[경매물건분석] 부천 행복한마을 아파트, 1차 낙찰될것인가

이번에는 부천의 한 아파트에 대해서 알아보겠다. 

 

부천 상동의 아파트 물건, 출처 굿옥션

부천 상동은 대표적인 주거지이다. 

현 아파트는 85m2,  33평정도 되고 감정가는 613000000 이다. 과연 이 아파트가 1차로 낙찰될 것인가

 

최근에 서울은 감정가랑 시세가 차이가 많이 나면 1차에 낙찰되곤 한다. 

우선 물건 분석부터 해보자. 

 

권리분석의 출발은 언제나 임차인이 있냐 없냐이다. 

 

그러기 위해서는 전입세대열람, 등기부 등본의 소유주의 주소 확인, 경매정보지의 현황조사서를 같이 보면 된다. 

현황조사서, 채무자의 점유로 확인하였다

등기부 등본의 소유자도 채무자와 같고, 그 주소가 물건지와 같다.

전입세대 열람은 아직 안되었으나 현황조사에서 소유자가 점유하고 있음을 확인하였고, 등기부 등본의 소유자 주소를 확인했을때, 물건지와 일치하여 임차인이 없음을 확인하였다. 그렇다면 권리분석은 끝난 것이다. 낙찰자가 인수해야할 금액은 없다. 

 

이런 물건은 매우 깨끗해서 입찰자들이 부담스러워하지 않는다. 

근저당권과 질권등이 있긴하나 문제는 없다. 혹시 모를 임금채권이나 당해세를 확인해야하긴 하는데, 이번 물건은 필요는 없지만 루틴으로 확인을 하자. 

 

문건송달내역서를 보면 임금채권, 당해세 등을 알 수 있다. 

문건송달내역

임금채권자는 보이지 않는다. 

 

교부권자라는 것이 눈에띄는데, 이들은 등기부 등본에 없던 것이다. 

 

교부권자는 쉽게말하면 세금을 걷는 기관이고, 이들은 가압류를 하지 않고도 경매에서 돈을 받아갈 수 있다. 

 

         배당순서  출처 https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=ydlee4211&logNo=221506935025&proxyReferer=https:%2F%2Fwww.google.com%2F

 

배당순서를 보면, 집행비용, 필요비, 소액보증금/임금채권/재해보상금채권 다음으로 당해세를 받아갈 수 있다. 

 

국민건강보험공단, 국민연금보험공단에서도 교부권을 행사할 수는 있지만 당해세보다는 후순위이다. 

 

만약 임차인이 대항력이 있고 배당요구를 했다면, 보증금 얼마를 인수해야하는지 알아야할 때 당해세, 임금채권등을 알아야 한다. 

 

이 물건은 그런것은 필요없다. 

 

물건의 위치를 보면

부천 상동의 위치

상동역이라는 7호선에 가깝고, 주변에 초등학교 중학교 등이 있으며 옆에 호수공원과 내부순환로가 위치하였다. 상당히 괜찮은 입지로 보인다. 

지적편집도 분석

 

 

지적편집도를 보면 종합터미널 등 상권에 바로 인접해있으며 부천시청과도 가까운 거리이다. 

 

이제 시세를 보자. 

시세 조사는 호갱노노

 

최근에 가파른 상승세를 보인다. 하지만 근 10년간은 제자리였다. 

 

35평이고 6억 6천 호가이며 6억5천이 실거래가이다. 방구조도는 나쁘지 않아 보이며 2002년 준공 422세대이며 지하주차장도 넉넉하게 있다. 건폐율은 14% 낮은 편이다. 

 

호갱노노 출처

더 상세히 보면, 2402동이 경매 물건인데 역에서 가장 가깝다. 그리고 바로 옆에 초등 중등학교가 있으며 멀지 않은 거리에 홈플러스등 생활 편의시설도 위치한다. 

 

상당히 괜찮은 물건으로 보인다. 한가지 아쉬운점은 소유권자가 2000년에 등기된 것으로 보아, 입주때부터 거주한 것으로 보여, 집 상태가 좋지 않을 수 있다는 것이다. 

 

그럼 이 아파트 1차에 낙찰될 것인가?

 

나는 그렇다고 본다. 최근 주변 낙찰률을 보면 유찰은 거의 되지 않고, 입찰인원수도 10명을 훌쩍 넘는다. 그리고 낙찰가율은 100%에 육박한다. 

 

낙찰사례분석

나라면 100%에 맞춰서 입찰을 할 것이다. 그렇다면 시세보다 약 5천만원 싸게 사는 것이다. 그리고 좋은 것은 부동산 중개비를 아낄 수 있다는것. 

 

기일이 얼마 남지 않았으니 결과를 보도록 하자.