요와 그 주동선이다. 

 

주동선이라는 것은 사람들이 주로 다니는 길이고, 이 길에 있는 상가들은 노출이 많이 되고 이용률이 높기 마련이다. 

 

그리고 이 주동선은 지하철과 가장 큰 연관이 있다. 즉, 사람들은 출퇴근할 때에 지하철을 가장 많이 이용한다는 것이다. 

 

주동선을 보려면, 배후 수요 단지를 찾고, 그 사람들이 걸어 다닐만한 길을 찾아서 표시하면 된다. 

 

주동선과 상기의 주요 입지

이걸 그리면서도, 태릉입구가 얼마나 안 좋은지가 보인다. 

 

모든 아파트 단지가 다 화랑대역 쪽이다. 이 중에서 일부가 7호선을 이용하기 위해서 태릉입구역으로 온다고 해도, 그 이용객 수는 1만 8천 명밖에 안된다. 

 

그리고 사람들이 집근처에서 소비를 많이 하겠는가 역 근처에서 소비를 많이 하겠는가. 

 

나 같아도 짐이 많아지면 무거우니 집 근처까지 와서 사서 들어갈 것이다. 

 

억지로 억지로 주동선을 그려보면, 위의 그림과 같이 빨간 선으로 되어있다. 

 

최고의 자리는 화랑대역 3번출구이다. 배후에 어림잡아 6천 세대 정도가 있다. 

 

6천 세대 이상 급이면 던킨, 배스킨라빈스 모두 들어올 수 있다. 

 

주변 베스킨 라빈스 위치

실제로 검색을 해봐도. 태릉입구역 근처에는 없는 배스킨라빈스가 화랑대역에 떡하니 자리 잡고 있다. 

저 아파트 안쪽 상가가 누가 좋다고 생각하겠는가. 

 

하지만 실제로는 저기가 알짜배기 상가인 것이다. 

 

더블역세권/ 일반상업지역/ 초고층 주상복합에 현혹되어 저기에 상가를 산 사람은 안타깝지만 너무도 힘든 시간을 보내고 있을 것이다. 

 

다시 한 번 말하지만, 상가는 유효수요이다.