[상가입지분석] 7호선 철산역을 다시 보자. (유효수요와 상가 수를 기준으로

2020/08/07 - [분류 전체보기] - [상가입지분석] 7호선 최고의 입지는 어디일까?

[상가입지분석] 7호선 최고의 입지는 어디일까?

앞서는 철산역 입지 분석을 했었고, 철산역의 남쪽을 중점으로 봤었다.

 

분석을 하고 보니. 철산역 남쪽은 남쪽대로, 북쪽은 북쪽대로 장점이 있었다. 

 

위의 사진처럼, 유효수요는 북쪽이 훨씬 많다. 하지만 상가수는 남쪽이 압도적으로 많다. 

 

지적편집도를 보면, 남쪽이 상가용지가 많다. 

북쪽도 좀 있어 보이지만, 저길 자세히 보면 관공서가 대부분을 차지하고 있다. 

 

남쪽은 배후 아파트 수요가 엄청나지만, 그만큼 상가 숫자도 많아서 좋지 않아 보인다. 

 

그래서 북쪽을 다시 보게 되었다. 

 

 

철산역 북쪽의 유효수요

북쪽을 대략적으로 그려보면 이렇게 된다. 

 

중심 상권은 아닐 것이다. 중심 상권은 남쪽이고, 아니면 한 정거장 옆인 광명사거리역일 것이다. 

 

중심 상권으로 1만세대 업종이 주로 들어가는 곳은 남쪽이다. 

 

하지만 근린상권으로 보고, 우리 같은 소액 투자자의 입장에서 본다면 북쪽이 훨씬 좋을 수 있다. 

 

대략적인 세대수를 보면 6천 세대 정도가 된다. 북쪽 끝은 좀 빠지는 것이고, 철산역 롯데캐슬은 아직 입주를 안 했으므로 제외해도 4천 세대 정도가 된다. 

 

4천 세대 , 향후 6천 세대급으로 보았을 때 10개 정도가 된다. 조금 애매할 수는 있다. 

 

남쪽은 1만세대는 훌쩍 넘긴다. 그런데 상가가 50개가 넘는다. 너무 많다. 거기다가 아웃렛 큰 건물도 들어서 있어서 상가 숫자가 너무 많은 것이다. 

 

1만 세대 상권 vs 5000세대이면 1만 세대가 당연히 좋다.

그런데 상가 숫자로만 보자면 5천세대 상권이 나을 수도 있다. 

 

 

1만 세대 상권의 장점은 프랜차이즈 중에서도 맥도널드 롯데리아 올리브영 등 초대형이 들어오는 것인데, 그런 곳에 임대를 줄만한 상가를 사려면 가격이 엄청나다. 그래서 중심상권을 노리는 것은 위험할 수 있다. 

 

그러면 1만세대를 배후에 두고 근린 상권 지역을 찾아가야 한다. 

 

거기를 30-40개가 나눠먹는 것보다,5천 세대를 10개가 나눠먹는 것이 나을 수도 있다. 

 

사실 이 부분에 대해서는 나도 잘 모르겠다. 

 

우선 철산역 북쪽 상권에서 입지 분석을 해보자. 

유효수요와 주동선으로 분석을 해보면 아래와 같다. 

 

 

동선이 지저분한데, 쌍마한신의 우측이 주동선이 나온다. 

 

더 자세히 보면 4번 출구가 메인이고, 4번 출구로 가는 길에 있는 건물과 아파트 단지로 들어가는 길이 1 입지로 보인다. 

 

메인 동선에 있는 상가는 3-4개 정도로 보인다. 

 

이 3-4개가 5천 세대를 나누는 것이라면 할만해 보인다. 

 

1층이면 좋지만 안되면 코너의 2, 3, 4 층 까지도 괜찮아 보인다. 

 

약 30평 정도로 해서 2층 이상을 노리는 것도 해볼 만하지 않을까 생각해본다. 

 

상가는 정말 어렵다. 

변수도 많고, 비슷한 입지는 있어도 동일한 입지는 없기 때문이다. 

 

항상 분석을 해봐야 하지 않을까.