[상가입지분석] 부천 신중동역 상가 사례 분석

최근에는 김종율이라는 분의 상가/토지 투자를 공부하고 있다. 

 

프랜차이즈에서 점포 개발을 10여 년간 하였고, 본인이 직접 투자도 하는 분이다. 

 

일전에 다른 강사 수업을 들었는데, 너무 자기 잘난 척만 하고, 원리가 아닌 기술만 가르쳐 주는 것 같아 다른 분으로 바꿨고, 헐~~ 씬 만족스럽다. 

 

강의료가 싸지는 않지만, 만족한다. 

 

그래서 이번에는 배운 것을 바탕으로 상가 하나를 분석해 보려 한다. 

 

출처 : 탱크 옥션

부천의 신중동역 근처의 근린상가 하나를 보겠다. 

 

2019년 10월에 1차에서 낙찰되었고, 감정가보다 높게 되었다. 

 

감정가 279000,000이고 낙찰가는 315,000,000이다. 

 

물건은 6층에 42.7평 전용면적이고, 601호, 606호 607호가 같이 나왔다. 

 

김종율님은 항상 상가는 가성비이고, 상권보다 입지를 보라고 하신다. 

 

우선 상권은, 부천 상권, 다들 잘 모른다. 

부천에서는 나름 이름 있는 곳이다. 롯데백화점이 입점해 있는 중심 상권지역이긴 하지만 서울 강남에 비하면 한참 부족하다. 

 

우선 여기는 중심 상권은 아니고, 주거지를 바탕으로 한 근린상권이다. 

 

그러면 입지는?

 

원의 중심이 물건지이다. 

배후 수요는 주변 아파트이다. 

 

근린상권이기 때문에 주거 인구를 중심으로한다. 

 

하지만 저 원보다는 사격형, 네모 안에 있는 아파트 단지가 주요 수요일 것이다. 

 

이 아파트들만 해도 6천세대 이다. 

 

5백 세대가 근린 상권의 최소치이고, 2천 세대는 넘어야 빵집 등이 들어오는 본격적인 상권이 형성된다. 

 

4천 세 대면 프랜차이즈 중에서도 배스킨라빈스, 홈플러스 등 기업형 슈퍼마켓 등이 들어올 수 있고 

 

6천 세 대면 커피 전문점, 던킨 도너츠, 은행, 화장품 가게 등 많은 상점들이 들어올 수 있는 규모이다. 

 

한마디로, 상당히 큰 근린 상권이다. 

 

그런데, 이렇게 배후 수요를 측정할 때는 주동선을 반드시 고려해야 한다. 

 

주동선이란 무엇일까. 

여기서는 7호선이나 대로변으로 가는 사람들이 이동하는 경로이다. 

 

그 동선 위에 있는 상가가 아무래도 노출이 많이 되고 매출도 높을 것이다. 

 

그리고 동선 밖에 있는 상가들은 아무리 상권이 커도 상대적으로 매출이 떨어질 것이다. 

 

특히 이곳은 근린 상가들이 굉장히 많은 곳이다. 

지적 편집 도로 보면 상권이 매우 두텁게 있는 곳이다. 

상권이 좋지만 그만큼 편차가 있을 수 있다는 것이다. 

 

상업지역이 많다. 

 

그래서 주동선을 봐야하고 그 주동선 상에 위치해야지 좋다. 

 

지금 물건은 어디에 있을까?

 

주동선에서 약간 벗어나 있다

 

오른쪽의 주동선에만 노출되는 물건지. 

 

주동선이란 무엇일까?

 

우선 주변 아파트 단지 사람들이 주로 이동하는 동선이고, 여기서는 지하철 역이 되겠다. 

 

지하철역으로 가는 길이 가장 상가 노출이 많을 것이다. 

지하철역과 버스저류장도 같이 있기 때문이다. 

 

지도로 동선 분석을 해보면 크게 두갈래로 나뉜다. 

 

그런데 그 두 동선이 만나는 꼭지점이 있다. 위 그림에서 분홍색 원의 중심점이다. 

 

여기가 가장 좋아 보인다. 배후 세대들이 대부분이 오는 곳이기 때문이다. 

하지만 물건은 약간 벗어나서 오른쪽의 동선들에만 겹치게 된다. 

 

이 상권에서 1입지는 어디일까?

 

두 주동선이 만나는 지점

지극히 개인적인 분석이다.

초보 중에 초보로서 볼 때에는 

 

아무래도 단지에서 역으로 나가는 저 길 양옆이 아닐까 유추해 본다. 

 

물건지는 어떤가?

 

물건지는 최고의 입지는 아니지만 두 번째 입지 정도는 되어 보인다. 주동선 두 개 중 하나에 위치하고 있다. 

하지만 층수가 조금 높다. 

 

6층이면 높은 편이다. 

 

실제로 이 곳은 주로 학원가가 밀집해 있는 곳이다. 

 

내가 꼽은 1입지는 상가들이 많고, 물건지는 학원가이다. 

 

물건지 건물의 전경. 학원독서실로 채워져 있다. 

학원이라면 높은 층도 크게 상관은 없지만 8층중 6층은 조금 높다. 

 

8층이라면 4-5층 정도가 적당하고 그 이상은 조금 안 좋다. 

 

물건지 수익률은?

 

정확하지는 않다. 

지금 임대료를 모르기 떄문이다. 

 

당시에는 보증금 1천에 월세 1백만원으로 제이피 에셋이라는 회사가 들어와 있었다. 

 

수익률을 따져보면. 

 

간단하게 낙찰가 3억 1천만 원

 

실투자금(대출이 없다면) 3억 1천 - 보증금 1천 = 3억

 

일 년 월세 1200만 원/ 3억 = 4%

 

4% 정도의 수익률이다. 

 

나쁘지는 않지만, 6층이라면 조금 더 높아야 매매가 된다고 한다. 

 

6층이면 5% 정도는 봐야 하지 않을까 싶은데, 현재는 어떤지는 모르겠다. 

 

그리고 대출을 낀다면 수익률은 더 올라갈 수 있지 않을까. 

 

 

 

우선 근린 상가라면 배후 세대가 많아야 하고

상가는 그 주동선 상에 위치해야 매출이 좋고 공실이 잘 나지 않는다. 

 

주동선 상에서 1 입지에 2, 3 층도 충분히 좋다고 하니, 무조건 1층만 노릴 것이 아니고,

1 입지의 위층으로 올라갈 생각을 해보자. 

 

초보의 부끄러운 분석기였다.