[부동산 재테크] 선입견을 버리고 원룸, 다가구로 건물주를 노리자

다가구라고 들어봤을까?

 

주택은 용도별로 구분을 한다.

 

다음은 서울시에서 제공하는 다가구의 정의를 보자. 

 

https://opengov.seoul.go.kr/civilappeal/2894156

주택 용도별 차이점과 기준(단독, 다가구, 다세대등 구분)

1. 단독주택 - 일반적인 의미는 한 가족을 위해 주어진 독립된 주택을 의미하지만 법령상으로는 분양이나 구분소유가 안 되는 주택을 의미한다고 봐야 하고 법령상 3가지(단독주택, 다가구주택, 다중주택)가 있습니다.

2. 다가구주택 - 여러 가구가 사용하는 3층 이하의 주택입니다. 1층이 주차장인 필로티 구조인 경우 4층까지 가능합니다. 분양이나 구분소유가 안됩니다. 소유주는 건물 전체를 소유하고 각호수별로 주방과 화장실이 있어 독립된 주거생활이 가능합니다. 원룸주택은 다가구주택인 경우가 많습니다. 다가구주택도 법령상 단독주택에 해당됩니다.

3. 다세대주택 - 독립된 구조 공간을 갖추었다는 점에서 다가구와 유사하지만 각호수별로 소유권이 있다는 점에서 틀립니다. 즉, 구분소유와 분양이 가능합니다. 각호수별로 등기부가 있지만 모든 호수를 한 사람이 소유하고 있는 경우도 있고 원룸주택도 다세대주택인 경우가 있습니다. 4층 이하이어야 하고 연면적이 660제곱미터 이하여야 합니다. 흔히 말하는 빌라가 법령상 다세대주택이거나 연립주택입니다.

4. 연립주택 - 다세대주택과 동일하나 연면적이 660제곱미터를 초과한 경우입니다.

5. 아파트 - 연립주택과 동일하나 5층 이상이어야 합니다. 외관상 분명 연립주택 같은데 아파트라고 부르는 경우가 이런 법령상의 조건 때문에 그렇습니다.

6. 오피스텔 - 오피스와 호텔의 합성어입니다. 주거겸용 사무실이지만 근래 소형 평수 오피스텔을 중심으로 주거목적에 더 많이 사용되고 있습니다. 법적으로는 업무시설이지만 전입신고를 하고 주거목적으로 사용을 한다면 주택임대차 보호법의 적용을 받습니다.

7. 아파텔 - 아파트와 오피스텔의 합성어로 법적으로는 결국은 오피스텔이지만 일반적으로 평수가 커서 별도의 방이 있고 평형대비 전용면적도 70%대입니다. 주거목적에 맞춘 중대형 오피스텔로 보시면 맞습니다.

8. 주상복합 아파트 - 주거공간과 상업공간이 공존하는 주상복합 건물에 있는 아파트를 말합니다. 오피스텔과 달리 내부에 욕조와 발코니를 설치할 수 있고 법령상 아파트로 보아야 하지만 대단지 아파트에 비해 단점이 많습니다.

9. 빌라트 - 빌라와 아파트의 합성어로 글자 그대로 아파트형 빌라를 말하는데 고급 빌라로 보시면 맞습니다. 현행 주택건설촉진법상 5층 이상의 주택은 아파트로 규정하고 있으므로 빌라는 5층 이상으로는 지어질 수 없습니다. 연립주택은 현행법상 4층 이하로만 건축이 가능하므로 법령상 다세대이거나 연립주택인 빌라트도 5층 이상을 지을 수 없습니다.

 

 

그렇다

다가구는 우리가 흔히 알고 있는 원룸 건물이다. 

 

원룸 건물은 한 명의 주인세대가 모든 호를 소유하고, 개별로 소유권 구분 등기가 안된다. 

 

아파트 빌라 등은 대지를 쪼개서 건물/토지를 같이 소유권을 나눌 수 있는 집합건물이다. 

그래서 아파트 / 빌라는 호 별로 소유권이 나눠져 있다. 

 

출처 한화 공식 블로그 http://blog.hwenc.co.kr/507

 

 

그래서 쉽게 말하면 원룸. 다가구 주인은 건물주다. 

 

건물이 세워진 땅부터 건물 모두가 한 명이 소유하는 것이다. 

 

우리가 흔히 알고 있는 건물주는 대로변에 있는 근사한 빌딩의 주인인데, 상업용 빌딩 소유주만 건물주가 아니고, 다가구 같은 건물 소유자도 건물주다. 

 

다가구가 가장 많은 곳은 대학가이다. 

 

대학에는 기숙사가 부족하거나, 더 독립된 생활을 원해서 자취를 하는 학생들이 많고

이 학생들이 바로 원룸/ 다가구에서 산다. 

 

오피스텔도 좋지만 비싸서 사용하지 못하는 경우가 많다. 

 

다가구 예시

위의 그림과 같이 생긴 게 다가구이고, 골목에서 흔히 보는 형태이다. 

 

다가구는 건축법상 3층을 넘지 못하고 건물 면적이 200평 이하이어야 한다. 

사진과 같이 1층에 필로티 주차장을 할 경우 4층까지 올릴 수 있다. 

그리고 세대수는 19세대 이하로 규정한다. 

 

등기부상 건축물은 단독주택으로 분류한다. 

 

 

다가구의 장점은 무엇일까?

 

1. 주택이 위치한 대지가 모두 내 것이다.

 

 이 말은 즉, 땅의 지가가 오르면 다 내 것이라는 것이다. 

 건물은 노후하기 마련인데, 땅 값은 그것을 감안하고도 더 많이 오른다. 

 그래서 시세 차익이 엄청나다. 

 아파트는 내 지분만큼만 소유한다. 초고층 아파트의 경우 30평대를 소유해도 내 지분은 15 제곱미터가 되지 않는다.

 

땅이 다 내 거라 건물을 마음대로 부수고 지을 수 있다. 

  지금 핫한 재건축, 규제로 몸살을 앓는 집주인들이 있다. 

  내 아파트, 내 집이어도 정부의 규제로 재건축을 못한다. 

  하지만 단독주택은 건축법만 지키면 내 맘대로다. 리모델링, 재건축 다 할 수 있다. 

 

2. 실거주와 월세 수익을 동시에 누린다. 

 

 내가 주인세대로 꼭대기 층에 들어가고, 아래층을 월세를 주면, 내가 살면서 돈을 받는 것이다. 

 서울에서 40평 땅을 갖고 여기에 건물을 지어서 살면서 돈을 오히려 받으면서 산다. 

 그리고 월세. 보증금은 꾸준히 상향한다. 

 지가 상승 말고도 실수입도 증가하는 것이다. 

 

3. 때로는 1층에 근린생활시설을 넣어 상가 임대를 줘도 된다. 

  

 건축물대장상의 용도를 변경해서 1층에 상가를 임대할 수 있도록 한다면. 

 월세 수익이 극대화될 수 있다. 

 일반적으로 주거용보다 상업용이 월세가 더 높다. 

 

하지만 단점도 있다. 

 

1. 시세 파악이 어렵다. 

 

  아파트랑 달리 거래가 활발하지 않고, 표준으로 삼을 수 있는 물건이 잘 없다. 

  아파트는 내 옆 동, 아니면 다른 층 비슷한 물건이 모두 비교 대상이 되어 그 물건을 기준으로 삼으면 되고

  그 물건이란 게 한 아파트 단지에 1000개씩 있어서 가격 정하기가 매우 쉽다. 

  하지만 다가구는 많지도 않고, 거래도 활발하지 않고, 그래서 기준이 없다.

 

2. 어떤 물건이 좋은 것인지 알기가 어렵다. 

 

  아파트는 정말 투자하기 쉬운 물건 중에 하나다. 

  대규모로 되어있고, 같은 단지 안에서는 큰 차이가 없다. 

  하지만 다가구는 도로 하나를 두고 가격이 뚝뚝 떨어지고 오르고 한다. 

  시세 파악이 어려운 것과 같은 맥락이다. 비교할 표준이 없어 이 물건이 좋은 건지 아닌 건지 모른다.

 

3. 손이 많이 갈 수 있다. 

 

 19세대를 내가 다 관리하려면 크고 작은 일들이 계속 생기고 이를 해결해 주어야 한다. 

 말 그대로 귀찮을 수 있다. 

 그런데, 돈 벌기 쉬운 일이 어디 있나. 

 돈은 정직하다. 이 정도는 감수해야지

 

 

지금까지 글은 정말, 순전히 간접경험에서만 나온 것이다. 

그런데 이런 물건도 있다는 것을 알아두면서 시야를 넓혀야 한다. 

부동산 = 아파트라는 편견을 갖고서는 절대 제대로 된 투자를 할 수 없다. 

 

 그리고 다가구는 결국에는 토지에 투자하는 것이다. 

  

 다가구 투자를 위해서는 부동산의 기본인 땅에 대해서 알게 된다. 

 아파트도 결국은 땅에 투자하는 것이다. 여기에 건물이 조금 더 가미되는 것이지. 

 

 나도 열심히 공부하는 중이고, 

다른 사람들도 같이 다 잘되었으면 좋겠다.