[부동산 경매] 주택 임대차 보호법 최우선 변제금이란 무엇일까 (최우선변제 보증금, 소액 임차 보증금)

최근에 경매 공부를 시작하면서 새로운 용어들을 접하고 있다. 

경매 공부하면서 느끼는 점은, 경매는 돈을 벌기 위해서가 아니라 지키기 위해서 꼭 배워야겠다는 것이다. 

 

수많은 경매 물건들 중에서 임차인이 살고 있는 집도 많다. 내가 세 들어 사는 집이 경매로 넘어가면 느낌이 어떨까

 

나도 임차인이기 때문에 얼마나 힘들지 안다. 

 

전세금이란, 대부분의 서민들의 전재산이다. 그런 전재산이 날아가게 생겼다니, 얼마나 속이 타고, 잠도 안 오고, 밥도 안 넘어갈까 생각을 한다. 

 

이번에는 소액임차인의 우선 변제권에 대해서 알아보겠다. 

 

역시나 생활법령정보 사이트를 확인해 본다. 

http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=2

 

여기에는 정말 중요한 생활속 법률들이 간단하고 알기 쉽게 정리되어있다. 

 

 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차 보호법」 제3조 제1항 및 제8조제1항).

 

이 법령도 주택임대차 특별법에 있는 내용이다. 

 

임차인, 즉 세입자를 어떻게든 보호해주려는 법들 중에 하나이다. 

 

계속 반복해서 나오는데, 임차인, 즉 세를 들어 사는 세입자는 제대로 된 대항력을 갖추기 위해 노력해야 한다. 

2020/05/07 - [진지한 남편의 talk talk talk] - [부동산 경매] 전세 월세 시 임차인이 전입신고, 확정일자를 받아야 하는 이유 (대항력에 관하여)

[부동산 경매] 전세 월세시 임차인이 전입신고, 확정일자를 받아야 하는 이유 (대항력에 관하여)

 

임차인은 

 

1. 계약

2. 인도 (점유)

3. 전입

 

이 세 가지 요건을 다른 물권이나 소유권보다 앞서서 갖춰야 제대로 된 대항력을 갖는다. 

 

아래 예시를 들어보겠다. 

'말소기준 권리'라는 말소기준 등기보다 전입일이 먼저이면 대항력이 생긴다. 

 

아래를 보면 말소기준 권리는 2018.05.09인데, 전입일은 2015.12.24이다.

전입일이 앞서기 때문에 선순위 대항력이 있는 것이다.

 

 

그런데 때로는 등기부 등본을 제대로 보지 못해서 다른 근저당권, 압류, 가압류 등이 있는 상태에서 세입자가 들어가는 경우가 있다. 

 

위의 예시를 이용해 보면, 전입일이 말소기준 등기일인 2018.05.09보다 늦어서 2020.05.09인 경우겠다. 

 

이렇게 되면 대항력이 없고, 우선 변제권도 없어서 전세금을 다 날릴 수 있다. 

 

그렇다면 이럴 경우에는 정말 아무런 대책이 없는 것일까

 

이렇게 안타까운 경우에 세입자를 돕기 위해서 생긴 것이 소액 임창인의 우선변제권이다. 

다시 법령을 보자. 

 

 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차 보호법」 제3조 제1항 및 제8조제8조 제1항).

 

다시 말하면 임차인이 계약, 인도(점유), 전입 시점이 늦어져서 이미 대출로 저당이 잡혀있는 아파트에 이사를 가서 살게 되어도 보증금 일부를 돌려받을 수 있는 것이다. 

 

하지만 모든 경우에 해당되는 것이 아니고, 전액을 돌려받기는 쉽지 않다. 

아래 네 가지 조건을 모두 만족해야 한다. 

 

1. 우선 소액임차인의 기준이 있다. 

 

 최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이어야 합니다( 「주택임대차 보호법」 제8조 제3항, 제8조의2 및 「주택임대차 보호법 시행령」 제11조 제1항).

 

 서울특별시 : 1억 1천만 원

 

 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억 원

 

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천 경제 자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월 특수지역 제외)입니다(

「수도권정비계획법」 제2조 제1호,「수도권정비계획법 시행령」 제2조, 별표1별표 1).

 

 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 : 6천만 원

 

 그 밖의 지역 : 5천만 원

 

 

내가 서울에 살면서 보증금이 1억이라면 소액임차인이다. 하지만 광주시에서 살면서 보증금이 1억이라면 소액임차인이 아니다. 

 

2. 다음으로는 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖춰야 한다. 

 

대항력을 갖추기 위해서는 앞서 말했던 전입, 인도(점유)를 해야 하는데, 경매 신청 전까지 해야 한다. 

 

3. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

 

주택이 일반 매매로 소유자가 바뀌는 경우에는 해당되지 않는다. 이때에는 바뀐 주인이 세입자의 전세금을 인수해서 가져가기 때문이다. 

 

4. 배당요구 또는 우선권 행사의 신고가 있을 것

 

배당요구라는 것을 해야 한다. 경매가 진행되면 법원에서는 이해 관계자들에게 경매 과정에서 돈을 받아갈 것인지 신청을 하게 된다. 이때에 반드시 신청을 해야만 받을 수 있다. 

 

그런데 이 네 가지 조건을 다 갖춰도 전액을 받지는 못하고 상한액이 있다. 

 

√ 서울특별시 : 3천700만 원

 

√ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시 : 3천400만 원

 

√ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 : 2천만 원

 

√ 그 밖의 지역 : 1천700만 원

 

즉, 서울에서 1억 전세에 살고 있다면, 내가 소액 보증금 우선변제권을 갖고 있어도 3천700만 원 밖에 받지 못한다. 

 

마지막으로, 예외 사항이 있다. 

 

 1. 임차주택이임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다(「주택임대차 보호법」 제3조의 3 제6항).

 

임차권 등기라는 것은. 임차인이 전세금을 돌려받지 못해서, 대항력을 등기부 등본에 올린 뒤에 다른 곳으로 이주해 가면서 하는 것이다. 이러한 주택은 이미 다른 임차인의 물권이 있는 것이므로 그다음 임차인에 대해서는 보호가 되지 않는다. 

 

 처음 주택임대차 계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다(대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003 가단 134010 판결).

 

 재계약으로 금액이 늘어나면, 예를 들어 서울에서 1억에 전세를 주고 들어갔는데 2년 뒤 1억 2천에 계약을 했다면 소액임차인에 해당되지 않는다. 

 

오늘도 신나게 달려봤다. 

 

정리하면 내가 만약 문제가 있는 주택에 모르고 들어가 살아도, 내 보증금, 전세금의 일부는 돌려받을 수 있는 권리가 바로 소액임차인 우선변제권이다. 

 

하지만 1. 소액임차인이며 / 2. 대항력을 갖추고 / 3. 집이 경매로 처분이 되며 / 4. 배당요구를 해야만 하고 전세금 중 상한액까지 만을 돌려받을 수 있다. 

 

결국에는 제대로 된 집을 잘 골라서 입주하는 것만 답이겠다.