[부동산 경매] 전세 월세 재계약 시 주의점 (올바른 대항력 갖추기 2편)

앞의 글에서는 대항력이 무엇인지 그리고 대항력을 갖추기 위해서 어떠한 조건을 만족시켜야 하는지 알아보았고전세 또는 월세 계약하고 이사시에 어떤 점들을 조심해야 하는지 알아보았다. 

 

2020/05/07 - [진지한 남편의 talk talk talk] - [부동산 경매] 전세 월세 시 임차인이 전입신고, 확정일자를 받아야 하는 이유 (대항력에 관하여)

[부동산 경매] 전세 월세시 임차인이 전입신고, 확정일자를 받아야 하는 이유 (대항력에 관하여)

 

앞에서 말한 것은 일반적인 내용이었다. 

 

대항력을 갖기 위해서 

 

1. 계약

2. 전입신고

3. 점유 

 

이렇게 세 가지를 갖춰야 한다. 

 

확정일자는 등기소에서 받을 수 있고, 전입신고는 동사무소에서 하고, 점유는 내가 실제로 이사해서 들어가 살면 되는 것이다. 

 

그리고 이 것보다 더 앞서서 등기부 등본의 갑구 을구를 확인해서 나의 임차권이라는 대항력보다 앞서는 것이 없는지를 확인해 봐야 하는 것 까지 지난번 글에서 알아보았다. 

 

 

이 내용은 일반적인 내용인데 여기에 더 심화 내용이 있다. 

 

앞의 내용도 쉽지는 않지만 좀 더 깊이 들어가 보도록 하자. 

 

사실, 대항력을 위해서는 전입신고와 점유만으로도 충분하다. 확정일자를 받는 것은 경매로 넘어갔을 때에 돈을 돌려받기 위해서 이다. 

 

대항력이라는 것은 말 그대로 내가 들어가 사는 집이 제 3자에게 넘어갔을 때에도 내가 거기의 임차인으로서의 권리를 유지할 수 있는 힘이라는 것이다. 그런데 이 권리에는 경매에서 보증금을 돌려받는 것은 들어있지 않다. 

 

그래서 확정일자라는 것을 받아서, 경매에 집이 넘어간뒤 돈을 받는 우선 변제권을 받는 것이다. 

아.. 또 이야기가 옆으로...

 

아무튼 이렇게 전입신고와 점유만으로도 대항력을 갖지만, 더 중요한 것이 있다. 

 

사실은 임차인이 되는 것 자체가 집주인과 계약이 없으면 될 수가 없는 것이다. 

 

계약이 대항력의 전제조건이다. 

다시 말하지만 대항력의 완성 조건은 전입 + 점유 + 계약인 것이다. 

 

너무 당연한 소리일 수도 있다. 계약은 당연한 거 아닌가. 

계약 안 하는 사람이 어디 있을까

 

가끔 확정일자를 안 받는 사람은 있을 수 있지만 계약을 안 하는 경우는 없다. 

 

그런데 본인도 모르는 사이에 제대로 된 계약을 안 하는 수가 있다. 

 

바로 재계약이다. 

 

현재 주택 임대차 보호법에서는 세입자의 권리를 기본 2년간 보장해 준다. 즉 2년까지는 본인의 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 것이다. 그리고 2년이 지난 뒤에는 이사를 가거나 재계약을 해서 연장을 하게 된다. 

 

이 재계약 시에 주의할 점은 나의 대항력이 리셋된다는 것이다. 

 

대항력이 계약을 포함한다는 개념이 없으면 이 생각을 못할 수 있다. 

 

내가 2019 1월 1일에 계약을 했고, 2020년 12월 31일에 계약이 만료되면 2020년 1월 1일 자로 새로운 계약이 시작되는 것이다. 그런데 이때에 처음 계약할 때와 같은 절차를 거쳐야 한다. 

 

모든 계약의 전제조건인 등기부 등본 확인을 해야 하는 것이다. 

재계약 시점과 계약이 시작되는 2021년 1월 1일에 다시 등기부 등본을 확인해야 한다. 

 

나보다 앞서는 권리가 있다면 나는 순위가 밀린다. 

간단하게 말하면 갑구, 을구 보고 내 재계약 시작 시점보다 앞선 무언가가 있으면 안 된다. 

 

이거 놓치면 보증금 날릴 수 있다. 

 

재계약 시에는 월세나 보증금을 올린 재계약이 있을 수 있는데, 이 경우에는 증액 계약을 하는 것도 방법이다. 

 

증액 계약을 하면, 증액한 부분에 대해서만 새로 계약을 하는 것이라서, 기존의 보증금에 대해서는 원래 순위대로 보장이 되고 증액 한 금액에 대해서만 새로운 대항력이 생기는 것이다. 

 

그래서 계약서가 두 장이 되고, 이 둘을 다 보관해야 한다. 

 

 

내 재산, 대부분의 사람들이 부동산이 전재산이다.

내 재산을 지키기 위해서 주의하도록 하자.