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진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매

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[상가입지분석] 부천 신중동역 상가 사례 분석 최근에는 김종율이라는 분의 상가/토지 투자를 공부하고 있다. 프랜차이즈에서 점포 개발을 10여 년간 하였고, 본인이 직접 투자도 하는 분이다. 일전에 다른 강사 수업을 들었는데, 너무 자기 잘난 척만 하고, 원리가 아닌 기술만 가르쳐 주는 것 같아 다른 분으로 바꿨고, 헐~~ 씬 만족스럽다. 강의료가 싸지는 않지만, 만족한다. 그래서 이번에는 배운 것을 바탕으로 상가 하나를 분석해 보려 한다. 부천의 신중동역 근처의 근린상가 하나를 보겠다. 2019년 10월에 1차에서 낙찰되었고, 감정가보다 높게 되었다. 감정가 279000,000이고 낙찰가는 315,000,000이다. 물건은 6층에 42.7평 전용면적이고, 601호, 606호 607호가 같이 나왔다. 김종율님은 항상 상가는 가성비이고, 상권보다 입지를..
[부동산 세금] 710 대책 해설, 자녀가 집을 사면 1세대 2주택으로 취득세 폭등 지난 글에서는 710 대책에 대한 간단한 해설을 하였고, 이 대책이 실수요자에게 어떤 피해를 끼칠 수 있는지 알아보기로 했었다. 이 피해자는 다름이 아니라, 연신내 쪽에서 열심히 집을 알아보던 나의 지인이었다. 지인에 관한 이야기는 아래 포스팅을 참조하자. 2020/07/19 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - [입지분석] GTX-A노선과 연신내역, 최고 입지 아파트 북한산 힐스테이트 7차 아파트 탐방기 2편 [입지분석] GTX-A노선과 연신내역, 최고입지 아파트 북한산 힐스테이트 7차 아파트 탐방기 2편 2020/07/18 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - [입지분석] GTX-A노선과 연신내역, 최고입지 아파트 북한산 힐스테이트 7차 아파트 탐..
[부동산 세금] 710 대책 해설, 다택자/단기거래자에 대한 부동산 세제 강화 710 대책으로 부동산 시장이 다시 한번 흔들렸다. 너무 자주 정책이 나와 실수요자들은 갈피를 잡지 못하고 있다. 아래는 710 부동산 대책 전문이다. http://m.molit.go.kr/viewer/skin/doc.html?fn=4fa253e9b65540bfe488c6bc08c65eee&rs=/viewer/result/20200710 이번에 눈에 띄는 대목은 다주택자/ 단기거래에 대한 부동산 세제 강화이다. 크게 보면 1. 다주택자 종부세 중과세율 인상 2. 단기거래/ 다주택자 양도소득세 인상 3. 다주택자/ 법인 취득세 인상 이렇게 세 가지로 나뉘어 있다. 이 대책들은 2020년 8월 1일부로 발효된다. 1. 다주택자/ 법인 종부세 중과세율 인상 개인에 대해서 보면 - 3 주택 이상 및 조정 대상 ..
[입지분석] GTX-A노선과 연신내역, 최고입지 아파트 북한산 힐스테이트 7차 아파트 탐방기 2편 2020/07/18 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - [입지분석] GTX-A노선과 연신내역, 최고입지 아파트 북한산 힐스테이트 7차 아파트 탐방기 1편 (IGO빡시다, 교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?) [입지분석] GTX-A노선과 연신내역, 최고입지 아파트 북한산 힐스테이트 7차 아파트 탐방기 1편 (IGO� 오랜만에 부동산 글을 쓴다. 한 동안 지인이 부동산을 알아본다고 해서 같이 알아보고 있었다. 광화문이 직장이면서 가장 살기 좋은 곳은 어디일까를 알아보다 서울 서북권을 중심으로 알아보�� dr-feelsogood.tistory.com 앞의 글에서는 광화문에서 출퇴근하기 좋은 서울 서북권의 아파트들과 GTX-A 에 대해서 간단하게 알아보았다. 결국 우리는 연신내..
[입지분석] GTX-A노선과 연신내역, 최고입지 아파트 북한산 힐스테이트 7차 아파트 탐방기 1편 (IGO빡시다, 교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?) 오랜만에 부동산 글을 쓴다. 한 동안 지인이 부동산을 알아본다고 해서 같이 알아보고 있었다. 광화문이 직장이면서 가장 살기 좋은 곳은 어디일까를 알아보다 서울 서북권을 중심으로 알아보았다. 20평대 또는 30평대로 예산은 7-8억 정도로 알아보고 있었다. 사실 대중교통으로 이용하기 가장 좋은 곳은 경희궁자이 아파트이다. 5호선 서대문 역을 끼고 있어서 광화문역에 바로 접근이 가능하기 때문이다. 3000세대가 넘는 대단지에 연식도 5년 밖에 되지 않았고, 아파트 브랜드 1위에 빛나는 자이 아파트이다. 내부 커뮤니티 시설도 너무 좋고, 바로 뒤로 경희궁이 이어지며 조금만 걸으면 독립문 공원도 있고, 바로 옆에 강북 삼성 병원이 위치하여 정말 최고의 입지를 자랑한다. 당연히 여기가 가장 좋겠지만, 문제는 가격..
[재건축] 정비사업 일몰제에 대해서 제대로 알아보자 재건축/재개발 일몰제란 무엇일까? 재건축/ 재개발 사업을 묶어서 정비사업이라고 하며, 이들은 정비구역이라는 일정한 테두리 안에서 이루어지게 된다. 그리고 이 사업들은 일정기간 동안 진척이 없으면 시. 도지사가 직권으로 구역을 해제할 수 있고, 이를 일몰제라고 한다. 2016년 3월 2일 부터 일몰제 제도가 시행되었고, 이로 인해서 사업시행의 마감 시한이 생겼고, 사실상 사업을 촉진하는 역할을 하기도 한다. 이제 하나씩 알아보자. 정비구역이란? 도시 및 주거환경정비법이라는 법의 제1장 제2조 정의 항목을 보면 다음과 같이 정의되어있다. 1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정. 고시된 구역을 말한다. 정비사업이란? 역시 같은 조항을 참조하면 2. "정비사업"이란 이 ..
[부동산 세금] 자녀가 집을 사면 1세대 2주택? 세대 분리 여부가 중요 A 씨는 자녀가 이제 30살이 되었다. 곧 결혼도 해야 하고 해서 같이 사는 자녀 C의 주택을 미리 사두려고 한다. 그런데 A씨는 곧 본인 주택을 양도할 계획이다. 그렇다면 1세대 2 주택으로 양도세가 중과될까 걱정이다. 그러면 어떻게 해야 양도세 중과를 피할 수 있을까? 답은 마지막에 다시 쓰겠다. 2018년 4월부터 규제지역 (조정지역, 투기지역 등)에서 다주택자가 주택을 양도할 때에 2 주택은 기본세율에 10% 중과, 3 주택부터는 기본 세율에 20%가 중과되는 양도세를 내야 한다. 1가구일 때는 9억까지의 양도가액에 대해서는 비과세를 해주고, 장기보유 특별공제까지 해주는 것에 비하면 엄청난 세금이 될 수 있다. 특히 변화무쌍한 세법을 잘 몰라서 2주택자 상태에서 양도를 하게 되는 경우가 발생할 수..
[부동산 재테크] 선입견을 버리고 원룸, 다가구로 건물주를 노리자 다가구라고 들어봤을까? 주택은 용도별로 구분을 한다. 다음은 서울시에서 제공하는 다가구의 정의를 보자. https://opengov.seoul.go.kr/civilappeal/2894156 주택 용도별 차이점과 기준(단독, 다가구, 다세대등 구분) 주택 용도별 차이점과 기준(단독, 다가구, 다세대등 구분) opengov.seoul.go.kr 1. 단독주택 - 일반적인 의미는 한 가족을 위해 주어진 독립된 주택을 의미하지만 법령상으로는 분양이나 구분소유가 안 되는 주택을 의미한다고 봐야 하고 법령상 3가지(단독주택, 다가구주택, 다중주택)가 있습니다. 2. 다가구주택 - 여러 가구가 사용하는 3층 이하의 주택입니다. 1층이 주차장인 필로티 구조인 경우 4층까지 가능합니다. 분양이나 구분소유가 안됩니다. 소..
[부동산 세금] 계약했더니 조정지역이 되었다. 다주택자 양도세 중과되나? 세금은 너무 어렵다. 세무사가 있으니 다 맡겨야 하나? 그래도 나도 어느 정도는 알아야 한다. 왜냐하면, 세법을 모르고 집을 매수 했다가 나중에 팔 때에 엄청난 불이익을 얻을 수 있기 때문이다. 살 때부터 팔 걱정 하는 사람 많지 않다. 취득 시기에 중요한 것들만 챙기는데, 나중에 양도할때, (매도할때)도 염두에 두어야 한다. 이번에는 안타까운 사례가 있어서 한 번 공유해보고자 한다. 첫 번째 사례. 철수는 서울에 주택 A가 있다. 그런데 개인적인 사정으로 부천에 주택 B를 사게 되었다. 매수 계약일은 6월 7일. 아직 부천이 비조정지역일때 였다. 그런데 이게 왠일 6월 17일에 부동산 규제정책이 나왔는데 부천이 조정지역에 포함이 되었다. 그러면 철수가 2년 뒤에 주택 B를 팔게 되면 규제지역 2주택자로..
[부동산 세금] 1가구 1주택, 양도세 비과세면 한 푼도 안내나? 양도세 계산법 양도세 비과세에 대해서 알아보자. 나도 한때는 양도세 비과세이면 양도차익에 대해서 한 푼도 안내는 줄 알았다. 그럼 얼마 내나? 양도가액, 즉 내 아파트 파는 가격이 9억 이상이면 9억 이상 분에 대해서는 내야 한다. 여기에도, 1가구 1 주택이라면 장기보유 특별 공제, 기본 세액 공제 혜택이 있다. 미리 말하지만 굉장히 복잡하다. 이런 거 다 싫고 그냥 계산만 하고 싶으면 국세청 홈페이지 안내해주겠다. 모의 계산기인데 굉장히 잘되어있다. https://teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/rn/a/a/b/b/UTERNAAU61.xml 국세청 홈택스 teht.hometax.go.kr 진짜 궁금한 사람들은 하나씩 알아보자. 우선 양도라는 개념은 '..
[부동산세금] 617대책 , 주택담보대출 규제 쉽게 풀이 617 대책에서 갭 투자를 막기 위한 초강력 대책들이 나왔고, 그중에 주택담보대출(주담대)에 관해서 한 번 알아보겠다. 이게 생각보다 무지무지 복잡하다. 상기 이미지는 발표한 정책의 전문이다. 제목이 규제지역 내 주택담보대출 취급 시 전입/ 처분 요건 강화 제목처럼. 주택담보대출이 많이 어려워진다. 규제지역은 아래 그림을 참고하자. 먼저 무주택자부터 보겠다. 무주택자가 집사는 것이 어려워졌다. 왜냐하면 1. 규제지역이 늘어나서 LTV가 감소했다. 2. 규제지역 내 주택 구입을 위해 주담대를 받는 경우 6개월 내 이사를 가야 한다. 쉽게 설명해보겠다. 주택 A가 부천에 위치하고, 6억이라고 해보자. - 종전에는 비규제지역이었기 때문에, LTV가 70%였다. 즉, 6억 집을 살 때에 1억 8천만 있으면 되었..
[부동산 세금] 재건축,재개발 주택 소유시 대체주택을 활용하자! 재개발. 재건축에 대해 강도 높은 규제가 계속되는 가운데, 기존 재건축 주택 소유자들의 고민 중에 하나는, 관리처분 인가가 나고 나서, 주택이 멸실(철거) 되면 난 어디로 가서 살아야 하지? 방법은 크게 두 가지이다. 1. 이주금 대출을 받아서 전세로 들어간다. 2. 자금이 넉넉하다면 추가 주택을 매입해서 들어간다. 1번 경우부터 살펴보자. 가장 현실적인 방법이긴 하다. 하지만 최근에는 대출규제로, 이주금 대출도 주택구입 목적 자금으로 봐서 기존 주택담보대출의 기준을 따라간다. 그래서 시세가 15억 이상이면 이주금 대출이 불가할 수도 있고, 2 주택자 이상인 다주택자라면 이주금 대출도 금지이다. 1 주택자여서 대출이 나오는 경우를 보면 서울에 있는 재건축 아파트에 살다가 철거가 되어 이사를 갈 때에, 이..

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