[경매 물건 분석] 전세권 제대로 모르고 접근하면 보증금 날린다.

오늘은 전세권의 중요성에 대해서 다시 한 번 짚고 넘어가자.

 

전세권과 임차권 구분을 제대로 못하면 정말 큰일날 수 있다. 나 홀로 입찰한 뒤에 보증금 10%만 날리고 그냥 포기해야하는 경우가 생긴다. 

 

2020/05/18 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - [부동산 경매] 전세권 등기 정말 필요할까? 전세권/임차권 차이

[부동산 경매] 전세권 등기 정말 필요할까? 전세권/임차권 차이

 

실제 경매 물건으로 보겠다. 

 

신월동 화곡역 부근의 한 다세대 물건이다.

 

신월동의 다세대 빌라 1호

1층이고 감정가는 1억 2천 5백만원이다. 

그런데 5회까지 계속 유찰되다가 한 명이 단독 입찰로 감정가의 79%로 낙찰받았다. 

 

5회까지 유찰된 이유가 있을 텐데.. 우선 그 이유부터 알아보자. 

 

 

굿옥션이라는 경매 정보지에 나와있는 내용이다. 

 

너무도 친절하게 주의사항에 적혀있다. 전세권 설정 등기는 선순위이므로 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

 

그리고 매각물건명세서에도 이는 명시되어있다. 

전세권은 우선 물권으로 부동산에도 설정할 수 있고 이는 등기부 등본에 등기가 된다. 그리고 물권이기 때문에 제 3자에게도 대항력이 있다. 

 

이 건의 경우에는 전세권이 말소기준권리보다 앞선다. 

일반적인 근저당권이나 가압류는 경매의 과정에서 모두 말소되어 낙찰자에게 인수되지 않는다. 

 

하지만 전세권이 선순위인 경우에는 배당요구를 하지 않으면 임차권과 같이 낙찰자에게 인수된다. 

 

"전세권자 입장에서 선순위 전세권에 근거해 임의경매가 진행된다면 배당을 받을 때 후순위 권리보다 우선해 배당을 받는다. 하지만 경매를 신청하지 않은 선순위 전세권은 해당 경매로 배당을 받을 수 없어 매수인이 인수해야 한다. 단, 경매를 신청하지 않은 선순위 전세권도 배당요구종기까지 배당을 요구하면 경매로 소멸된다.(출처 : 조선일보 http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2018/10/15/2018101502293.html)"

 

만약 이 낙찰자가 특별한 사정이 있어서 전세권자에게 돈을 주지 않아도 되는, 매우 드문 경우가 아닌이상, 낙찰자는 낙찰 대금 1억과 전세 보증금 1억을 모두 지급해야 해서, 실제로는 2억에 물건을 산 것이다.

 

아마도 낙찰자는 대금 미납하고 물건을 포기할 것 같다. 

 

이처럼 경매 정보지와 매각물건명세서 등에서 반드시 모든 권리를 분석하고 입찰해야할 것이다.