[부동산 세금] 1가구 1주택, 양도세 비과세면 한 푼도 안내나? 양도세 계산법

양도세 비과세에 대해서 알아보자. 

나도  한때는 양도세 비과세이면 양도차익에 대해서 한 푼도 안내는 줄 알았다. 

 

그럼 얼마 내나?

양도가액, 즉 내 아파트 파는 가격이 9억 이상이면 9억 이상 분에 대해서는 내야 한다. 

여기에도, 1가구 1 주택이라면 장기보유 특별 공제, 기본 세액 공제 혜택이 있다. 

 

미리 말하지만 굉장히 복잡하다. 

이런 거 다 싫고 그냥 계산만 하고 싶으면 국세청 홈페이지 안내해주겠다. 

모의 계산기인데 굉장히 잘되어있다. 

 

https://teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/rn/a/a/b/b/UTERNAAU61.xml

국세청 홈택스

 

진짜 궁금한 사람들은 하나씩 알아보자. 

 

우선 양도라는 개념은 '물권의 주체가 법률행위에 의해 물건을 타인에게 이전하는 행위'이다. 

 

물권은 동산/ 부동산에 모두 있으며, 부동산은 등기를 해야 하고, 동산은 점유를 이전해야 한다. 

 

아파트를 예로 들어보자. 

 

내가 서울 아파트 A를 15억 주고 '철수'에게서 산다면, 

부동산이므로 등기부등본 갑구에 있는 소유주에 내 이름이 올라가야 한다. 

 

등기를 친다.라고도 하는데 모두가 발급해서 열람할 수 있는 '등기사항 전부증명서'(등기부 등본)에 내 이름이 있으면 이 아파트는 내 소유이고, 물권의 개념이기 때문에, 다른 사람이 점유를 하고 있어도 소유권은 나한테 있는 것이다. 

 

그래서 등기부 등본상 내 집인 곳에, 전세/월세 세입자를 들여서 점유하도록 하는 것이다. 

 

여기서는 철수라는 사람이 나에게 아파트를 양도한 것이고, 나는 아파트를 양수한 사람이 되는 것이다. 

 

그리고 철수는 양도를 했으므로, 양도세를 내야 할 수 있다. 

 

양도세는 무엇일까?

 

양도세는 양도차익에 대해서 세금을 부과하는 것이다. 

쉽게 말해, 내가 물건을 싸게 사서 비싸게 팔았다면 그 이득에 대한 세금을 내는 것이다. 

내가 집을 5억에 사서 15억에 팔았으면, 양도차익이 발생했기 때문에 양도세를 낸다. 

 

이제 양도세를 계산해보자. 

철수가 1가구 1 주택자로 양도세 비과세 요건을 만족시켰다고 보자. 

 

여러 가지 예외가 있지만, 현재는 서울 아파트는 2년 이상 보유 및 점유를 하면 1 주택자로 인정해준다. 

 

철수가 아파트 A를 

 

5년 보유 및 거주/ 취득가액 5억/ 양도가액 15억이라고 해보자. 

 

- 5년 보유 및 거주를 했기에 1 주택자 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

- 양도차익은 10억 (양도가액 - 취득가액) 

- 양도가액이 9억 초과이기 때문에 양도세를 내야 한다. 

(아파트를 팔 때에 9억 이하면 , 양도차익이 8억이라도 한 푼도 내지 않는다.)

 

양도세를 계산해보자. 

 

우선 9억 미만에 대한 양도차익에 대해서는 비과세가 된다. 이를 계산하면

 

비과세 양도차익 계산법

대입해보면, 비과세 양도차익은 10억 X 9억/ 15억 = 6억

그래서 양도차익 10억 중 6억은 제하고 4억에 대해서만 

 

즉 4억에 대해서 세금을 매긴다. 

 

그럼 4억에 대해서 양도세율을 따지나? 아니다. 

 

여기에 추가할 것이 있는데, 바로 장기보유 특별공제이다. 

이것조차도 2018년 4월 1일 이후에는 대폭 감소해서 1년에 8%, 10년 이상을 소유해야 최대 80% 공제를 해준다. 

 

이 경우에 대입해보면 

 

2년 이상 거주했고, 5년 보유했기 때문에, 연 8%의 공제를 해주어 40% 공제가 된다. 

만약 실거주 2년을 못했다면 연 2%의 장 특공제(최대 30%) 받는다. 

 

그래서 4억 중에서 40%는 공제되고 60%에 대해서만 세금을 메긴다. 

 

4억 X 60% = 2.4억 (실제 과세 대상 =과세표준액이라고 한다)

 

그리고, 2.4억에 해당하는 세액 구간을 찾아보면

과세 표준에 따른 세율

 

1억 5천만 원 초과 - 3억 원 이하 : 38%

 

2.4억 X 38% - 누진공제액 (1940만 원) = 7180만 원 

 

여기에 지방세 10%를 가산하면 최종금액이 대략 7898만 원 정도이다. 

 

하지만 실제로는 필요경비/ 기본공제 연 250만 원 등이 있어서 더 복잡하다. )

 

자, 다시 돌아오자. 

 

철수가 5년 전에 아파트 A를 5억에 사서 15억에 팔았다. 

 

취득가액 5억

양도가액 15억

양도차익은 10억

양도차익 비과세분은 6억 

양도 차익 4억에 대해 과세 (10억-6억)

장기보유 특별공제 40%로 4억 중 2.4억이 최종 과세 표준

 

여기에 해당 세율 38%를 곱하고, 지방세 10%를 더하면

7898만 원 예상

 

굉장히 복잡하다 그래서 준비했다. 국세청 홈페이지의 모의 계산기. 

 

모의 계산기

여기서 본인에게 해당되는 경우를 클릭

지금 이 케이스는 1가구 1 주택이므로 첫 번째 클릭

 

 

기본 사항을 주르륵 입력. 

 

 

 

짜잔 하고 나온다

 

여기서 계산한 것이랑 조금 차이가 나는데, 기본공제액과 지방세 차이 때문이다. 

 

이렇게 복잡하니

대략적으로만 알고, 전문 세무사와 상담하자!!!!