[상가입지분석] 부천 7호선 라인의 최고 입지는? 유효수요와 상가 수로는 부천시청역이 최고다.

이번에는 부천의 상가 입지 분석을 해보려 한다. 

 

내가 하는 분석은, 업종, 상권 다 안 보고 철저하게 유효수요, 즉 배후 수요로만 보고 분석하는 것이다. 

 

그래서 여기에는 뭐가 좋고 여기에는 뭐가 안되고 이런 거 모른다. 그냥 좋은 자리인지 아닌지만 보려고 한다. 

 

그래서 우선 부천의 메인, 7호선 라인을 중심으로 입지 분석을 했다. 

 

유효수요에서 가장 중요한 것은 주거지에서는 배후 세대수이다. 

 

부천은 신도시라 구역이 어느 정도 반듯하고 아파트가 주로 있어서 분석이 용이하다. 

 

그래서 아파트/ 단독주택/ 다가구/ 다세대 등을 중심으로 유효 수요를 확인했다. 

 

부천 7호선 라인의 유효수요 

우선 지도에서 북쪽이 남쪽보다 아파트 단지가 훨씬 많다. 

 

그래서 남쪽은 버리고 북쪽만 분석하기로 했다. 

 

북쪽에서도 상동역과 부천시청역 두 군데가 유효 수요가 많아 보인다. 

그럼 둘 중에 어디를 선택할까?

 

지적편집도상, 부천시청역이 상권이 좁다. 

이럴때에는 세대 당 상가 수를 본다. 

 

다 세기는 어려우니 쉽게 지적 편집도로 보면, 부천시청역 보다 상동역 상업용지가 훨씬 많아서, 상가가 많으리라 짐작해 볼 수 있다. 

 

그래서 부천시청 역을 부천 7호선 라인에서 가장 좋은 곳으로 생각해 여기를 더 자세히 분석을 했다. 

이제는 주동선을 볼 차례이다. 

 

가장 입지가 좋은 곳이라 생각되었고, 이 중에서도 사람들이 다니는 주동선을 통해 최고의 상가를 찾아보려 한다. 

 

주동선은 앞서 말했듯이 사람들이 가장 많이 다니는 곳이고, 주로 지하철 가는 길을 꼽는다. 

차 타고 다니는 사람도 있겠지만, 지하철의 집결력이 가장 높기 때문이다. 

 

그리고 7호선은 역간 거리가 1km 정도로 어느 정도 집결력이 있다. 

 

주동선으로 분석한 부천시청역

주동선으로 보면, 빨간 선이 가장 많은 부천시청역 4, 5번 출구 앞으로 보았다. 

 

그리고 여기에서도 4번 추구 앞이 가장 주동선으로 보였고, 여기를 빨간 동그라미로 표시하였다. 

 

다른 곳들은 도로 전면에 있어도 주동선이 아니기 때문에 1 입지 상가는 아닌 것으로 판단했고, 

오히려 4번 출구 앞 큰 동그라미에 있는 상가들이 더 좋아 보였다. 

즉 아파트로 들어가는 길 양옆에 늘어선 상가들이 대로변 상가보다 우월하다고 판단했다. 

 

특히 수익률 면에서는 대로변 상가는 비쌀 것인데, 상대적으로 작은 도로 상가는 쌀 것으로 생각되었다. 

 

결론적으로 

부천 7호선 라인에서는 부천시청 역이 세대수 대비 상가수가 가장 적절해 보이고, 

이 중에서도 4번 출구 앞부터 아파트로 들어가는 도로에 늘어선 상가들이 1 입지로 생각된다. 

 

자세한 것은, 현장 조사를 하고 주변 부동산에도 물어봐야겠다. 

이건 순전히 내 개인적인 의견이다.