[공매 물건 분석] 부산 수영구의 상가 , 유찰 6회의 이유 ?

경매와 함꼐 최근에 주목받고 있는 공매물건을 하나 알아보겠다. 

 

본건은 캠코(자산관리공사)에서 세금 체납으로 압류하여 공매에 부친 것이다. 

 

최초 감정가는 1300만원이었는데, 현재 650만원, 50%까지 가격이 떨어졌다. 

 

 

6회 유찰된 단지내 상가 물건

 

6회 유찰을 하면서 가격이 떨어졌고, 한번은 낙찰되었으나 매각대금을 납부하지 않아 매각 취소가 났었다.

 

왜일까? 

 

단지내 상가고 가격이 진짜 저렴한데도 아무도 사가지 않는다. 권리상 하자도 없어보인다. 

 

확실히 하기 위해 재산명세서를 확인해 본다. 

 

공매재산 명세: 22제곱미터로 약 7평정도 된다. 지하층이다. 

 

대항력 있는 임차인이 없어서 권리상 하자는 없다.. 

 

임차인, 즉 사업을 하기위해 있는 사람도 없어서 명도도 필요없고, 낙찰 받으면 바로 임대를 줄 수 있다.

 

수익률로 따져보아도 650만원이면, 한달에 10만원만 들어와도 대락 15% 수익률은 무난히 달성할 수 있다. 

 

지하상가이며 건물면적은 22제곱미터로 약 6-7평 정도된다. 

 

기타 유의사항을 보면, 오픈상가이며 내부는 확인할 수 없다고 되어있다. 

이게 문제인 것일까?

 

기타 유의사항

오픈상가는 무엇일까?

 

벽체 구분이 없는 곳이라서 따로 구역을 명확히 표시해야 하는 상가를 말한다.

오픈 상가: 벽체 구분이 없다

위의 사진과 같이 벽체가 없고 출입구도 구분이 없는 것이다. 동대문의 옷상가들이 대표적이다. 

 

반면에 구분 상가라고 말하는 것은 출입문이 따로 나있고 벽으로 구분되어있는, 일반적인 상가를 말한다. 

 

 

구분 상가

최근에 오픈하는 단지내 상가가 취하고 있는 방식으로, 각각을 따로 분양을 준다. 더 큰 범위는 상가 건물인데, 이는 가격이 비싸서 일반인이 구매하기는 어렵다. 

 

그렇다면 오픈상가인 것이 문제일까?

그건 아닐것 같다. 구분이든 오픈이든 장사가 잘만 되면 되니까. 

내가 살던 동네의 상가도 오픈상가였다. 

 

그래도 궁금해서 내가 하는 스터디방에 물어보니, 고수분들의 의견은 임대 수요가 충분하지 않아서 지하는 공실이 지속되는것 같다고 한다. 

 

그래서 아무도 입찰을 하지 않는것 같다고. 

 

지하상가가 문제인지 알아보기 위해서 입지와 지하상가에 대해서 알아보았다. 

 

우선 입지는 주거지역의 한가운데이며, 대로변과는 멀다. 그리고 한쪽은 산으로 막혀있는 곳이라 상권의 확장성이 없고 정말 여기 사는 사람만 오는 곳이다. 

 

상권이라고 하기에는 너무 작고, 주거인구만 봐야겠다. 

 

주거지역에 있고 한쪽은 산으로 막혀있는 입지. 

광원아파트는 589세대이며 1995년 11월 준공. 

상당히 오래된 아파트이고 중규모 단지이다. 

 

거의 이 아파트 주민들만 이용한다고 보면 거주인구가 너무 적다. 

X-RAY MAP으로 분석을 해보자 .

 

X-RAY MAP 분석: 최대로 잡아도 4천여명의 거주인밖에 없다.

거주인구는 주변을 최대로 포함시켜도 4천여명인데, 실제는 더 적을 것이다. 

상세 분석을 해보면

 

 

상세분석. 60대 이상인구가 많고 소득 수준은 중위권이다.

 

60대 이상이 가장 많은 곳이고 소득 수준도 중위에 해당되어서 구매력이 높지 않은 곳이다. 

 

즉, 상권이 거의 발달하지 않은 곳인데 지하라서 실제 임대 수요가 거의 없을 것이다. 

 

지하상가여도 크기가 크거나 대로변에 위치한 곳이라면 임대 수요가 있겠지만, 여기는 대로변도 아니고 크기도 매우 작은 15평정도여서 의미가 없을것으로 생각된다. 그래서 6회 유찰이 된것 같다. 

 

다음 입찰이 6월 15일부터인데, 누군가 낙찰을 받아가는지 눈여겨 봐야겠다.