[부동산 세금] 계약했더니 조정지역이 되었다. 다주택자 양도세 중과되나?

세금은 너무 어렵다. 세무사가 있으니 다 맡겨야 하나?

 

그래도 나도 어느 정도는 알아야 한다. 

 

왜냐하면, 세법을 모르고 집을 매수 했다가 나중에 팔 때에 엄청난 불이익을 얻을 수 있기 때문이다. 

 

살 때부터 팔 걱정 하는 사람 많지 않다. 취득 시기에 중요한 것들만 챙기는데, 나중에 양도할때, (매도할때)도 염두에 두어야 한다. 

 

이번에는 안타까운 사례가 있어서 한 번 공유해보고자 한다. 

 

첫 번째 사례. 

 

철수는 서울에 주택 A가 있다. 

 

그런데 개인적인 사정으로 부천에 주택 B를 사게 되었다. 

 

매수 계약일은 6월 7일. 아직 부천이 비조정지역일때 였다. 그런데 이게 왠일

 

6월 17일에 부동산 규제정책이 나왔는데 부천이 조정지역에 포함이 되었다. 

 

그러면 철수가 2년 뒤에 주택 B를 팔게 되면 규제지역 2주택자로 양도시 양도세 중과를 받게 되나?

 

답은 그렇다 이다. 

 

왜냐하면, 양도세는 언제 취득했는지와 상관없이, 해당 주택을 양도하는 그 시점에 주택의 소재지가 조정대상지역 등의 규제지역이면 양도세가 중과될 수 있기 때문이다.

 

 

그럼 두 번째 경우. 

 

철수는 2주택자이다. 주택 A는 서울, 주택 B는 부천이었다. 

부천에 2년전 주택을 사고나서 계속 보유했고 거주한 적은 없다. 

 

비규제지역의 주택을 2년을 보유했기 때문에 양도세 비과세를 받을 것이라 생가하고 6월 7일에 매도/양도 계약을 했다. 

계약금은 받았고, 잔금은 3개월 뒤인 8월 7일이다. 

 

그런데 갑자기 617 대책으로 부천이 조정지역이 되었다. 

 

그러면 철수는 주택 B를 매도할 때 양도세 중과가 될 것인가?

 

이에 대한 답도 '그렇다' 이다. 

 

왜냐하면 양도세를 부과하는 시점은 양도 시점이고, 양도 시점은 잔금 납부일 또는 등기일 둘 중 빠른 날이기 때문이다. 

계약서를 미리 써 놨어도. 잔금일은 부천이 조정지역으로 지정된 이후이기 때문에, 철수는 2주택자로 양도세 중과를 받는다. 

 

억울할 수 있는 일이다. 

 

양도 / 취득 너무도 헷갈리면 아래 글을 참고하자. 

1boon.kakao.com/zigbang/5d7756561c46710a5ab4f8f4

취득시기, 양도시기 제대로 알고 계신가요?

제네시스 박이라는 사람이 적은 칼럼이고 여기에 정리가 잘 되어 있다. 

 

출처 직방

 

 

위의 그림처럼 취득시기에는 비규제 지역이었어도 , 양도/매도 시점에 규제지역이라면 주택수에 따라 내가 비과세 요건을 갖추지 않았다면 양도세가 중과될 수 있다. 

 

현제 소득세법 104조에 따르면, 2주택 이상자가 규제지역에서 부동산 양도시 발생하는 양도소득에 대해서는 해당 세율에 10/100 또는 20/100을 더한 세율을 적용하여 양도소득세를 계산한다.

 

(일시적 2주택 등, 주택 수에 상관없이 비과세 요건을 만족하면 해당하지 않는다). 이를 다른 말로하면 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자 이면 비과세를 받을 수 있다.)

<소득세법 제 104조> 

 

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.  <신설 2017. 12. 19.>

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

⑧ 그 밖에 양도소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  

 

(www.law.go.kr/법령/소득세법/제104조)

http://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C104%EC%A1%B0

 

양도세 중과에 대해서 더 자세한 것은 아래 글을 참고하자. 

 

2020/06/17 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - [부동산 세금]3억미만 주택은 양도세 중과 대상일까 ? 복잡한 양도세 중과 총정리-1편

[부동산 세금]3억미만 주택은 양도세 중과 대상일까 ? 복잡한 양도세 중과 총정리-1편

 

이렇게 정리하면 간단해 보이지만 실무자 입장에서는 굉장히 헷갈리고 너무도 중요한 문제이다. 

 

양도세 비과세와 중과를 한 끗 차이로 왔다갔다 하니, 몇 천만원에서 몇 억 까지도 달라질 수 있다.

 

첫번째 사례처럼. 617 대책 발표 직전에 매수/양수 계약을 한 경우는 아쉽긴 하지만 누구나 알 수 있다. 내가 산 주택이 양도세 중과 대상이라는 것을 

 

하지만 두 번째 사례처럼, 매도/양도 시기가 규제발표 시기에 걸쳐있다면 확실한 답을 모르는 경우가 많다. 

 

그래서 많은 칼럼과 기사에서도 이에 대해서 다른 답들을 내 놓는다. 

 

한 블로그에서는 계약일/ 계약금 납부일이 규제 발표전보다만 빠르다면 양도세 중과가 되지 않는다고 하지만, 실은 그렇지 않다. 

 

왜냐하면, 소득세법 104조/ 양도소득세의 세율에 관한 법령에서 양도세 중과 배제 사항에 일반 주택의 계약 시점으로 양도세 중과 여부를 판단한다는 예외 조항이 없기 때문이다. 

 

다르게 말하면, 

주택 말고 다른 양도 자산에 대해서는 계약일/조정대상지역 공고일에 대한 예외 규정이 있다. 

 

예를들면, 주택의 입주자로 선정된 지위(조합 입주권은 제외/ 분양권 포함)에 대해서는 예외 규정을 명시하고 있다. 

 

<제 104조 1-4> 

4. 제94조제1항제2호에 따른 자산 중 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다). 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

 

이렇게 명시를 하고 있다. 공고가 있은 날 이전에 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되고, 무주택자라면 양도소득 과세표준의 100분의 50이 아니라는 것이다. 

 

하지만 주택에 대해서는 이러한 예외 규정이 없다. 

따라서 양도 시점은 잔금일 또는 등기일 중 빠른 날로 보는 것이 맞고, 잔금일/ 등기일 중에 하나가 조정지역 공고 전에 해당되지 않는다면, 양도세는 조정지역에 해당되는 것으로 보아 계산해야 할 것이다. 

 

이렇게 복잡한 세법. 

매우 어려우므로, 조금이라도 의심이 되거나 어렵다면 세무서나 세무사에게 가서 상담을 꼭 하기를 바란다. 

이 글 또한 비전문가의 의견일 뿐이므로 절대 맹신하지 말고 꼭 다시 한 번 확인하시길 바란다.