[경매 물건 분석] 후순위 전세권과 임차권, 임금채권은 어떻게 해야할까 (창원 상남 아크로타워 오피스텔)

이번에는 오피스텔 물건이다. 

조금 복잡해보이지만 결국에는 특별한 문제가 없다. 

 

권리 분석의 핵심은 언제나 대항력 있는 임차인이 있나 없나를 보는것으로 충분하기 때문이다. 

선순위 대항력이 없는 임차인은 경매 낙찰가에 영향을 주지 못한다. 

 

우선 경매지를 보자. 

 

전입일이 말소기준 등기보다 늦으므로 후순위 대항력이다. 

임차인 최모씨가 있는데, 전입일이 2014.08.05로 되어있다. 그런데 말소기준등기는 2012.07.03이다. 

이것만 보면 바로, 임차인이 선순위 대항력이 없어서 권리분석에 문제가 없다는 것을 알 수 있다. 

 

그런데 왜 2회나 유찰이 되었을까? 무언가 다른 이유가 있겠지?

조금 헷갈리는 것이, 말소기준등기 바로 밑에 전세권이 임차인과 같은 이름으로 2012.07.03으로 등기가 되어있다. 이상하다. 전입은 2014년인데 전세권은 더 빨리 등기가 되어있다. 

 

다시 복습을 해보면, 임차인의 대항력인 임차권은 계약, 전입, 인도(점유)로 이루어진다. 

 

전입일을 다시 확인해보려면, 전입세대 열람을 해보면 된다. 경매 물건에 대해서는 가능하고, 일반 주택에서는 임차인이나 임대인만 가능하다. 

 

전입세대 열람에서도 2014.08.05이고 이는 말소기준등기보다 늦다.

 

전입세대 열람에서도 역시 2014년 전입으로 되어있어서 대항력이 없다. 

그리고 또 다른 곳에서 정보를 확인할 수 있는데, 매각물건명세서와 물건 송달 내역서이다. 

 

매각물건명세서는 쉽게 말해서 법원에서 입찰자들에게 물건을 설명하고 주의해야할 사항이 있을 경우 알려주기 위한 문서이다. 여기에 비고란에 특별한 내용이 없고, 매각으로 소멸되지 않는 등기는 기재되지 않았다. 

 

그리고 전세권에 대한 설명을 보면 2012.07.03부터 임대차 기간이 있었고, 이에 따라 전세권 등기가 되어있으며 

현황조사에서도 2012.06.28부터 점유중이라고 되어있다. 하지만 전입신고는 2014.08.05로 되어있다. 

 

무슨 이유에서인지 점유는 하고있었으나 전입신고를 하지 않았다. 그래서 안타깝게도 말소기준권리인 근저당보다 후순위로 전세권등기가 되어있어서 대항력이 없는 것이다. 

 

다행히도, 대항력은 없지만 소액보증금에 해당되어서 최우선 변제권이 있기 때문에, 보증금 3000만원 중 1400만원은 보전 받을 수 있다. 

 

그러면 권리상 하자가 없는데 왜 2회나 유찰이 되었을까?

 

문건 송달 내역서에서도 임차인 최모씨는 전세권에 대해서만 배당요구를 했고, 임차권에 대해서는 언급이 없다. 

 

임금 채권이 있다. 

 

또 하나 눈에 띄는 것은2019.11.11에 임금채권자가 권리신고 및 배당요구신청서를 제출한 것이다. 

 

그렇다, 임금채권자가 더 있는 것이다. 아마도 이것 때문에 계속 유찰이 되는 것이다. 

 

임금채권은 소액임차인 보증금과 같이 최우선변제에 해당된다. 

 

위의 우선변제 규정에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 채권은 사용자의 총재산에 대해 질권 또는 저당권에 따라 담보된 채권, 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 합니다(「근로기준법」 제38조제2항).

 

1. 최종 3개월분의 임금, 3년간의 퇴직금

 

2. 재해보상금

 

임금채권이 얼마인지는 모르겠으나 아마 그 금액을 알아야 입찰할 수 있을 것이다. 

 

경매배당시 임차인의 소액보증금과 임금채권 중 최우선변제에 해당되는 임금채권은 동순위인데 소액보증금은 배당할 금액의 1/2 한도내에서만 배당을 해주는데 반해 임금채권은 한도없이 최우선변제에 해당되는 기간이면 전액을 먼저 배당을 해주는데 차이가 있다. (출처 : 부동산 태인)

 

즉, 임금채권액수가 크면  경매 낙찰비용 전액이 임금채권에 배당되고, 임차인의 최우션 변제금 1400만원을 인수해야할 수 있는 것이다. 

 

다행히도 임금채권은 낙찰가의 인수 대상이 아니기 때문에, 임차보증금만을 인수하면 된다. 

임차보증금은 최대 1400만원이다. 

 

그런데 정말 임차 보증금 인수 때문에 2회나 유찰이 되었을까?

 

시세도 한 번 봐야 한다. 

호갱노노의 시세 평균 3억 6천만원

 

시세 평균은 3억 6천만원이다. 

본 물건의 감정가 4억 1천 2배만원보다 더 싸다. 아마도 감정평가 시점이 2019년이어서 더 비싼것 같다. 

 

지금 2회 유찰로 2억 6천 3백여만원이다. 

 

현 시세는 월세로 하면 보증금 2천에 월세 120이다. 

연으로 따지면 약 1440여만원의 임대소득이 발생한다. 

 

이렇게 따지면 연 5%가량인데, 세금 떼고 이자 떼면, 3%나 될까?

그리고 2008년 완공으로 연식이 점점 오래되는 상황에서 오피스텔 가격은 지속적으로 하락중인것을 볼때에, 그리고 대형평슈 (92평)인 것을 볼때에 공실 발생 리스크와 가격하락 리스크를 생각했을 때, 아직도 가격에 메리트가 없어 보인다. 

 

그렇다면 단기 매매는 어떠할까?

 

내가 만약 2억7천에 낙찰을 받는다면, 현 시세 3억 5천에 매도한다고 하면 취득세를 제하고도 약 7천2백여만원의 시세차익을 얻을 수 있다. (만약 물건 상태가 좋지 않아 수리를 해야하고, 부동산 중개비도 포함을 한다면 내 비용은 더 증가할 수 있겠다)

 

이러한 분석에 바탕을 두고 유찰이 되었는지는 모르겠지만, 현재는 나쁘지 않은 가격으로 보인다. 

그리고 창원은 국가 산업단지로 꾸준한 수요가 예상되므로, 나쁘지 않을 것으로 보인다. 

 

 

 

창원국가산업단지(Changwon Industrial Complex)는 경상남도 창원시 외동, 내동, 남산동, 성주동, 성산동, 웅남동, 적현동, 귀곡동, 신촌동, 팔용동 일원 일대에 있는 산업단지로서 중화학공업 육성 정책에 의한 세계적인 첨단기계 산업단지조성을 목적으로 만들어졌다. 관리 면적은 25,302천m2이며, 분양 면적은 총 8,959천m2이다.[1]