[부동산 경매] 전세 월세시 임차인이 전입신고, 확정일자를 받아야 하는 이유 (대항력에 관하여)

최근에는 경매 공부를 시작했다. 

주식공부 같이 병행하면서 경매에도 관심을 갖기 시작했다. 

 

결혼한 사람들이면 특히나 꿈꾸는 내 집 마련.

그리고 갓물주의 꿈. 을 이루기 위해서 공부를 시작했다. 

 

유튜브에서 주로 '부자 해커'님의 영상을 본다. 

 

제일 좋은 것은 '경매 스토리'이다. 

www.youtu.be/m6BQuu0fhzk

 

 

부자해커님의 유투브 영상들

 

 

영상을 안보고 듣기만 할 수 있어서 걸어 다니거나 운전할 때 듣기에 좋다. 

 

신사임당 님의 채널에 나와서 알게 되었고, 경매 시작 6년 만에 월 6000만 원의 수익을 달성하셨다고 한다. 

영상을 보면 내공이 고스란히 느껴져서 애독자가 되었다. 

 

그런데 막상 시작해 보니 경매보다도 법률 상식으로도 매우 중요한 내용들이 많이 나와서 도움이 되어서 여기에도 적어본다.  

 

우선 대항력에 대해서 알아보자. 

 

'대항력(對抗力)은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다. 이는 부동산의 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제로, 세입자가 가장 신경 써야 하는 문제임과 동시에 부동산 경매에서 가장 많이 쓰이는 법률용어 중의 하나이다.'

 

위키백과 출처 https://ko.wikipedia.org/wiki/%EB%8C%80%ED%95%AD%EB%A0%A5

 

이렇게 나와있다. 

 

핵심은 '제 3자' 에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리이다. 

 

즉, 집주인과 세입자 간의 계약이 제삼자에게도 효력이 있게 하는 것이다. 

 

임대차 보호법이 제대로 되어있지 않을 때는 집주인이 집을 다른 사람에게 팔아버리면, 새 집주인은 보증금 지급하지 않고, 예전 집주인이 보증금을 지급해야 해서, 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생기기도 했다고 한다. 

 

지금은 집주인이 바뀌어도 , 제삼자가 계약에 끼어들어도 바뀐 집주인이 원래 했던 보증금을 인수하고, 계약기간도 인수해서 같은 보증금으로 남은 계약기간을 살고 내가 나갈 때 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있다. 

 

이러한 대항력은 특정 조건이 충족되어야 한다. 

 

1. 계약

2. 전입신고

3. 점유 

 

이 세 가지가 충족되어야 대항력을 갖는다. 

 

확정일자도 이 셋 만큼 중요하긴 하지만, 엄밀히 말하면 대항력의 요건은 아니다. 

단지 나중에 문제가 생겨서 집이 경매로 넘어갔을 때 돈을 받을 수 있는 권리에 해당하는 것이다. 

 

그럼 왜 대향력을 갖춰야 할까?

질문이 이상하다. 앞에서 제삼자에게 대항하기 위해서 라고 했는데 

 

여기에 숨은 뜻이 하나 더 있다. 일반 매매로 집주인이 바뀌는 경우는 사실문제가 없다. 다음 집주인이 임차인과의 계약을 그대로 인수하는 조건으로 할 수 있기 때문이다. 

 

그런데 경매로 집주인이 바뀔 때, 대항력이 없으면 보증금을 날릴 수 있다. 최악의 경우에는 그냥 쫓겨날 수도 있다. 

 

즉, 현재 상황에서 더 중요한 것은 경매와 같은 예상치 못한 상황에 대비하기 위해서 대항력을 갖추는 것이다. 

 

제대로 된 대항력은 어떻게 만들지?

 

이제 더 중요한 이야기이다. 

결국 내 재산, 소중한 전세금을 지키기 위해서 대항력을 갖춰야 하는데 

위의 세 가지만을 지켜서는 안 되고 몇 가지를 더 확인해야 한다. 

 

제대로 된 대향력이란, 선순위 대항력을 말한다. 

 

즉, 등기부 등본에서 내가 이사하는 날짜보다 앞선 등기가 없어야 한다. 

 

흔히들 알고 있는 것이, 주택 담보 대출이라고 있을 것이다. 

이게 뭐냐면, 은행에서 대 부동산을 담보로 대출을 해주면서 등기부 등본에 '을'구에 근저당권을 잡는 것이다. 

 

그런데 내가 이사하기 전에 은행에서 잡은 근저당권이 있다면, 내 대항력은 후순위이다. 

즉, 은행의 근저당권이 최우선이라서 집주인이 재정상황에 문제가 생겨 집이 경매로 넘어가버리면 은행이 최우선으로 돈을 받아갈 수 있다. 

 

실전으로 들어가 보자. 

 

일반적으로 전세로 집을 구하면, 이사 계획 한 날보다 한 두 달 전에 먼저 계약서를 작성하고 계약금을 집주인에게 주고 계약을 하게 된다.

 

이때에 등기부 등본을 반드시 확인해야 하는데, 등기 부 등본의 을구에 근저당이 잡혀있다면 계약을 하면 안 된다. 

 

왜냐하면 전세는 특성상 매매가의 90%까지 집주인에게 돈을 주고 입주를 하게 되는데, 만약 이 집을 담보로 이미 대출을 받았다면, '을'구에 근저당권이 들어와 있고, 세입자는 근저당권 이후에 들어와서 후순위 대항력을 갖기 때문에, 집이 경매로 넘어가버리면 대항력이 말소된다. 

 

(말소라는 것이 좀 어려운 개념인데, 경매로 집이 넘어가면 소유주가 바뀌면서 부동산에 잡혀있던 각종 채권들이 다 없어져 버린다.  그 기준이 되는 권리가 말소 기준 권리 또는 등기라고 하며 , 집이 경매로 팔리면 말소기준권리를 기준으로 그 다음에 생긴 채권들이 다 소멸/말소 된다. 내가 준 전세금도 일종의 채권인데, 전세들어온 시점이 다른 기준권리보다 늦다면 채권이 말소된다)

 

물론, 전세금이 적다면, 소액 임차 보증금은 정부에서 보호를 해줘서 일부를 보장을 받을 수도 있지만, 절차도 복잡하고 , 전액을 다 받을 수 없을 수도 있고, 시간도 오래 걸려서 맘 편히 안 들어가는 게 낫다

 

이렇게 등기부 등본을 확인했는데 아무것도 없어서 전세 계약을 하면, 이사 당일날 잔금을 주고 입주를 하게 된다. 잔금 치르는 날에도 반드시 등기부 등본 확인 한 번 더 해야 한다. 

 

잔금을 치르고 나서 대항력을 갖춰야 하는 것이므로, 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 잡혀버리면 여전히 나는 후순위이기 때문이다. 

 

등본이 깨끗한 것을 다시 확인하면 계약은 되어 있으므로 이제 앞서 말한 것 중 두 가지를 하면 된다. 

 

1. 전입신고

2. 점유 

 

그리고 여기에 더해서 확정일자도 꼭 받도록 하자. 나중에 문제가 생겼을때 돈을 받기 위해서 이다. 

 

 

그런데 이 기준에도 허점이 있는데, 그건 바로 전입이다.

 

다른 것들, 확정일자, 점유는 시행 즉시 효력이 발생하는데 전입은 전입신고한 다음날 0시부터 효력이 발생한다. 바로 이 맹점 때문에 가끔 세입자들이 당한다. 

 

http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2020/04/24/2020042403248.html

"2억 더 줄게, 2년만 전세 살아줘" 말에 땡 잡은 줄 알았는데

 

이 기사를 보면 그 내용이 나와있다. 

 

집주인이 나쁜 마음을 먹으면 이사 당일날, 즉 세입자가 잔금을 치르고 입주하고, 전입신고를 하는 날에 은행에 부동산을 담보로 융자를 받아버리는 것이다. 

 

그렇게 되면, 부동산 담보로 근저당은 이사 당일날 발생하고, 내가 한 전입 신고는 이사 다음날부터 효력이 발생함으로, 내가 후순위가 돼버린다. 즉 대항력이 없어지는 것이다.

 

말이 어려워서 구체적인 날짜로 보겠다. 

 

내가 5월 8일에 이사를 가기로 해서 이사 당일날 오전 10시에 집주인 또는 부동산을 다시 방문해서 등기부 등본을 확인하고 깨끗해서 집주인에게 잔금을 입금하고 이사를 하고, 계약서에 확정일자를 받고, 동사무소에 가서 전입신고를 한다. 

 

그런데 집주인이 내 잔금을 받은 뒤 오후 2시에 은행에 가서 주택을 담보로 대출을 받아 버린다. 그러면 은행에서 근저당을 설정하는데, 이건 대출 실행 즉시 발생해 버린다. 

 

이렇게 되면, 내가 시행한 다른 장치들, 점유, 확정일자는 5월 8일 10시에 발생할 수 있는데, 전입은 5월 9일에 이루어져서 은행의 근저당에 순위가 밀려 버린다. 

 

실제로 이런 맹점을 악용하는 사람들이 있어서 최근에는 하루 먼저 전입신고를 해버리기도 한다. 이에 대해서는 재산권 침해가 아니라고 볼 수 있기 때문에 괜찮다고 한다. 

 

즉 점유, 확정일자와 전입까지 더해져야 대항력이 생기는 것인데, 잔금을 치러야만 점유가 발생하는 것으로 보기 때문이다. 

 

 

 

다시 정리해 보면

 

대항력은 임차인이 제삼자에게도 임차권을 보호받기 위해서 갖는 것이며 

 

대항력을 갖기 위해서는 

 

1. 계약

2. 전입신고

3. 점유 

 

이 세 가지를 갖춰야 하는데, 이것의 전제 조건이 나의 대항력 발생 시점이 다른 근저당권 등의 등기부 등본 상의 권리보다 앞서야 한다는 것이다. 

 

그리고 여기에 추가로 확정일자도 꼭 받아서 전세금을 돌려받을 받을 권리를 챙기자. 

 

그러므로 부동산 계약 시 위의 요건들을 확인하고, 잔금 날에도 다시 등기부 등본을 확인하며

전입 신고는 실제 전입 날 보다 하루 먼저 하도록 하자.