[상가입지분석] 스트리트 상가의 무서움을 알자(독립문역 상권 분석)

독립문역은 크게 두 개의 상권으로 나뉜다.  바로 독립문 공원 쪽과 그 건너편으로. 

 

쉽게 동서로 나눈다고 하면, 서쪽은 녹지로 가려져있어서 독립 상권을 이룬다. 

 

독립문역 상권

 

그래서 오늘은 동쪽만 보겠다. 

 

동쪽은 크게 3 섹터로 나뉜다. 

독립문 유효수요 나누기

1. 인왕산 1차 아이파크

2. 무악현대아파트.

3. 다세대와 다가구 

 

왜 3개로 나누느냐,, 3 구역의 출입구가 완전히 독립되어있기 때문이다. 

 

세 구역의 세대수 합은 

 

1. 인왕산 1차 아이파크 800 세대

2. 무악현대아파트.  1100 세대

3. 다세대와 다가구 1600 세대 

 

대략적으로 3500-4000세대 정도이다. 

근린상권 최소 단위가 2000이니까, 나쁘지는 않은 곳이지만, 그렇다고 1만 세대를 넘겨서 독립상권으로 중심상권을 이룰 정도는 아니다. 

 

다세대 다가구촌은 세대수를 구하기 어렵다고?

아니다. x-ray map을 이용하면 된다.

(이용법은 아래 링크를 참조)

 

2020/06/02 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - [개원 입지 분석] 우리나라에서 가장 오래된 의원 입지는? (feat. X-ray map)

 

x-ray map을 이용한 세대수 구하기

 

그래서 약 4000세대 정도 되는 이 구역의 상권 입지 분석을 해보겠다. 

 

우선 유효수요를 파악했으니 주동선을 보겠다. 

주동선은 역시나 역을 중심으로 한다. 

 

주동선과 1입지 (핑크 동그라미)

이렇게 보면 2번과 3-1번 출구 사이가 가장 좋아보이고, 그에 못지않게 3번 출구도 다세대 / 다가구의 메인 출구로서 괜찮아 보인다. 

 

이 지역은 최근에 상가 공급이 대량으로 되었다. 

바로 롯데캐슬이 완공되면서 스트리트 상가를 조성하였기 때문이다. 

 

195세대의 롯데캐슬

 

독립문역 바로 앞에 3-1번과 3번 출구를 끼고 롯데캐슬이 입주했다. 

 

그러면서 1층에 스트리트 상가를 20개 정도가 만들어졌다. 

 

이 스트리트 상가가 과연 좋을까?

 

 결론부터 말하면 아니다. 

 

앞서 말했듯이 이 지역의 유효 수요는 약 4천세대이다. 이것도 많이 잡아서이고 3500-4000 정도일 것이다. 

 

그런데 이 스트리트 상가는 전체 유효 수요 중 반 정도만 가져간다. 위치가 한쪽에 치우쳐 있기 때문이다. 

아래 지도에서 파란 박스를 보자. 

파란박스의 스트리트 상가의 위치와 유효수요 범위

빨간선을 기준으로 남쪽으로만 유효수요로 포함시킬 수 있다. 실제 동선을 보면 대부분이 다세대/다가구 촌만을 대상으로 한다. 

 

그렇다면 약 1700세대 정도로 보자. 

 

1700세대가 원래 상가가 부족했을까? 아니다. 

 

잘 먹고 잘 살았다. 그런데 꼴랑 190세대 새로 공급되었는데 20개 상가가 늘어났다. 

 

그렇다면 이 상가들이 원래 있던 상가들을 이길까?

 

아니다. 

다가구/다세대 쪽은 이미 상가가 있고, 안쪽으로 생활에 필요한 편의점/ 부동산/ 세탁소 등은 자리를 잡고 있다. 

 

집 앞을 두고 멀리 올 필요가 없다는 것이다. 

 

그런데 이러한 근린상권에서는 또 중요한 특징이 있다. 

 

바로 안쪽 유효수요가 충분하다면 대로변보다 안쪽 상가들이 유효수요를 다 차단한다는 것이다. 

 

이미 자리잡고있는 상가들

안쪽으로는 편의점 등이 이미 들어와 있고, 곳곳에 밥집들 까지도 보인다. 

 

즉, 스트리트 상가의 위치가 주동선에 있긴 하지만 압도하는 자리는 아니라는 것이다. 

 

여기서 끝이 아니다. 

 

스트리트 상가 중에서도 주동선에 위치한 상가가 얼마 되지도 않는다. 

 

스트리트 상가의 양끝만 주동선에 해당된다. 중간은 굉장히 위험하다. 

 

파란 박스가 스트리트 상가이고 양끝만 안전하고 가운데는 위험할 수 있다. 

왜냐하면 주동선이 아니기 떄문이다. 

 

실제로 로드뷰를 보면, 롯데캐슬 입주가 1년이 넘어도 여전히 텅 빈 상가들이 보인다. 

 

텅빈 상가들.주동선의 사이에 끼어있다. 

그리고 스트리트 상가의 가장 치명적인 단점

 

분양가가 비싸다는 것이다. 

 

대로변 상가는 우선 비싸다. 땅값이 비싸기 때문이다. 

 

그렇지만 비싸다고 잘되는 것은 절대 아니다. 

 

오히려 싸면서 좋은 입지가 훨씬 좋다. 

 

 

다시 종합해 보자.

 

독립문역의 동쪽 상권은 유효수요 3500세대이다. 

 

총 세 군데의 주요 상권으로 나뉜다. 

 

그런데 갑자기 생긴 20개의 스트리트 상가는 겉으로는 멀쩡해 보이지만, 투자는 위험할 수 있다. 

 

왜냐하면

 

1. 스트리트 상가의 개수가 너무 많다. 

2. 주동선에 위치하지 않은 상가가 많다. 주동선이어도 이미 있는 상가들이 다 잡아먹는다. 

3. 대로변 상가라 분양가는 비싸지만 절대 그 임대료를 받지 못한다. 

 

 

그래서 결론은. 스트리트 상가는 왠만하면 사지 말라는 것이다. 

보기에 좋아도 정말 빛좋은 개살구가 될 수 있다는 것이다. 

 

아직도 공실에 허덕이는데, 문제는 이러한 상가들은 입점한 가게들이 3번은 망해야 제값을 찾는다는 것이다.