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진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매

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[부동산세금] 617대책 재건축 규제. 이젠 2년 살아야 분양받는다 재건축 시장이 다시 들썩인다. https://www.hankyung.com/society/article/202006176468Y [6·17대책] 서울 재건축 아파트, 2년 이상 살아야 분양권 준다 [6·17대책] 서울 재건축 아파트, 2년 이상 살아야 분양권 준다, 사회 www.hankyung.com https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/06/631952/ [매부리TV] 6·17규제 은마재건축 `더블쇼크` 어디로 - 매일경제 서울 강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동 재건축 단지들이 `조합원 2년 실거주` 규정과 갭투자를 금지한 토지거래허가구역까지 적용되면서 `더블 쇼크`에 휘청이고 있다. 정부가 최근 발�� www.mk.co.kr 은마아파트가 이번에도 ..
[부동산 세금] 입주권/ 분양권 주택 수에 포함되나요 현행은 입주권은 주택 수에 포함되고, 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 하지만 2021년 1월부터는 분양권도 주택 수에 포함시킨다. 분양권은 주택이 아니라 취득할 수 있는 권리이기 때문에 주택 수에 포함하지 않았었다. 그래서 재산세는 내지 않고, 취득세만 1.1-3.5%를 납부한다. 그런데, 2021년 1월 1일 이후 양도분 부터는 , 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 팔 경우, 양도세 중과를 위한 주택 수를 계산할 때, 분양권도 포함을 한다. 그렇다면 분양권을 양도할때 세금은? 일괄적으로 50%이다. 2018년 이전에는 기본세율로 갔지만, 현재는 무조건 50%를 준다. 입주권은 그렇다면 무엇일까? 입주권은 재건축 재개발 지역의 조합원이 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 자격을 말한다. 조합의..
[부동산 세금]3억미만 주택은 양도세 중과 대상일까 ? 복잡한 양도세 중과 총정리-1편 최근 부동산 정책이 계속되면서, 너무 복잡해졌다. 신문기사조차도 틀리는 것들이 많아서 한 번 정리해 보았다. 너무 복잡해서 여러편에 나눠서 정리하겠다. 이번에는 3억미만 주택을 양도할때 양도세가 중과되는지, 아니면 1주택과 같은 취급을 받는지 알아보겠다. www.nts.go.kr/tax/tax07_popup/sub02_1_4.html 국세청의 정식 홈페이지를 참고하였다. 양도세는 2018년 4월 1일 한차례 크게 개편이 되면서 양도세 중과 규정이 강화되었다. 우선 주택이 조정지역에 해당되냐 안되냐가 가장 중요하다. 우선은 양도세의 체계에 대해서 전체적으로 보는 것이 필요하다. 아래표를 보자. 국세청에 있는 표인데 조금 헷갈려서 보유기간은 일반주택에 대해서만 넣어놓았다. 다른 양도성 자산은 제외하고, 일반..
[입지분석] 부천종합운동장역 호재, 어떤 아파트 살까? (feat. 여월휴먼시아, 소사 역곡역) 부천종합운동장역을 중심으로 입지를 분석하고 있다. 2020/06/13 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - [입지분석] 부천종합운동장역의 GTX-B 개발호재일까? [입지분석] 부천종합운동장역의 GTX-B 개발호재일까? GTX로 최근 몇 년간 뜨겁다. GTX-B는 부천종합운동장역으로 거쳐서 신도림, 여의도 용산 서울역으로 향하는 선이다. 서쪽은 송도, 동쪽은 마석까지 이어지는 어마어마하게 긴 운행선이다. 이 중에� dr-feelsogood.tistory.com 2020/06/14 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - [입지분석] 부천종합운동장역 호재, 어떤 아파트 살까?(feat. GTX-B, 대곡소사선, 7호선) [입지분석] 부천종합운동장역 호재, 어..
[입지분석] 부천종합운동장역 호재, 어떤 아파트 살까?(feat. GTX-B, 대곡소사선, 7호선) 지난 글에서 부천종합운동장역의 호재에 대해서 알아보았다. 2020/06/13 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - [입지분석] 부천종합운동장역의 GTX-B 개발호재일까? [입지분석] 부천종합운동장역의 GTX-B 개발호재일까? GTX로 최근 몇 년간 뜨겁다. GTX-B는 부천종합운동장역으로 거쳐서 신도림, 여의도 용산 서울역으로 향하는 선이다. 서쪽은 송도, 동쪽은 마석까지 이어지는 어마어마하게 긴 운행선이다. 이 중에� dr-feelsogood.tistory.com 부천종합운동장역은 추후 부천의 부도심으로서 개발을 할 것이고, 교통 호재가 너무도 많은 곳이라 앞으로 수도권 서남부의 핵심지역이 될 것으로 보인다. 교통호재는 1. GTX-B 2. 대곡(일산)-소사 선 3. B-SR..
[입지분석] 부천종합운동장역의 GTX-B 개발호재일까? GTX로 최근 몇 년간 뜨겁다. GTX-B는 부천종합운동장역으로 거쳐서 신도림, 여의도 용산 서울역으로 향하는 선이다. 서쪽은 송도, 동쪽은 마석까지 이어지는 어마어마하게 긴 운행선이다. 이 중에서 서울쪽은 신도림, 용산, 청량리 일대는 이미 오를 만큼 오른 좋은 곳이고 집값이 너무 비싸서 투자하기가 쉽지 않다. 특히 용산은 2 급지를 넘어 1 급지를 향해 가고 있다. 이런 상황에서는 눈여겨볼 곳은 투자 상승여력이 있는 곳인데, 아무래도 서울보다는 서울 밖 수도권이 좋지 않을까 서울 중심지에 바로 인접한 곳은 부천종합운동장역과 망우, 별내역이다. 이 중 부천종합운동장을 한 번 살펴보자. https://1boon.kakao.com/zigbang/5d6e1b1c7826da39fad7feff GTX-B 예타 ..
[경매물건분석] 부천 행복한마을 아파트, 1차 낙찰될것인가 이번에는 부천의 한 아파트에 대해서 알아보겠다. 부천 상동은 대표적인 주거지이다. 현 아파트는 85m2, 33평정도 되고 감정가는 613000000 이다. 과연 이 아파트가 1차로 낙찰될 것인가 최근에 서울은 감정가랑 시세가 차이가 많이 나면 1차에 낙찰되곤 한다. 우선 물건 분석부터 해보자. 권리분석의 출발은 언제나 임차인이 있냐 없냐이다. 그러기 위해서는 전입세대열람, 등기부 등본의 소유주의 주소 확인, 경매정보지의 현황조사서를 같이 보면 된다. 전입세대 열람은 아직 안되었으나 현황조사에서 소유자가 점유하고 있음을 확인하였고, 등기부 등본의 소유자 주소를 확인했을때, 물건지와 일치하여 임차인이 없음을 확인하였다. 그렇다면 권리분석은 끝난 것이다. 낙찰자가 인수해야할 금액은 없다. 이런 물건은 매우 깨..
[공매물건분석] 근저당권자의 전세권 설정 이유, 질권이 뭐죠 이번에는 다시 공매 물건이다. 이 물건은 서울 노원구의 롯데캐슬 루나라는 아파트 매물이고 전세권자가 대부업체라는 것이 특이하다. 왜 근저당권자, 즉 채권자가 전세권을 설정하는 것일까? 물건을 한 번 살펴보자. 공매에서 캠코 압류재산은 세금 등을 체납했을 때 나온다. 그래서 압류재산은 경매랑 가장 비슷하다. 최초 입찰이고 감정가는 68900만원 위치는 노원구 월계동으로 서울 핵심지역은 아니지만 괜찮은 편이다. 주변에는 광운대역이라는 경춘선과 1호선 라인이 있고, 초중고를 품고 있는 아파트이다. 연식은 호갱노노를 참고하면 시세는 32평 물건, 본건과 같은 것이 7억 4천정도이며 최근에 가파르게 상상을 하였다. 886세대로 큰 편이고 2006년에 입주한 15년차 아파트이다. 신축은 아니지만 구축도아니다. 이제..
[경매 물건 분석] 전세권 제대로 모르고 접근하면 보증금 날린다. 오늘은 전세권의 중요성에 대해서 다시 한 번 짚고 넘어가자. 전세권과 임차권 구분을 제대로 못하면 정말 큰일날 수 있다. 나 홀로 입찰한 뒤에 보증금 10%만 날리고 그냥 포기해야하는 경우가 생긴다. 2020/05/18 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - [부동산 경매] 전세권 등기 정말 필요할까? 전세권/임차권 차이 [부동산 경매] 전세권 등기 정말 필요할까? 전세권/임차권 차이 몇 년 전 결혼하면서 처음으로 집을 구할 때, 전세로 시작했었다. 그리고 어머니는 우리에게 전세권 등기를 꼭 하라고 했었다. 그런데 찾아보니 요즘에는 주택임대차 보호법이 잘 되어있어서 전 dr-feelsogood.tistory.com 실제 경매 물건으로 보겠다. 신월동 화곡역 부근의 한 다세대 물건..
[경매 물건 분석] 후순위 전세권과 임차권, 임금채권은 어떻게 해야할까 (창원 상남 아크로타워 오피스텔) 이번에는 오피스텔 물건이다. 조금 복잡해보이지만 결국에는 특별한 문제가 없다. 권리 분석의 핵심은 언제나 대항력 있는 임차인이 있나 없나를 보는것으로 충분하기 때문이다. 선순위 대항력이 없는 임차인은 경매 낙찰가에 영향을 주지 못한다. 우선 경매지를 보자. 임차인 최모씨가 있는데, 전입일이 2014.08.05로 되어있다. 그런데 말소기준등기는 2012.07.03이다. 이것만 보면 바로, 임차인이 선순위 대항력이 없어서 권리분석에 문제가 없다는 것을 알 수 있다. 그런데 왜 2회나 유찰이 되었을까? 무언가 다른 이유가 있겠지? 조금 헷갈리는 것이, 말소기준등기 바로 밑에 전세권이 임차인과 같은 이름으로 2012.07.03으로 등기가 되어있다. 이상하다. 전입은 2014년인데 전세권은 더 빨리 등기가 되어있..
[경매 물건 분석] 유치권 있는 아파트, 입찰 해야하나? (부천 아이파크 1단지) 오늘은 아파트 물건이다. 그런데 유치권이 있는 아파트, 그리고 경매에서 한번 유찰되었다가 2차에서 낙찰되었지만, 미납으로 다시 유찰된 경우다. 그럼 정말 유치권이 문제일까? 유치권이 있는 아파트는 전부 피해야 할까 아래 물건을 살펴보자. 부천 약대동에 있는 아이파크 1단지 아파트. 신축이라 가치가 높다. 40평대이며 실거래가 6억 5천만원정도로 높은 편이다. 감정가 535,000,000으로 시세보다 저렴해서 좋아보인다. 하지만 1회는 유찰, 2회차에서는 낙찰이 되었는데, 465000000원이다. 그러나 대금 미납으로 다시 3차 경매로 이어졌다. 왜 유찰되었을까? 주의사항에 있는 현대산업개발의 유치권 때문일 가능성이 높다. 아마도 공사대금으로 보인다. 이외에도 미납된 관리비 800여만원이 있다. 그렇다면 ..
[공매 물건 분석] 부산 수영구의 상가 , 유찰 6회의 이유 ? 경매와 함꼐 최근에 주목받고 있는 공매물건을 하나 알아보겠다. 본건은 캠코(자산관리공사)에서 세금 체납으로 압류하여 공매에 부친 것이다. 최초 감정가는 1300만원이었는데, 현재 650만원, 50%까지 가격이 떨어졌다. 6회 유찰을 하면서 가격이 떨어졌고, 한번은 낙찰되었으나 매각대금을 납부하지 않아 매각 취소가 났었다. 왜일까? 단지내 상가고 가격이 진짜 저렴한데도 아무도 사가지 않는다. 권리상 하자도 없어보인다. 확실히 하기 위해 재산명세서를 확인해 본다. 임차인, 즉 사업을 하기위해 있는 사람도 없어서 명도도 필요없고, 낙찰 받으면 바로 임대를 줄 수 있다. 수익률로 따져보아도 650만원이면, 한달에 10만원만 들어와도 대락 15% 수익률은 무난히 달성할 수 있다. 지하상가이며 건물면적은 22제곱미..

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