[상가입지분석] 상가 투자가 어려운 이유?? 상가 실거래가 알아보자.(feat. 국토부 실거래가 조회, 밸류맵)

 

앞의 글에서는 부천시청역의 입지에 대해서 알아보았다. 

 

2020/08/07 - [분류 전체보기] - [상가입지분석] 7호선 최고의 입지는 어디일까?

[상가입지분석] 7호선 최고의 입지는 어디일까?

입지 알았으면 상가 바로 사면되겠네??

하지만, 그게 쉽지가 않다.

 

상가는 부동산 투자 중에 가장 어렵다고들 한다. 

왜 일까?

 

1. 시세 조사가 어렵다. 

 

즉 어떤 상가를 얼마에 사야 얼마의 수익을 얻을 수 있는지 알 수가 없다. 

 

예를들면, 아파트는 비교 대상인 표준 매물이 너무도 많다. 

1천세대 아파트면, 그 세대들이 전부 기준을 세워주니 얼마나 쉬운가. 

 

아파트 단지 안에서는 입지 차이가 나도 요리 조리 계산하면 바로 답이 나오고, 거래량이 많기 때문에 금방 시세가 형성된다. 

 

이는 단지 매매가 뿐만이 아니라 전세, 월세 또한 쉽게 알 수가 있는 것이다. 

그래서 내가 이 아파트를 사고자 한다면 얼마 정도이고 전세/ 월세를 얼마에 놓을 수 있는지 너무도 쉽게 알 수가 있는 것이다. 

 

하지만 상가는 월세가 얼마인지 알기도 힘들도, 개별성이 커서 이 비교 표준 대상이 없다. 

 

즉, 같은 지역에서도 옆에 상가랑 이 상가랑 같은 월세인지, 같은 가격인지 알 수가 없다. 

 

또 거래량도 적어서 시세를 조사하기가 어렵다.

 

그냥 대충 몇 년 전에 옆에 상가가 평당 얼마였으니, 이 상가는 얼마겠거니 하던가, 지금 월세를 이용해서 역으로 계산해서 매매가를 정한다. 

 

 

2. 이 상가가 좋은 상가인지 공실 날 상가인지 알 길이 없다. 

두 번째 이유가 훨씬 중요하다. 

 

아파트랑 달리 상가는 필수재가 아니다. 

의식주는 필수이다. 그래서 '주거'는 정부에서도 서민들을 위해서 많은 역량을 투입해서 안정화에 주력한다. 

 

그래서 서울 시내나 대도시 역세권 아파트는 그냥 사면 공실은 안나고, 가격도 잘 안떨어진다. 

 

그런데 상가는 그게 아니다. 

 

허구한 날 망해서 나가고 세입자가 바뀌고 공실이 난다. 

 

그래서 좋은 상가를 골라내는 것이 너무너무 힘들다. 

 

다들 연예인들 건물주 되었다고 하면 부러워하지만, 실상은 손해보고 파는 경우도 허다하다. 

 

아파트 투자해서 망한 사람 찾기 힘들다. 아파트를 안 사서 망했지, 산 사람은 그래도 다 올랐다. 

그런데 빌딩, 상가는 절대 아니다. 

 

좋은 물건 찾는 눈이 없으면 사기 당하고 쪽박 찬다. 

 

이에 관련된 기사는 차고도 넘친다. 

구글에 검색해봐라. 

 

 

구글 검색 결과

 

https://www.hankyung.com/realestate/article/2019100935001

"공실 장기화, 더는 못 버틴다"…위례신도시 상가 임대료 절반 '뚝'

기사도 많다. 

 

이 두가지를 모른다면 상가투자하면 안된다. 

 

그냥 내 살집 비싼거 사서 깔고 앉아있는 것이 좋다. 

 

역세권 상가, 신도시 상가, 단지내 상가, 주상복합 상가

 

이름만 번지르르.. 망하는 경우 많다. 분양가의 절반으로 매매하면서 피눈물 흘리는 사람 넘친다는 것이다. 

 

그래서 조심 또 조심해야 하는것이다. 

 

 

 

그나마 실거래가는 2016년 부터 상가에 대해서도 조회가 가능하다. 

바로 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해서이다. 

 

 

http://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

이를 적극적으로 이용해야 한다. 

 

부천시 중동으로 검색을 해보면. 

 

 

중동 길주로 6층 30평 상가가 3억 1천만원에 거래된 것을 알 수 있다. 하지만 주소 전체가 공개되어있지 않아서 정확하게는 알 수 없지만 대략 추측할 수는 있다. 

 

 

이 외에도 상가 토지 등 관련해서는 밸류맵이라는 것도 이용 가능하다. 

https://www.valueupmap.com/

전국 토지건물시세 - 밸류맵

밸류맵은 거래 사실을 확인한 뒤 주변 시세 등을 종합해서 실거래가를 예측하는 것이다. 

 

부천 시청역 주변 상가를 조회해보면 아래와 같이 나온다. 

2020년 1월에 거래가 있었고, 역세권 프라자 상가의 6층이 30평 상가 3억 1천만원에 거래되었다 

 

그런데..여전히 월세는 알 수가 없다. 

 

추측을 해보면, 연 수익률 5%로 잡으면.

 

3억 * 5% = 1500만원이고, 이를 12개월로 나누면

 

약 125만원/월이 나오는데, 보증금이 통상 월세의 20배정도 이므로

 

2000/120만원 정도가 아닐까 추측할 뿐이다. 

 

실제로는 알 수가 없어서 주변 부동산에 문의하는 것도 괜찮다. 

 

2018년 8월을 보면 2층 상가가 20평/ 3억 9백만원이다. 평당가 1500만원 정도이다. 

 

일반적으로 2층은 1층 상가의 40%정도이다. 그래서 1층을 역으로 예측해보면 

 

부천시 대로변의 1층 30평대 상가는 4억 5천정도일 것이다. 15평은 대략 2억 5천 정도?

 

월세는 얼마인지도 알아볼 수는 있다. 

 

직방을 이용하면 임대료를 알 수가 있는데 비슷한 위치를 보고 예측을 하는 것이다. 

상동역이긴 한데, 바로 옆이므로 비슷하다고 생각을 해보자. 

 

2층/ 125 제곱미터 (약40평)이고 2000/180 정도이다. 

 

부천시청역의 건물로 가져가서 

 

2층/ 30평으로 바꾸면 대략 2000/130정도가 나올듯 하다. (180 * 3/4)

 

이걸 수익률 계산을 해보면 3억에 매매했다면.

 

130*12개월 / 3억 - 2천만원 = 5.57% 정도가 나온다. 

 

1년에 3억 상가가 있으면 5%정도의 수익률이 나오는데, 세금 내면 더 줄긴 하겠다. 

 

그래도 나쁘지는 않은 수익률이고, 토지가격이 올라가면 월세도 올라갈 수 있으므로 괜찮을 수 있다. 

 

 

오늘은 상가 투자가 어려운 이유와 상가 투자에서 필요한 정보들을 알아보는 글을 써보았다. 

 

다른 사람들도 도움이 되었으면 한다.