[부동산 경매] 전세권 등기 정말 필요할까? 전세권/임차권 차이

몇 년 전 결혼하면서 처음으로 집을 구할 때, 전세로 시작했었다.

 

그리고 어머니는 우리에게 전세권 등기를 꼭 하라고 했었다. 그런데 찾아보니 요즘에는 주택임대차 보호법이 잘 되어있어서 전세권 등기는 잘 안 하던데, 꼭 해야 할까?라는 의문이 들었었다. 

 

그때는 흐지부지 끝났었는데, 최근에 부동산 경매를 공부하다 보니 전세권에 대해서 다시 알 수 있었다. 

 

임대인에게 돈을 지불하고 임차권을 얻는다.

 

전세권에 대해서 알려면 임차권에 대해서도 알아야 한다. 

 

2020/05/07 - [진지한 남편의 talk talk talk] - [부동산 경매] 전세 월세 시 임차인이 전입신고, 확정일자를 받아야 하는 이유 (대항력에 관하여)

[부동산 경매] 전세 월세시 임차인이 전입신고, 확정일자를 받아야 하는 이유 (대항력에 관하여)

 

이전에 쓴 글과 국세청의 용어 사전을 참고해보면 임차권이라는 것은 임차인에게 대항력을 준다. 

 

어렵다..어렵다. 어렵다. 

 

하나씩 짚어보자. 우선 임차권부터 보자. 

 

https://txsi.hometax.go.kr/docs_new/customer/dictionary/view.jsp?word=&word_id=1171(국세청 용어사전)

 

"임대차 계약에 의하여 임차인이 임차물을 사용·수익 하는 권리이다. 이와 같이 임차권은 타인의 물건을 사용·수익 하는 권리로서 실질적으로는 목적물을 직접 지배하는 물권적(物權的) 성격이 있으나, 민법은 임차권을 임대인에 대한 사용·수 익의 청구권으로서 채권(債權)으로 법률 구성을 하고 있으므로 지상권·전세권 등과 같은 물권(物權)과는 구별된다. 임차권은 그 본질이 채권(債權)이므로 대항력이 없어서 임대차 도중에 임대인이 목적물을 제삼자에게 양도하면 임차인은 양수인에 대하여 그의 임차권을 주장할 수 없음이 원칙이다. 그러나 민법은 임차인을 보호하기 위해 제621조에서 대항력을 취득하는 길을 열어주고 있으며, 이에 따라 주거용 건물의 임차인도 임차권을 등기함으로써 대항력을 갖게 된다. 특히 무 주택 서민의 주거생활의 안정을 위하여 제정된 ‘주택임대차 보호법’은 민법의 부동산 임대차에 대한 특례를 널리 인정하고 이를 강행법 규화 하여 차가인(借家人)의 지위를 보다 더 강화하기에 이르렀다. [참조조문] 민법 621"

 

말이 너무 어렵다. 

 

좀 더 쉽게 말하면 임차권은 임차인(월세 전세 사는 사람)이 임대인(집주인)과 일정한 계약을 해서 비용을 지불하고 임차물( 아파트, 오피스텔, 빌라, 원룸 등)을 사용. 수익 ( 살거나 이를 이용해 돈을 버는 행위) 하는 권리이다. 

 

즉, 내가 집주인과 계약하고 전세금이든 월세든 주면 그 집에서 살 수 있는 권리가 생기고, 이것이 임차권이다. 

 

그리고 임차권은 임차인, 즉 세를 들어 살고 있는 사람에게 대항력을 준다. 

 

대항력이라는 것은 계약 당사자들 외에 제삼자에게도 계약의 효력이 유지되도록 하는 것이고, 대항력은 

 

1. 점유

2. 전입 (주민등록) 

3. 계약

 

이 세 가지에 의해서 발생한다. 

 

다시 정리하면, 내가 집주인과 계약하고 일정한 금액을 지불하면 그 집을 사용할 수 있는 '임차권'을 얻고, 여기에 더해서 계약한 뒤 이사를 가서 그 집에 실제로 살고 주민등록상의 주소를 옮겨 놓으면 '대항력'을 갖춰서, 이 집이 '제삼자'에게 팔리거나 경매로 넘어가도 나는 계속해서 집을 사용할 수 있는 것이다. 

 

그럼 전세권은 뭐지?

생활법령정보를 참조해보자.

(http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=566&ccfNo=5&cciNo=1&cnpClsNo=1)

 

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제303조 제1항).

 

정말 무슨 말인지.

 

처음 시작은 임차권이랑 비슷하다.

전세금을 지급, 즉 집주인에게 돈을 주고 그 부동산을 점유해서 (이사를 가서 살면서) 사용. 수익 하며. 여기까지는 같다.

 

전세권의 권리와 임차권의 권리는 일부는 같다. 

 

둘 다 내가 집주인한테 돈을 주고 집을 빌려서 사용할 수 있는 권리인 것이다. 

 

그런데 뒷부분이 다르다. '기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말한다. '

 

임차권은 기본적으로 사용 수익의 권리만을 말하지만 전세권은 내가 전세금을 돌려받지 못했을 때 , 변제받을 수 있는 권리를 포함한다. 

 

주택임대차 보호법이 강화되기 전에는 전세권을 설정해야만 전세금을 떼이지 않을 수 있었다. 여기서 설정이란 전세권을 등기부 등본에 올리는 '등기'를 말한다. 아래의 그림처럼 등기부 등본에 전세권 설정이 표기된다. 

 

>> 전세권은 전세금을 지급해야 성립하며, 전세금은 등기해야 합니다(「민법」 제303조 제1항 및 「부동산 등기법」 제72조 제1항).

 

전세권설정을 하면 등기부 등본 을구에 올라간다. 

 

어머니의 말이 부분적으로 맞는 것이다.

 

예전에는 전세권 등기를 하지 않으면 내가 전세금을 주고 집에 들어가 살다가 집이 경매로 넘어가버리면, 새로운 집주인이 나에게 돈을 주지 않고 쫓아낼 수 있었다. 

 

그럼 등기를 하면 되지 않나? 그렇게 쉽지가 않다. 전세권 등기는 기본적으로 집주인의 동의가 있어야 하고, 예전에는 이런 것을 요구하면 세입자로 받지 않았었다. 

 

세입자는 얼마나 억울했을까. 세입자들을 보호하는 법들이 강화돼서 얼마나 다행인지 모른다. 이제는 임차권만 있어도 대항력이 있어서 내 전세금을 지킬 수 있다. 

 

 임대차는 그 등기를 하지 않아도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(「주택임대차 보호법」 제3조 제1항).

 

이 법을 보면, 그 내용이 나와있다. 인도(이사)와 주민등록을 마치면, 등기를 하지 않아도 임차권에 의해서 그다음 날부터 제삼자에게 효력이 생긴다. 번거롭게 집주인에게 사정해서 전세권 설정을 하지 않아도 되는 것이다. 

 

하지만 내가 제대로 된 임차권만 있다고 모든 것이 해결되지는 않는다. 전세권 설정이 꼭 필요한 경우도 있고, 경매 진행 과정에서는 전세권이 유리하게 작용할 수도 있기 때문이다. 

 

예를 들면, 전세권을 설정해두면, 내가 경매를 진행해서 돈을 받아갈 수 있다. 아래의 조항을 참고해보자. 

 

 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 경우 전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다(「민법」 제318조).

 

전세권은 등기부 등본의 '을'구에 올라가는 물권(物權)이므로, 임의 경매를 진행할 수 있다. 

임의 경매라 함은, 간단히 말하면 소송을 통해 법원의 판결이 없이도 경매를 진행할 수 있다는 것이다. 임차권만 있는 경우에는 경매가 진행되고 누군가가 집을 사서 다시 그 돈을 법원이 받아서 나아게 줄 때까지 기다려야 하는 매우 수동적인 입장이 되는 것인데, 전세권이 있으면 내가 그 상황을 주도할 수 있는 것이다. 

 

그리고 때로는 임차권을 등기하는 경우도 있다. 

 

 임차권등기명령제도

임차권등기명령제도란 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받지 못하는 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하기 위해 시행된 제도입니다.

 

임차권은 앞서 말했듯이, 계약 점유 전입 이 세 가지가 모두 만족되어야 한다. 그래서 내가 어딘가로 이사를 가서 그쪽에 전입신고를 해버리면 임차권은 소멸된다. 

 

만약 내 집이 경매로 넘어가 버리면, 수년간 이사도 못 가고 그 집에 있어야 하는 것인데, 내가 지방 발령을 받으면 어떻게 하나. 그리고 공무원 시험을 위해서 다른 곳으로 이사를 가야 할 수도 있기 때문에 이러한 제도를 마련한 것이다. 

 

내가 다른 곳으로 이사를 가서 점유와 전입을 못해도 나의 임차권이 유지되어 전세금, 보증금을 지킬 수 있게 하는 제도이다. 

 

 

다시 정리해보면, 이제는 특별한 경우가 아니면 전세권 설정, 전세권 등기가 반드시 필요하지는 않다. 왜냐하면 내가 계약/인도/전입만 해도 임차권과 함께 대항력이 발생해서 내 집이 경매로 넘어가도 내 보증금을 지킬 수 있기 때문이다. 

 

하지만 특별한 경우에는 전세권이 필요할 수도 있고, 임차권을 등기해야 할 수도 있기 때문에 이러한 법들을 잘 알고 있어야 내 재산을 지킬 수 있을 것이다.