[부동산 경매] 토지 용도지역 구분모르면 부동산 투자 하면 안된다.

부끄럽지만, 난 지금까지 부동산의 비읍자도 모르는 사람이었다. 

여러분들은 어떨까?

아래 질문에 하나도 대답을 못한다면, 부동산 투자할 때 매우 매우 조심해야 한다. 

 

우선 묻겠다. 

용도지역이 무엇인지 아는가?

모른다면 일반주거지역에는 총 몇 종이 있는지 아는가?

서울에 있는 대표적인 상업지역이 어디인지 아는가?

 

마지막으로 묻겠다. 

지적편집를 한 번이라도 본 적이 있는가?

 

여기에 답을 못하겠다면, 이 글을 읽어보자. 하나씩 답을 알려드린다.

그리고 진정한 부동산 공부를 시작하자. 

 

부동산 투자에서 중요한 것은 싸게 사는 것이 아니다. 미래에 돈이 될 만한 가치를 찾아내는 것이다. 

 

부동산 경매 공부를 하는 이유가 무엇이냐고 물으면 나는 부동산에 대해서 더 알고자 공부한다고 대답한다. 

경매는 절대 물건을 싸게 사기 위한 용도가 아니다. 

 

싸게 살 수 있는 물건은 널렸다. 다 쓰러져가는 건물들, 아무것도 없는 임야, 나대지 모두 싸게 살 수 있다. 하지만 그게 목적이 아니다. 

 

좋은 물건을 싸게 사야 한다. 

그게 안된다면 좋은 물건을 제값 주고라도, 아니면 조금 비싸게 사는 것이 더 낫다고 생각한다. 

 

나도 처음에는 물건을 싸게 사려고 경매 공부를 시작했다. 그런데 하면 할수록, 경매는 생활의 상식과도 같다고 느껴진다. 물권, 채권, 채무의 개념, 내 보증금 지키기, 등기부 등본 보는 법 등에 대해서 알게 되었다. 

 

그리고 어제 경매 공부를 하다 너무 재밌는 것을 알게되었다. 

부자 해커님과의 스터디에 참여 중인데, 라이브 방송 중에서 부자 해커님이 토지 투자하는 것에 대해서 설명을 해주었는데. 정말 머리가 띵하게 충격을 받았다. 

 

신사임당에 출연한 부자해커 김영록님

 

건물을 사는 것은 사실은 토지에 투자하는 행위이고, 토지에 대해서 모르면 부동산은 아무것도 모르는 것이라는 것. 

 

이 사실을 모르면, 건물주도 하루아침에 망하고, 수억에서 수십억을 손해보고 건물을 처분해야 한다. 

 

건물의 높이, 상가의 종류, 주차장의 크기 모두 토지에 의해 결정이 된다. 그리고 그 중에 가장 중요한 것 중이 하나가 바로 토지 용도지역이다. 

 

나도 지금까지 정말 아무것도 몰랐다. 어떻게 이러고도 용감하게 아파트에 투자할 생각을 했을까? 무식이 용감이라는 말을 새삼 느꼈다. 

 

예를 들어 보겠다. 내가 연희동에 단독주택을 사서 음식점을 하려고 했다. 사업구상중에 와인바를 해야겠다.라는 생각에 와인바로 계획을 다 세우고 리모델링까지 마쳤는데, 이게 웬걸 허가가 안 난다. 

 

이게 무슨 날벼락인가, 우리 앞집은 술을 팔고 있는데 왜 여기는 안 되는 것일까?

알고 보니 건너편은 제1종 일반 주거지역이라 술을 팔 수 있고, 여기는 제 1종 주거 전용 지역이라 술을 파는 것은 아예 불가능하다고 한다. 

 

 

다음지도를 이용한 지적편집도 기능, 연희동 안에 한쪽은 제1종전용주거, 다른쪽은 제1종일반주거지역이다.

 

정말 웃기는 일이다. 도로 하나를 차이로 이렇게 차이가 난다. 나는 인테리어 비용, 사업 구상 비용 모두 날리고, 휴게음식점, 즉 술을 팔지 않는 업종으로 다시 바꿔야 한다. 

 

이처럼 토지 용도지역을 모르면서 건물주만 꿈을 꾼다면 정말 큰 손해를 볼 수 있다. 

그리고 기본적으로 용도지역을 알아야 한다. 

 

용도지역이 근데 뭘까

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 것을 의미합니다.

 

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 4가지로 구분되며, 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류됩니다.

(출처 : https://www.yeonsu.go.kr/main/part/cityplan/cityplan_term.asp)

 

정리해보면, 도시관리계획으로 토지가 어떻게 쓰일 수 있는지 미리 정하는 것이다. 우선 4가지로 구분된다. 

 

1. 도시지역

2. 관리지역

3. 농림지역

4. 자연환경보전지역

 

그리고 우리의 가장 큰 관심사인 도시지역은 다시 

 

1. 주거지역

2. 상업지역

3. 공업지역

4. 녹지지역

 

이 중에서 우리가 알고 있는 아파트가 일반적으로 들어서는 곳은 주거지역이다. 

 

주거지역은 기능과 성격에 따라 전용 주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 세분되며, 다시 주택의 형태 및 층고 등에 의하여 제1종 전용 주거지역과 제2종 전용 주거지역으로, 그리고 일반주거지역은 제1종, 제2종, 제3종으로 세분됩니다.

 

이 용어를 들어보긴 했지만, 구체적으로 무슨 뜻인지 전혀 몰랐다. 그리고 왜 이런 용도지역을 알아야 하는지도 몰랐다. 어제까지는.

 

우선, 용도지역에 따라 할 수 있는 업종이 달라진다. 앞서 말했듯이, 주거지역 중에서 제1 종 전용 주거지역에는 술을 취급하는 업종이 아예 불가능하다. 그리고 여기서 끝이 아니다. 

 

각 종류에 따라지을 수 있는 건물의 층수까지 정해진다. 

 

어렵게 산 땅인데, 건물을 3층까지밖에 못 올린다고 하면 어떤 기분이 들까. 용적률에 제한을 받아서, 일정한 땅에 건물 층수를 몇 층까지 올릴 수 있는지가 정해져 있기 때문이다. 

 

그리고 내가 산 땅 100평은, 100평 전부 건물을 지을 수 있다고 생각했는데, 그것도 안된단다. 

왜 그러냐면, 땅마다 건폐율이라고 해서 땅에서 건축물이 차지하는 비율이 정해져 있기 때문이다.

 

쉽게 아래 표로 보자. 

 

토지 용도지역에 따른 건폐율, 용적률

이 표를 참고하면, 내가 제1종 일반주거지역에 땅이 100평 있다면 몇 층 건물을 지을 수 있는지 대략적으로 알 수 있다. 물론 건물 용도에 따라 층수 제한이 있다. 

 

100평이면, 우선 건폐율 60%를 적용해서 한 층을 최대 60평을 지을 수 있고, 용적률이 최대 250%이기 때문에 250평까지 지을 수 있어서 250평/60평 하면 대략 4층이 나오고, 50평으로 하면 5층이 나온다. 

 

그리고 용도지역별로 가능한 업종도 달라진다. 

 

용도지역별 업종

●허가/ ○조례로써 허가 / ▲ 면적 또는 종류에 따라 제한적 허가/ △ 조례로써 면적 또는 종류에 따라 제한적 허가

 

이렇게 나뉜다. 그러므로 건물을 투자하고자 한다면, 반드시 이 용도지역부터 알아야 한다. 

 

용도지역을 쉽게 아는 방법이 바로 다음 지도, 네이버 지도에서 지적 편집도 가능을 이용하는 것이다.

이를 이용하면 서울시의 대표적인 상업지역들도 알 수 있다. 

 

지적편집도를 이용한 서울시 보기. 가운데 빨간 곳이 종로이고 대표적인 상업지구이다. 

위의 그림을 참고하면, 빨강은 상업지 구이다. 그래서 서울의 도심, 종로 근방이 가장 크게 빨갛게 되어있는 대표적인 상업지역이다. 

 

그다음은 노란색은 주거지역이다. 대부분이 주거지 역임을 알 수 있고, 모두가 살고 싶어 하는 강남은 매우 반듯하게 정리가 되어있고, 군데군데 빨간 상업지역이 있음을 알 수 있다. 

 

파란색은 공업지역이고, 서울시 면적의 3.3%만이 공업지역으로 할당되어있고, 대표적으로 영등포와 성수동이 있다. 

 

초록색은 녹지지역으로 한가운데 남산이 보인다. 

 

앞서 했던 질문들의 답을 알아보았다. 

용도지역으로 보면 우리가 알던 곳이 달라 보인다. 

 

왜 도심은 초고층 빌딩이 많은 거인가, 상업지역이기 때문이다. 

주거지역에는 초고층 빌딩이 허가가 나지 않는다. 

 

집값이 비싸거나, 최근에 급속도로 오르는 곳은 주로 상업지역과 공업지역 근처임을 알 수 있다. 

대표적인 마용성을 보자. 

 

마포는 상업지역인 종로와 여의도의 사이에 있다. 

용산도 종로 여의도가 모두 가까운데, 여기에 더해서 강남과도 가까운 편이다. 

성수는 준공업지역이면서 강남과 바로 붙어있다. 

 

이렇게 보면 왜 비싼지 왜 사람들이 선호하는지 이해가 간다. 

물론 이것이 전부는 아니겠지만, 수요를 설명하는 일정한 부분이라는 것이다. 

 

아직까지 이 것을 몰랐다면, 용도지역을 중심으로 부동산을 다시 한번 보자. 

새로운 세계가 열린다.