[개원입지 분석] 서울 17년차 이비인후과의 입지 분석 (feat. 로드뷰, 스카이뷰 를 통한 과거 사진 보기)

이번 편에서는 과거와 현재의 입지를 비교해 볼 수 있는 카카오 맵의 로드뷰와 스카이뷰 기능을 활용하는 법도 같이 알아보겠다.

 

원래는 서울에서 가장 오래된 개인 의원의 입지를 분석하려고 했다. 

그래서 보건복지부에서 제공하는 요양기관 개설 현황 2019.12을 참고했더니, *이비인후과라는 곳이 있었다. 

 

무려 1965년에 개원해서 50년이 넘은 곳이었다. 그래서 반가운 마음에 알아보는데, 건물이 너무 새거라 옮긴 지 얼마 안 된 곳 같아서 의원에 직접 전화를 해보았다. 

 

그랬더니, 역시나 아버지가 하던 것을 아들이 물려받았고, 원래 하던 곳에서 옮겨서 하고 있다고 한다. 

그래서 아쉽지만 다른 곳을 찾던 중, 이름이 같은 이비인후과가 서울 강남구 논현로에 있어서 찾아보았다. 

 

*이비인후과이고, 카카오맵에서 리뷰가 참 좋길래 더 알아보게 되었다. 

 

카카오맵에서 리뷰가 좋았던 이비인후과.

리뷰가 진짜인지는 모르겠다. 지인 동원은 충분히 가능한 것이니, 믿을 수는 없지만, 우선 개설일이 2003년이어서 18년 차라는 점이 마음에 들었다. 

 

하지만 지금이랑 과거의 입지가 같지는 않을 것이라, 현재와 과거를 모두 비교해 보고 싶었다.

 

다행히도 기술의 발전으로 근 10여년간의 변화를 확인할 방법이 있는데, 그것은 바로 로드뷰와 스카이뷰 기능이다.

 

서울 강남구 논현로에 위치한 이비인후과

이 의원은 서울 강남구 논현로에 위치하고 있으며, 2003년부터 지금까지 같은 장소에서 영업을 하고 있다. 

다음카카오 맵에서 로드뷰를 보면 2008년부터의 사진이 쭈욱 찍혀있는데, 여기서도 확인을 하였다. 

 

로드뷰를 이용해서 과거 사진을 볼 수 있다. 

언주 역 바로 옆에 위치하고 있는데, 2003년이면 아직 9호선이 개통하기 전이다. 당시 주변은 어떠했을까?

 

카카오 맵에서 스카이뷰 기능을 이용하면, 2008년 당시의 주변 상황을 알 수 있고, 이를 지적 편집도를 통하여 토지의 용도도 같이 확인할 수 있다. 

 

2008년 당시의 주변 상황과 지적편집도를 통한 토지의 용도

강남의 상업지역과 한 블록정도의 차이이긴 하지만, 기본적으로는 주거지역에 위치해있다. 

지적 편집도 기능으로 주변은 제2, 3 종 일반주거지 역임을 확인할 수 있고, 스카이뷰로도 2008년에는 주변에 신동아 아파트, 동부센트레빌, 한화 꿈에 그린 등 주변 아파트들을 확인할 수 있다. 

 

특이한 점은 언주역을 따라서는 대로변은 모두 상권이다. 이것이 풍부한 유동인구를 만드는 것 같다. 

 

이전 편에서도 알아보았지만, 이비인후과는 기본적으로 거주 인구와 주간 인구 모두 잠재 고객으로 삼을 수 있어서, 둘 중 하나만 잡아도 된다. 

 

대부분의 과는 두 인구가 모두 중요하지만, 피부과, 성형외과, 안과, 신경정신과, 비뇨기과는 주간 인구가 더 중요하다. 즉, 상권에 위치해야 한다는 것이다. 

 

(출처 :  진료 과목별 개원 입지의 특성, 이선경외 )

 

이에 관해서는 아래 글과 표를 참고하자. 

2020/06/01 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - [의원 개원 입지 분석] 노인 인구가 많은 곳에 개업해야 할까?

[의원 개원입지 분석] 노인 인구가 많은 곳에 개업해야 할까?

의원의 위치와 유동인구, 거주인구의 상관관계 (출처 :  진료 과목별 개원 입지의 특성, 이선경외 )

이를 바탕으로 볼 때에 주거인구가 밀집해 있는 지역/ 그리고 상권도 일부 포함한 지역에 알맞게 자리잡은 것으로 보인다. 

 

그럼 주변 지역의 인구 특성은 어떨까. 

 

이비인후과는 소아과 만큼이나 고령인구 거주지와는 동떨어져있고, 특이하게도 대졸인구가 많은 곳에 집중되는 경향이 있다고 한다. 모든 전문 과목 중에서 이비인후과가 대졸자들이 많은 곳에 많이 분포하는 경향을 보인다. 

 

전국에서 대졸자 비율이 가장 높은 곳은 어디일까?

 

(출처 :  진료 과목별 개원 입지의 특성, 이선경외 )

이 표를 참고해보면, 강남, 서초, 과천, 용인, 송파 순이다. 

 

우리나라 대표 부촌, 강남이 1등이고, 이 이비인후과도 강남에 위치한다. 매우 훌륭한 입지 선정인것 같다. 

 

좀 더 자세히 보기 위해서 x-ray map을 이용해 보자. 

 

역시나 도보 10분 정도의 거리인 700m를 기준으로 잡았다. 

 

주변으로는 학동역을 포함하고, 주요 상권인 역삼역까지 미치지는 못한다. 주거지역이 대부분이다.

하지만 로드뷰와 지적 편집도를 참고해보면, 대로변은 모두 상권이다. 

 

x-ray map을 이용한 인구 분석

 

x-ray map 분석결과로는 . 

 

거주 규모 29600여명

직장 인구 43420여 명

평균소득 8,248만 원

유동인구 42만여 명 

 

지난 글에서 본, 우리나라에서 가장 오래된 의원이 위치한 인천 중구에 비하면 훨씬 인구가 많다. 

인천 중구는 거주인구 1만 9천여 명, 직장 인구 1만 1천여 명, 유동인구 15만여 명으로 이 지역에 비해 훨씬 작았다. 

상당히 발달한 상권이다. 

 

거주 인구와 직장 인구를 다시 분석해 보면

 

 

 

거주인구는 20-30대 비중이 매우 높고, 소득 수준도 굉장히 높은 편에 속한다. 직장 인구도 20-30대 비율이 높다. 

인구도 젊고, 소득도 높아 의료비 지출에는 무리가 없어 보이는 지역이다. 

 

아무리 인구가 많고 소득이 높아도 경쟁업체가 많으면 좋지 않다. 

경쟁업체도 파악해 보자. 

 

왼쪽 : 가정의학과 오른쪽 내과

이비인후과의 경쟁과는 내과, 가정의학과이다. 

 

주변에 

 

이비인후과 1개

내과 약 9개

가정의학과 1개 

 

10:1 정도의 경쟁률로 무난해 보인다. 거주인구와 직장 인구를 합치면 약 7만 정도이기에 괜찮아 보인다. 

정확한 수치는 모르겠지만, 일반적으로 의원에 내원한 환자 총 수가 5천여 명 정도 되면 망하지 않는다고 하니

충분해 보인다. 

 

오래 버티는 곳이 승자다 

 

라는 생각으로 오랫동안 한 자리를 지켜온 의원들을 알아보고 있다. 

 

이번에 알아본 이비인후과는 

 

개원 18년 차 

거주 인구 / 직장 인구가 모두 풍부

대졸자가 많은 강남구

인구가 젊고 소득이 높은 곳

 

여러 가지 좋은 조건을 갖추고 있다고 생각되며, 임대료도 알면 좋겠지만, 이는 추후에 다시 알아보기로 하며 마치도록 하겠다.