[경매 물건 분석] 유치권 있는 아파트, 입찰 해야하나? (부천 아이파크 1단지)

오늘은 아파트 물건이다. 

 

그런데 유치권이 있는 아파트, 그리고 경매에서 한번 유찰되었다가 2차에서 낙찰되었지만, 미납으로 다시 유찰된 경우다. 

 

그럼 정말 유치권이 문제일까?

유치권이 있는 아파트는 전부 피해야 할까

 

아래 물건을 살펴보자. 

유치권 행사하고 있는 아이파크

부천 약대동에 있는 아이파크 1단지 아파트. 

신축이라 가치가 높다. 40평대이며 실거래가 6억 5천만원정도로 높은 편이다. 

 

감정가 535,000,000으로 시세보다 저렴해서 좋아보인다. 

 

하지만 1회는 유찰, 2회차에서는 낙찰이 되었는데, 465000000원이다. 

그러나 대금 미납으로 다시 3차 경매로 이어졌다. 

 

왜 유찰되었을까?

 

주의사항에 있는 현대산업개발의 유치권 때문일 가능성이 높다. 아마도 공사대금으로 보인다. 

이외에도 미납된 관리비 800여만원이 있다. 

 

그렇다면 모든 유치권이 있는 경매 물건은 낙찰 가격이 떨어지는가?

 

우선은 유치권은 진짜인가 아닌가가 정말 중요하다. 

 

유치권은 무엇일까. 아래 블로그를 참고해서 적어보았다. 

 

https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=will84&logNo=220901805646&proxyReferer=https:%2F%2Fwww.google.com%2F

부동산 경매시장에서 유치권이 낙찰가율에 미치는 영향 (여종건, 건국대학교 부동산대학원, 2009.

 

유치권은 민법상, 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권의 변제를 받을 떄까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리이다. 

 

예를들어, 내가 세탁소에 100만원 상당의 코트를 맡겼는데, 세탁비를 주지 않으면 지급받을 때까지 세탁소는 코트를 유치할 수 있다. 

 

아파트도 마찬가지이다. 아파트 소유주가 어떤 채무가 있는데 이를 지불하지 않는다면, 채권자가 유치권을 행사할 수 있다. 하지만 이 유치권이 항상 효력이 있는 것이 아니고, 실제로 유효한지는 법원의 판단이 필요한 경우가 많다고 한다. 

 

매각 명세서의 전문가 의견에도, 유치권이 인정되는 경우는 경매되는 물건의 가치 증가나 보존에 기여한 변제기가지난 채권 (주로 공사채권)이어야 한다고 되어있다. 

 

이 물건의 경우에는 현대산업개발이라는 아이파크 아파트 시공사가 유치권을 행사하고 있으므로 공사채권이 맞을 확률이 높겠다. 

 

진짜 유치권인지 어떻게 확인하지?

이게 어렵다고 한다. 

 

왜냐하면, 유치권은 신고만으로 가능한데, 그 신고 방법이 쉽고, 그 내용에 책임이 없이 과장되거나 허위인 것이 많기 때문이다. 

 

즉, 유치권은 신고서만 작성해서 서면으로 접수하면 되는데, 집행 법원이 그 실체적 권리까지 판단하지는 않는다고 한다. 그냥 신고하면 우선은 받아주고, 나중에 따로 판단을 하는 것이다. 

 

그래서 우선 신고해 놓고, 그냥 뻐팅기는 것이다. 경매로 물건이 나왔는데, 이미 임차인이 있다면, 그 임차인이 유치권을 주장해서 신고하고 그냥 버텨도되는 것이다. 하지만 낙찰자는 그 유치권이 진짜인지 가짜인지 법원의 판단을 받기 위해 소송까지 가야하는 경우도 있는 것이다. 

 

또 하나의 문제는, 일반 경매 입찰자가 유치권의 내용을 파악하여 권리분석할 수 있는 방법이 없다는 것이다. 

 

다른 권리들은 등기 등본, 매각물건명세서, 현황조사서 감정평가서 등을 이용하여 파악할 수 있는데, 여기에는 유치권이 명시되어있지 않다. 

 

이 물건의 경우에도 현관에 유치권 행사중이라는 안내문이 붙어있을 뿐이다. 

 

그 실체가 무엇인지는 간접적으로 확인이 가능할 뿐이다. 

등기부 등본을 보면 현대산업개발이 가압류를 하였고, 이 아파트가 현대산업개발이 시공을 한 재건축 아파트라는 것으로 미루어 볼 때에 본인 분담금을 내지 않았을 것으로 추측할 뿐이다. 

 

다른 방법으로는 임장을 가서 주변 공인중개소에 물어보는 것이다. 

실제로, 나도 아내와 함께 직접 방문을 하였다. 

그리고 옆에 부동산이 있어서 중개사에게 물어보았고, 대충 사정을 알려주셨다. 

 

재건축 과정에서 조합과 시공사의 갈등이 극심했엇고, 그 과정에서 본인 분담금을 내지 않아서 유치권을 행사하는 것으로 보인다고 알려주셨다. 

 

이제는, 이 유치권이 진짜라는 것을 알게 되었다. 

그럼 이 유치권이 경매 낙찰가에 미치는 영향은 ?

유치권은 물권의 일종이다. 

 

물권이긴 하지만, 우선 변제권은 없다. 다른 물권인 질권, 저당권과는 다르다. 

하지만 일단 성립한 유치권은 그 소유권자의 변경에 의하여 영향을 받지 않는다. 

그래서, 유치권은 채권의 변제를 전부 받을 때까지 유치할 수 있다. 

 

이렇기 때문에 낙찰자에게는 불리할 수 있다. 

 

경매는 낙찰자에게 돈을 받아 채권자들에게 배당하는 것을 목적으로 한다. 

그리고, 임차인과 같이 대항력을 갖는 경우 외에는, 근저당, 압류, 가압류 등은 전액 변제가 되지 않아도 모두 소멸된다. 

 

하지만 유치권을 행사하는 채권이 전액 변제를 받지 못하면 여전히 유치권의 유효하다. 

낙찰자가 전부 인수해야 하는 것이다. 

 

이 물건의 경우를 보자. 

 

우선, 임차인이 없기 때문에 권리상 하자는 없어 보인다. 

그래서 낙찰금은 모두 순서에 따라 배당이 된다. 

 

국민은행과 농협의 근저당이 우선변제권을 갖기 때문에 

274800000+69600000 = 344,400,000‬ 이 배당된다. 

 

현재 최저금액 374500000 으로 낙찰되면 거의 남는돈이 없어서 현대산업개발의 유치권은 모두 인수된다. 

 

즉, 246609598 원이 전액 낙찰자에게 인수되는 것이다. 

여기에다가 미납 관리비 833만원도 추가된다. 

 

그래서 유찰이 계속되는 것이다. 

낙찰을 받고도 추가 부담금 2억 4천만원을 내고도 이득이 나야하므로, 

현시세 5억 7천만원 - 2억 4천만원 : 3억 3천만원 정도가 되어야 손해가 나지 않는 것이다. 

 

 

호갱노노를 참고한 시세

결론은 유치권은 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있다는 것이다. 

 

지금처럼 정말 유치권이 유효할 때에는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 그 금액을 감안하여 낙찰을 받아야 가능하기 떄문에 계속 유찰되는 것이다. 

 

유치권은 진짜가 아닌 경우가 많지만, 지금처럼 시공사가 설정한 것이라면 꼭 확인해야 한다.