[공매물건분석] 근저당권자의 전세권 설정 이유, 질권이 뭐죠

이번에는 다시 공매 물건이다. 

이 물건은 서울 노원구의 롯데캐슬 루나라는 아파트 매물이고 전세권자가 대부업체라는 것이 특이하다. 

 

왜 근저당권자, 즉 채권자가 전세권을 설정하는 것일까?

 

물건을 한 번 살펴보자.

공매 , 캠코 압류재산 매각 건

공매에서 캠코 압류재산은 세금 등을 체납했을 때 나온다. 

 

그래서 압류재산은 경매랑 가장 비슷하다. 

 

최초 입찰이고 감정가는 68900만원

 

위치는 노원구 월계동으로 서울 핵심지역은 아니지만 괜찮은 편이다. 

 

노원구 월계동의 매물

주변에는 광운대역이라는 경춘선과 1호선 라인이 있고, 초중고를 품고 있는 아파트이다. 

연식은 호갱노노를 참고하면

 

호갱노노의 아파트 정보

시세는 32평 물건, 본건과 같은 것이 7억 4천정도이며 최근에 가파르게 상상을 하였다. 886세대로 큰 편이고 2006년에 입주한 15년차 아파트이다. 신축은 아니지만 구축도아니다. 

 

이제 물건은 좋은 것을 알았으니 권리분석에 들어가자. 

 

굿옥션 정보지

굿옥션의 권리분석을 참고해보면 임대차에 전세권자가 대부주식회사이다. ?

 

대부회사가 전입해서 살고 있는 것일까?

 

아니다. 아래 등기사항증명서, 등기부등본을 보면 근저당권자에도 있는 대부주식회사이다. 그럼 왜 이렇게 해놨을까?

 

이는 대부업체가 자신들의 돈을 다 받아가기 위해서이다. 

 

전세권이 설정되어있으면 다른 임차인이 들어올 수가 없다. 

 

인터넷 검색을 해보면 전세권자 이후로 들어오는 임차인은 최우선변제권이 없다는데, 그건 틀린말이다. 

 

임차권등기 주택에는 임차인이 입주할 경우 최우선변제권이 없지만, 전세권 설정된 집에는 임차인이 이후에 들어가도 보증금이 소액이라면 최우선변제권이 있다. 

 

그러면 왜 임차인이 들어올 수 없는 것일까?

 

이유는 간단하다. 전세권자는 부동산을 점유하고 사용, 수익 할 수 있기 때문이다. 

 

 “전세권”이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제303조제1항).

 

 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그렇지 않습니다(「민법」 제306조).

 

그래서 전세권자가 그 존속기간내에 있다면, 그 건물, 아파트에 대해서 사용, 수익권이 있어 다른 임차인을 받을 수 없는 것이다. 

 

상식적으로 생각해보면, 내가 전세로 살고있는데, 집주인이 다른 사람한테 또 임대를 주지 못하지 않는가

 

 

이 물건은 현재는 소유주가 거주하고 있다. 그런데 대부업체에서 임차권을 등록해버렸으니, 다른 사람한테 임대해주지 못한다. 

등기부등본상 소유주가 거주 중이며, 전세권이 설정되어있다.

 

그렇게 되면 대부업체의 입장에서는 집주인이 다른 임차인을 들이지 못하고, 이로 인해 최우선 변제금 만큼을 뺏길 염려가 없는 것이다. 

 

최우선변제금은 아래글을 참고하자

2020/05/19 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - [부동산 경매] 주택 임대차 보호법 최우선 변제금이란 무엇일까 (최우선변제 보증금, 소액 임차 보증금)

[부동산 경매] 주택 임대차 보호법 최우선 변제금이란 무엇일까 (최우선변제 보증금, 소액 임차 �

대부업체는 현재 근저당권이 있지만 후순위 이므로 한푼이라도 더 받아갸아하는 상황이므로, 전세권 설정이 유리하겠다. 

 

추가로 3-1 질권설정이라는것이 있는데. 

 

질권이란 채권자가 채권의 담보로써 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 받은 담보물권을 질권이라하며, 이에 대한 권리를 발생하는 것을 질권 설정이라 한다. 

 

즉, 이 경우에는 경인파이낸스대부주식회사가 효성캐피탈주식회사에서 돈을 빌리는 대신에, 담보로써 자신이 설정한 근저당권을 제공한 경우이다. 

 

질권은 저당권보다 설정이 쉽고 싸다는 장점이 있지만, 부동산에 대해서는 직접적으로 설정하지 못한다. 

 

이렇게 한가지 물건으로 전세권, 질권, 최우선 변제권에 대해서 알아보았다. 

 

이렇게 경공매는 물건으로 접근해야 한다.