최근 상가에 대한 관심이 높아지고, 아울러서 상가주택이 각광을 받고 있다.
특히 은퇴 후 현금 흐름이 필요한 분들이 선택하는 수익형 부동산으로 상가 주택이 주목받는다.이 경우에는 집주인은 맨 위층에 살면서 아래층 다구와 상가를 임대하면 관리도 용이하고 본인의 주거비도 아낄 수 있기 때문이다.
이런 상가 주택을 보면, 근린 생활 시설 또는 근생이라고 하는 용어를 많이 들어봤을 것이다. 근생 1종, 근생 2종 이런 것들이 들어갈 수 있다 없다 이런 말들 대체 무슨 뜻일까.
근생, 근린 생활 시설은 건축물의 용도를 뜻하는 것이다.
그런데 이 건축물의 용도와 토지의 용도지역은 항상 같이 움직이므로 두개를 엮어서 아는 것이 중요하다.
2020/05/22 - [진지한 남편의 talk talk talk] - [부동산 경매] 토지 용도지역 구분모르면 부동산 투자 하면 안된다.
[부동산 경매] 토지 용도지역 구분모르면 부동산 투자 하면 안된다.
부끄럽지만, 난 지금까지 부동산의 비읍자도 모르는 사람이었다. 여러분들은 어떨까? 아래 질문에 하나도 대답을 못한다면, 부동산 투자할 때 매우 매우 조심해야 한다. 우선 묻겠다. 용도지역��
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용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고
공공복리의 증진을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 것을 의미합니다.
여기에도 나와있듯이, 용도지역에 따라서 건물을 어느 정도의 크기와 높이로 지을 수 있는지도 결정되지만, 건축물을 어떤 용도로 쓸지도 결정되기 떄문에 매우 중요하다.
하나씩 알아보자. 건축물의 용도부터 근린생활시설의 뜻 까지.
그리고 가장 중요한, 왜 용도지역을 같이 알아야 하는지 다시 알아보겠다.
건축물의 용도와 용도지역을 잘 모르면 상가투자하다 크게 실패할 수 있다.
건축물의 용도는 무엇일까.
건축물이란 토지에 정착하는 공작물 주 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물.
건축물의 용도란 ' 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것 ' 을 말한다.
건물의 용도는 29개의 용도와 9개의 시설군으로 나뉜다. 이중에 근린 생활 시설은 어디 있는지 보겠다.
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1 |
자동차 관련 시설군 |
▪ 자동차 관련 시설 |
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2 |
산업 등의 시설군 |
▪ 운수시설 ▪ 창고시설 ▪ 공장 ▪ 위험물저장 및 처리시설 ▪ 자원순환 관련 시설 ▪ 묘지관련 시설 ▪ 장례시설 |
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3 |
전기통신시설군 |
▪ 방송통신시설 ▪ 발전시설 |
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4 |
문화 및 집회시설군 |
▪ 문화 및 집회시설 ▪ 종교시설 ▪ 위락시설 ▪ 관광휴게시설 |
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5 |
영업시설군 |
▪ 판매시설 ▪ 운동시설 ▪ 숙박시설 ▪ 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 |
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6 |
교육 및 복지시설군 |
▪ 의료시설 ▪ 교육연구기설 ▪ 노유자시설(老幼者施設) ▪ 수련시설 ▪ 야영장 시설 |
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7 |
근린생활시설군 |
▪ 제1종 근린생활시설 ▪ 제2종 근린생활시설(대중생활시설은 제외함) |
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8 |
주거업무시설군 |
▪ 단독주택 ▪ 공동주택 ▪ 업무시설 ▪ 교정 및 군사시설 |
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9 |
그 밖의 시설군 |
▪ 동물 및 식물 관련 시설 |
위의 표를 참고하면 7번째 군의 근린생활군에 제 1 종 근린생활시설, 제 2종 근린생활시설 이렇게 있다.
근린 생활 시설이란 무엇일까?
“근린생활시설”이란 「건축법」에 따른 건축물의 용도 중 하나로 슈퍼마켓 등 보통 일상생활에 필요한 시설을 말합니다(서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단, 「2016 알기 쉬운 도시계획 용어집」, 53쪽).
근린생활시설은 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 나뉩니다(서울특별시 도시계획국 도시계획상임기획단, 「2016 알기 쉬운 도시계획 용어집」, 53쪽).
√ 제1종 근린생활시설 : 「건축법 시행령」 별표 1 제3호가목 소매점 등에서부터 제3호자목 출판사 등까지의 생활에 꼭 필요한 필수적 시설
√ 제2종 근린생활시설 : 「건축법 시행령」 별표 1 제4호가목 공연장 등에서부터 제4호러목 노래연습장 등까지의 생활하는데 유용한 시설
제 1종과 2종의 차이점은 무엇일까?
쉽게 말하면 제 1종은 술을 못팔고, 2종은 술을 팔 수 있다.
제 1종에서는 술을 못파는 휴게음식점만 가능하고, 2종은 주류를 취급할 수 있는 일반음식점이 가능하다.
여기에 더해서 제 2종 근생에서는 노래방 단란주점 안마시술소 등 훨씬 넓은 범위의 상업 행위가 가능하다.
각 종 별로 더 자세히 알아보면.
3. 제1종 근린생활시설 (하나의 대지에 2동 이상의 건축물이 있는 경우 이를 같은 건축물로 본다)
1) 식품, 잡화, 의류, 완구, 서적, 건축자재, 의약품, 의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물
(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다).
- 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것.
2) 휴게음식점, 제과점
- 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것.
3) 이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 (공장이 부설된 것 제외)
4) 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 산후조리원, 안마원
5) 탁구장, 체육도장
- 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것.
6) 지역자치센터, 파출소, 지구대 , 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단사무소 등 공공업무시설
- 바닥면적의 합계가 1,000㎡미만인 것.
7) 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터 (단독주택과 공동주택에 해당되는것은 제외), 등 주민이 공동으로 이용하는 시설
8) 변전소, 양수장, 정수장, 도시가스 배관시설
9) 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 업무시설
- 바닥면적의 합계 30㎡ 미만인 것.
10) 통신용시설
- 바닥면적의 합계 1,000㎡ 미만인 것.
4. 제2종 근린생활시설
1) 일반음식점, 기원, 독서실
2) 휴게음식점,제과점으로서 제1종 근린생활시설에 해당 안된것
- 바닥면적의 합계 300㎡ 이상인 것.
3) 서점, 자동차영업소
- 바닥면적의 합계까 1,000㎡이상인것.
4) 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 물놀이형시설 기타 이와 유사 한것
- 바닥면적의 합계 500㎡ 미만인 것.
5) 종교집회장, 공연장
- 바닥면적의 합계 500㎡ 미만인 것.
6) 금융업소, 사무소, 부동산 중개사무소, 결혼상담소 등의 소개업소, 출판사 기타 이와 유사한 것
- 바닥면적의 합계 500㎡ 미만인 것.
7) 제조업소, 수리점, 기타 이와 유사한 것으로서 바닥면적의 합계까 500㎡ 미만이고 a,b,의 요건 중 어느 하나에 해당하는 시설
a 대기환경보전법, 수질및 수생태계 보전에 관한법률 또는 소음,진동관리법에 의한 배출시설의 설치허가 또는 신고를 요하지 않는 것
b 설치허가 또는 신고대상 시설이나 귀금속, 장신구 및 관련제품 제조시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것.
8) 청소년 게임제공업소, 복합유통게임제공업소 등
- 바닥면적의 합계 500㎡ 미만인 것
9) 사진관, 표구점, 학원, 직업훈련소 (바닥면적의합계가 500㎡미만인 것으로서 운전 정비관련 직업훈련소 제외) 장의사, 동물병원, 동물미용실, 총포판매소 기타 이와 유사한 것.
- 학원은 바닥면적 500㎡ 미만인 것. (자동차학원 및 무도학원은 면적에 상관없음)
10) 단란주점
- 바닥면적의 합계가 150㎡미만인 것.
11) 안마시술소, 노래연습장
12) 다중생활시설 (고시원업의 시설로서 독립된 주거형태를 갖추지 않은 것)
- 같은층에 해당용도 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것.
건축물의 용도와 용도지역의 연관성, 왜 용도지역을 알아야 할까
이렇게 길게 건축물의 용도와 근린생활 시설 등에 대해서 알아봤는데
왜 이걸 알아야하는 걸까.
왜냐하면 내가 사는 상가가 어떤 용도지역에 있느냐에 따라 건축물을 사용할 수 있는 범위가 달라지기 때문이다.
앞에서 이야기한 것과 똑같은 말인데 좀 더 구체적으로 말하면
용도지역이 1종 주거전용지역에서는 제 1종 근린생활시설밖에 하지 못한다. 즉, 술을 팔지 못한다는 것이다.
이렇게 용도지역이 건축물의 용도로 이어지기 때문에, 내가 사려는 건물이 술집들 사이에 있다고 덜컥 사서 나도 술집을 하려고 하면 안된다.
예를들면, 연희동 같은 경우는 도로를 사이에 두고 제1종 주거전용지역과 제1종 일반주거지역으로 나뉘고, 이 차이로 인해서 한 곳에서는 주류를 취급하고 한 쪽에서는 주류를 취급하지 못한다.
물론, 건축물의 용도는 변경이 가능하다. 하지만 토지 용도지역은 바꾸지 못한다. 그래서 내가 하려는 사업, 또는 임대를 주고자하는 사업군이 내가 살 건물에서 가능한지는 용도지역으로 미리 확인을 해야 한다.
각 용도지역에 따라서 건축물의 용도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에 구체적으로 나와있다.
아래 링크에 자세히 나와있다.
너무 길어서 여기에 다 쓸수는 없지만 제1종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물(제71조제1항제3호관련) 만 일부를 써보겠다.
2. 도시ㆍ군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시ㆍ군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다)
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(단란주점 및 안마시술소를 제외한다)
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설(공연장 및 관람장을 제외한다)
다. 「건축법 시행령」 별표 1 제6호의 종교시설
라. 「건축법 시행령」 별표 1 제7호의 판매시설 중 같은 호 나목 및 다목(일반게임제공업의 시설은 제외한다)에 해당하는 것으로서 해당용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 미만인 것(너비 15미터 이상의 도로로서 도시ㆍ군계획조례가 정하는 너비 이상의 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한한다)과 기존의 도매시장 또는 소매시장을 재건축하는 경우로서 인근의 주거환경에 미치는 영향, 시장의 기능회복 등을 감안하여 도시ㆍ군계획조례가 정하는 경우에는 해당용도에 쓰이는 바닥면적의 합계의 4배 이하 또는 대지면적의 2배 이하인 것
마. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설(격리병원을 제외한다)
바. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 제1호 라목에 해당하지 아니하는 것
사. 「건축법 시행령」 별표 1 제12호의 수련시설(유스호스텔의 경우 특별시 및 광역시 지역에서는 너비 15미터 이상의 도로에 20미터 이상 접한 대지에 건축하는 것에 한하며, 그 밖의 지역에서는 너비 12미터 이상의 도로에 접한 대지에 건축하는 것에 한한다)
아. 「건축법 시행령」 별표 1 제13호의 운동시설(옥외 철탑이 설치된 골프연습장을 제외한다)
자. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호의 업무시설 중 오피스텔로서 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 미만인 것
이렇게 토지 용도지역에 따른 건축물의 종류가 구체적으로 나와있다.
그러므로, 반드시 용도지역과 건춤물의 종류에 대해서는 알고 상가에 투자를 해야할 것이다.
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