어쩌다 보니 7호선에 관심을 갖게 되었다.
이유는 여러가지이지만, 내가 익숙한 선이라 그렇고, 앞에 1 2 3 4 호선 라인은 너무 발달되어있어서 가격이 비싸다.
승하 차량이 6 7 8 호선은 매우 떨어지지만, 그중에서도 상위권은 가격은 싸지만 괜찮은 상가가 있지 않을까 해서 알아보았다.
우선 나무위키를 참조해서 7호선에서 승하 차량이 높은 역을 보았다.
1위 역은 예상대로 가산디지털 단지이다. 그런데 여기는 준공업지역으로 상권 분석이 어렵고 상가 가격이 매우 비싸다. 그래서 2위 광명사거리를 보았다.
그런데 아파트 단지가 보이지 않는다.
아파트 단지가 없으면 주동선 유효수요 파악이 어렵다. 나는 초보이기 때문에... 그래서 과감히 포기.
3위 역인 철산역을 보니 바로 옆이다.
광명시가 얼마나 떴는지 알 수 있는 대목이다.
철산역을 보니 주변이 모두 아파트 단지이다. 여기는 분석할 수 있겠다 싶어서 철산역으로 정했다.
일 승하차량 4만 8천이면 나쁘지 않다. 그런데 유동인구는 중요하지 않다.
이 4만 8천이라는 숫자가 출퇴근 인구까지 포함한 것이라면 허수일 것이다.
하지만 주변은 모두 아파트 단지, 그렇다면 승하 차량 대부분이 출퇴근하는 거주자들의 숫자가 아닐까.
그래서 분석하게 되었다.
철산역을 남북으로 나누고 어디가 유효수요가 더 많은지 알아보자. 간단하게 면적을 잰다.
얼핏봐도 남쪽이 많다. 면적이 너무 넓은 것 같으면 역을 중심으로 도보 10분 거리 원을 그리고 그 안의 유효수요를 보면 그래도 남쪽이 많다.
그래서 남쪽을 파악해 보기로 했다.
우선 유효수요들의 주동선을 역을 중심으로 그려보았다. 하다 보니 생각보다 어려웠다.
역에서 가장 가까운 곳은 주공 12단지로 1800세대,
그 다음이 철산 푸르지오하늘채 1200세대
그리고 곧 입주할 센트럴푸르지오 아파트 789세대.
정확하진 않지만 동서의 아파트 세대수는 비슷해 보였고, 서쪽은 원룸촌이 있어서 수요가 조금 더 있어 보였다.
그래서 여기서 1입지라 할만한 곳은 중심상권의 양측 가장자리로 보인다.
철산푸르지오를 마주하고 있는 곳은 좋지 않고, 상권의 중심부위도 조금 위험해 보였다.
양옆으로가 가장 좋아 보이고, 대로변보다는 아파트로 가는 길 양쪽이 좋아 보였다.
최소 4천세대, 넓게 잡으면 1만 세대 상권 정도이다.
내가 분석한 것은 근린상권 기준이다.
중심상권으로 본다면 안쪽도 괜찮은데, 프랜차이즈가 아니면 조금 위험할 수 도 있다.
중심상권을 보면 맥도날드 올리브영 등 초대형 프랜차이즈들이 즐비한데, 다른 소매업종이 들어올만한 곳인지는 잘 모르겠다.
안전하게 가려면 양쪽면이 낫지 싶다.
이렇게 지도로 파악하고 반드시 현장 답사를 해봐야 한다.
우선 7호선에서는 철산역이 투자하기에는 제일 좋아 보인다.