[부동산 경매] 소유권이전 청구권 가등기와 소유권이전 담보 가등기 구분하기 (가등기란 무엇인가)

경매에서 소유권이전 청구권 가등기와 소유권이전 담보 가등기를 모르면 정말 큰일 날 수 있다. 오늘은 이에 대해서 알아보자. 

 

경매를 하다보면, 권리분석이라는 것을 하게 된다. 

경매 입찰 시에 주의해야할 점들

 

권리분석은 내가 경매에서 사려고 하는 물건에 대항력있는 임차인이 있는지가 중요하다. 

 

그래서 권리분석에서는 말소 기준 권리라는 것보다 임차인의 전입이 먼저인지 아닌지를 보는 것이 중요하다. 

선순위 임차인이 있다면 대항력이 있고, 이 경우 임차인의 보증금을 내가 대신 내줘야할 수도 있기 때문이다. 

 

그런데 임차인 말고도 다른 것도 중요하다. 선순위에 소유권 가등기가 있다면 말이다.

 

 

등기권리에 아래와 같이 표기되어있다면 어떨까

 

전입: 이 ** 2016.10.25

소유권 보존 : 박** 2015.08.17

소유권 가등기: 이** 2016.06.14

말소기준권리 : (주)이** 2017.05.19 

 

이 상황이라면, 전입한 이**이 말소기준권일보다 앞서기 때문에 선순위 대항력이 있다. 

 

그런데 이 것 말고도 눈에 들어오는 것이 소유권 가등기 : 이** 이다. 

날짜도 말소기준권리일 (2017.05.19) 보다 앞서는 2016.06.14이다. 

 

이 경우에는 경매입찰에 주의해야 한다. 

 

그렇다면 가등기란 무엇일까?

 

 가등기란 본등기, 종국 등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종입니다[「법령용어사례집」(법제처·한국법제연구원)].

 

즉, 미리 예약 해두는 것이다. 소유권 가등기는 매매 예약이라고도 볼 수 있다. 내가 미래에 어떤 집을 살 예정이라면, 현 소유자가 이 집으로 근저당권을 설정하거나 다른 사람에게 팔지 못하도록 하기 위해서 시행한다. 

 

소유권 가등기의 종류에 대해서 알아보자. 

 

 가등기는 청구권 보전의 가등기(「부동산등기법」 제88조)와 담보가등기(「가등기담보 등에 관한 법률」 제2조제3호) 2종류가 있습니다.

 

일반적으로는 

청구권 보전의 가등기 = 소유권 이전 청구권 가등기 

담보가등기 = 소유권 이전 담보 가등기 

 

이 두가지로 나뉜다. 

 

그리고 등기 권리를 보면 소유권 가등기라고만 되어있고 이 것이 소유권 이전 청구권인지 소유권 이전 담보인지가 나와있지는 않다. 

 

소유권 이전 청구권 가등기는 집을 사겠다는 뜻이다. 

그래서 이것이 말소기준권리보다 앞서 있는 경우에는 소유권 이전 청구권이라면 입찰을 해서는 안된다. 

그 이유가 아래에 나와있다.

 

가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효됩니다(대법원 1982. 11. 23. 선고, 81다카1110 판결).

 

전입: 이 ** 2016.10.25

소유권 보존 : 박** 2015.08.17

소유권 가등기: 이** 2016.06.14

말소기준권리 : (주)이** 2017.05.19 

 

앞의 내용을 다시 가져오면, 

소유권 가등기가 말소기준권리보다 앞서기 때문에, 이 경우에는 낙찰자가 소유권 이전을 해도, 소유권 가등기는 살아있어서(인수), 추후에 소유권 가등기한 사람에게 소유권이 넘어가면, 낙찰자의 소유권은 실효, 소멸 된다. 

 

하지만 선순위 소유권 가등기가 있다고 해서 항상 입찰해서는 안되는 것은 아니다. 

담보가등기, 즉 소유권 이전 담보 가등기라면 입찰해도된다. 

 

왜냐하면  가등기담보는 채권담보를 목적으로 하며, 채무자 또는 제3자 소유의 부동산이 목적물이 되기 떄문이다. (등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

 

쉽게 말하면, 담보가등기는 내가 빌려준 돈을 받기 위해서 담보 목적으로 해당 부동산에 등기 설정을 해놓은 것이다. 그래서 경매를 통해서 등기가 말소되며, 돈이 들어오면 그 돈을 배당받고 채권을 회수하는 것이 목적이라, 경매 입찰자와 목적이 같다. 

 

소유권 가등기가 담보가등기인지 청구권 보전 가등기인지는 여러가지 방법을 통해서 알 수 있다. 

 

1. 등기부내역에 가등기의 내용이 [대물반환예약] 또는 [대물변제]인지 확인

 - 대물반환예약은 담보가등기라 경매를 진행해도 됨

 

2. 가등기권자가 경매신청권자인지 확인 

 - 경매를 신청한 것 자체가 가등기를 담보 목적으로 설정한 뒤 채권의 회수가 목적인 것

 

3. 법원문건접수내역을 확인하여 가등기권리자가 신고한 내용을 확인

- 가등기권자가 법원에 채권계산서를 제출하거나 배당요구를 한 경우에는 담보가등기이다. 

 

이렇게 확인을 해서 해당이 된다면, 가등기권자는 이 물건을 소유하려는 것이 아니기 떄문에 내가 경매로 물건을 소유해도 된다. 

 

하지만 가장 편한 것은, 경매 초보라면 선순위에 가등기가 있는 경우에는 하지 않는 것이다. 

 

경매의 세계는 정말 끝이 없고, 그 내용이 매우 방대하다. 

매일 이렇게 공부하면서 경매 지식 뿐만아니라 중요한 생활 법률에 대해서도 알 수 있어서 좋은 것 같다. 

 

 

 

출처 : http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=566&ccfNo=9&cciNo=1&cnpClsNo=1