[부동산세금] 617대책 , 주택담보대출 규제 쉽게 풀이

617 대책에서 갭 투자를 막기 위한 초강력 대책들이 나왔고, 그중에 주택담보대출(주담대)에 관해서 한 번 알아보겠다. 이게 생각보다 무지무지 복잡하다. 

 

 

617 대책

 

상기 이미지는 발표한 정책의 전문이다. 

 

제목이 규제지역 내 주택담보대출 취급 시 전입/ 처분 요건 강화

 

제목처럼. 주택담보대출이 많이 어려워진다.

 

규제지역은 아래 그림을 참고하자. 

 

 

 

 

먼저 무주택자부터 보겠다. 

무주택자가 집사는 것이 어려워졌다. 

 

왜냐하면 

 

1. 규제지역이 늘어나서 LTV가 감소했다. 

2. 규제지역 내 주택 구입을 위해 주담대를 받는 경우 6개월 내 이사를 가야 한다. 

 

쉽게 설명해보겠다. 

 

주택 A가 부천에 위치하고, 6억이라고 해보자. 

- 종전에는 비규제지역이었기 때문에, LTV가 70%였다. 즉, 6억 집을 살 때에 1억 8천만 있으면 되었다. 

- 현재는 조정지역이 되어서 9억 이하 50%만 대출 가능하다. 즉 6억 집을 살 때에 3억이 있어야 한다. 

 

그러면 갭 투자는 가능한가?

 

- 갭 투자는 주택 가격이 오르거나, 내가 들어갈 집을 미리 확보해 놓기 위해 전세를 끼고 낮은 가격에 사는 것이다. 

- 갭 투자는 여전히 유효하다. 하지만 꼼수가 통하지 않는다. 예를들면, 최근 유행하고 있는, 담보대출 비법이 이제는 불가능하다. 

 

 

 

이와 같이 신혼부부가 혼인신고를 하지 않고 한 명이 주담대를 받고, 다른 사람이 그 집으로 전세를 들어오면, 실제적으로 거의 80% 이상이 대출이 가능했었다. 하지만 이제는 주담대를 받고 나서는 6개월 이내에 전입을 해야 한다. 즉, 전세 세입자를 받지 못하는 것이다. 

 

이 외에도, 집을 구매하고 주담대를 받은 뒤, 월세로 돌려서 이자를 충당하다가 2년 뒤 입주하는 것도 불가능해졌다. 6개월 이내에 무조건 입주해야 하는 것이다. 

 

그래도 전입 조건은 실거주 목적이거나, 갭투자 후에 돈을 어느 정도 모아서 들어가는 것은 여전히 가능하기에 크게 문제는 없지만, 비규제 지역이 규제지역으로 대거 편입되었다는 것이 가장 큰 문제이다. 

 

규제지역으로 되면 LTV 즉 집값 대비 대출 금 비율이 20%가량 줄기 때문에, 주의해야 한다. 

 

이를 표료 정리하면 아래와 같다. 

 

(이 표가 조금 헷갈린다. 제목을 보면 대책 전 조정지역/투기과열지구 지정 효과라고 되어있다. 즉, 정책을 바꾸려면 시간이 필요하기 때문에, 시간이 조금 더 필요한 것이고, 규제지역 지정은 바로 가능하기 때문에 지역 설정을 먼저 설정한 것이다. 그래서 지역은 2020년 6월 19일부터 바로 효과가 발생하고, 정책은 행정지도 시행인 2020년 7월 1일부터이다.

 

예를 들면, 조정지역으로 새로 지정된 경우 6월 19일부터 LTV DTI가 감소하지만 주담대를 받고 주택을 구매해도 6개월 내 전입이 아닌  2년 내 전입 조건으로 가능하고, 7월 1일부터는 LTV DTI 감소 + 6개월 내 전입 조건이 적용되는 것이다)

 

 

 

비규제 -> 조정지역  LTV 70% -> 9억 이하 50%, 9억 초과 30%

조정지역-> 투기과열지구 LTV  9억이하 50%, 9억 초과 30% -> 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0%

 

 
아, 그런데 여기에도 예외는 하나 있다. 무주택자가
신규주택을 주담대를 받고 매입한뒤 전입을 하고 그 이후에 전세를 주는 것은 가능하다. 주담대 후 전입 조건을 만족했기 때문이다.

그럼 1주택자가 새로운 주택을 구매할 경우는?

 

전 규제지역 내 주택 구입을 위한 주택 담보대출을 받는 경우 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과. 

 

 

이전 대책부터 조금씩 정리를 해야 한다. 

 

원래도 1주택자는 원칙적으로 주택담보대출은 금지이고, 예외 규정만 적용한다. 

예외 규정은

 

- 기존 주택 처분 조건으로 한 일시적 2 주택

- 60세 이상 부모 별거 봉양, 이직, 무주택 자녀 분가 등

 

여기서 두 번째 예외 사항은 변함이 없다. 

변한 것은 기존 주택 처분 조건이다. 

 

이 전에는 주택담보대출 후 신규 주택 구입 시 조정지역은 2년/ 투기과열지구는 1년 내 주택 처분 및 전입 의무를 부과했었다. 

 

하지만 이제부터는 조정지역이든 투기과열지구이든 6개월 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입을 해야 한다. 

 

그렇다면 주택담보대출은 어떠한 경우에 주택구입을 위한 목적으로 보는 것일까?

 

주담대를 받고 나서 신규 주택을 구입하면 시기에 상관없이 '주택구입 목적'으로 보는 것 같다. 

이 부분은 해석이 어려운데 여러 자료를 검토해서 얻은 결론이다. 

 

우선. 내가 주택 A가 서울에 있는데, 주택 B를 서울에 추가로 구입하면서 주택 A 나 주택 B에 주담대를 설정했다면, 이는 주택구입 목적의 주담대가 확실하다. 그리고 실제로 이 경우에는 은행에서 주담대를 설정할 때 처분 각서를 쓰고 진행한다. 

 

그런데 조금 애매한 경우가 있다. 

 

예를 들면, 내가 현재 서울의 집을 살 때에 주담대를 받고/ 실거주를 시작한 3개월 뒤에 신규 주택을 구입한다면 이것도 주택구입 목적의 주담대인가? 

 

답은 그렇게 볼 수 있다는 것이다. 

 

왜냐하면 자금조달계획서 제출 대상도 확대되기 때문이다. 

 

 

 

이와 같이 제출 대상이 확대되어 전 규제지역 내에서 주택을 거래하는 경우 자금조달계획서를 제출하게 되어있는데, 여기에서 한 번 걸러질 것이고, 예금 얼마/ 대출 얼마 이런 식으로 적는데, 여기에 주담대가 있는 경우에 예금이 있으면 이는 걸러질 수 있는 것이다. 특히나 투기과열지구에서 고가 주택을 매입 시에는 증빙자료까지 제출해야 해서 더욱 어렵게 되었다. 

 

자금조달계획서 때문이 아니어도, 2 주택자는 어떤 목적에서든 주담대 금지라는 항목에도 걸린다. 

 

 

 

이와 같이 2 주택인 상태에서는 어떤 경우에도 주담대가 금지된다. 이는 다음과 같은 경우에도 해당된다.

 

내가 서울에 주택 A가 있는데, 주택 B를 여유 자금으로 갭 투자를 한 뒤에, 세입자를 내보낼 때에 전세금 반환 목적으로 주담대를 설정했을 때도 주택구입 목적인가?

 

이것 또한 그렇다 이다. 

 

사실, 이 경우에는 2 주택자가 주담대를 설정하는 것이어서, 아예 대출조차 되지 않을 가능성이 높다. 아니면 기존 주택 처분과 전입 조건을 걸고서 대출을 받을 가능성도 있기는 한데, 정확히는 모르겠다. 

 

정리해도 너무 어렵다. 다시 보자. 

1 주택자가 추가 주택을 구매할 때의 조건을 쉽게 정리하면 

 

1 주택자가 신규 주택 구입 당시 주담대가 어느 집이든 있다면

1. 6개월 이내에 기존주택 처분

2. 6개월 이내에 전입

 

이 두 가지 조건을 만족시켜야 한다

그리고 2주택자는 어떤경우에도 주택담보대출이 안되기 때문에 전세자금 반환을 위한 대출도 안되는 것이다.

 

하지만 이럴 경우는 어떨까

일시적 2 주택자 일 경우 6개월 이내에 전입을 조건으로 주담대가 가능한데, 기존 주택이 처분이 안되거나 신규 주택에 전입을 못하면 신규주택을 6개월 내에 처분해도 되는 것일까

. 그러면 전제조건인 2 주택자가 없어지기 때문이다. ( 이 경우 손해가 날 확률이 높다. 양도세/ 취득세/ 복비 등을 내야 해서 매우 큰 손해가 날 것이지만, 방법이 없다면 신규 주택을 처분해야지)

 

또 다른 조건은 내가 6개월 이내에 돈이 들어올 예정이라면, 우선 주담대를 설정해서 신규 주택을 구입하고, 주담대를 전액 조기 상환해버리면 이 약장을 지키지 않아도 되려나?

이 경우는 경락잔금 대출을 할 때에도 응용이 가능할 수도 있더. 기존주택 처분 조건으로 신규 낙찰 물건을 경락 잔금 대출을 받아 처리한 뒤, 6개월 내에 전세입자를 받아서 대출을 상환해도 될지도?

위의 두 경우는 그냥 가정일 뿐이고 실현이 될지는 모르겠다.

그냥 안전한 것은 다음과 같다.

 

1 주택자가 주담대 없이 여유 자금으로 신규 주택 구매는 여전히 가능하고 아무런 규제가 없다.

 

예를 들어, 1 주택자가 현재 주담대가 없다면 갭으로 두 번째 주택을 사도 되는 것이다.

 

다만 일시적 2 주택 조건을 충족하지 못할 경우 양도세 중과가 되거나, 종합부동산세 중과가 될 것이니 유의하자. 

 

 

이렇게 정리를 해보았다. 

주택담보대출 규제에 관해서만 정리해도 너무 어렵고, 경우의 수가 많다. 

 

집을 구매하고자 하는 분이라면, 정말 자세히 정리해서 보고 또 보고, 전문가와도 상의를 해야 할 것이다.