[부동산 세금] 재건축,재개발 주택 소유시 대체주택을 활용하자!

재개발. 재건축에 대해 강도 높은 규제가 계속되는 가운데, 기존 재건축 주택 소유자들의 고민 중에 하나는, 관리처분 인가가 나고 나서, 주택이 멸실(철거) 되면 난 어디로 가서 살아야 하지?

 

방법은 크게 두 가지이다. 

 

1. 이주금 대출을 받아서 전세로 들어간다. 

2. 자금이 넉넉하다면 추가 주택을 매입해서 들어간다.

 

1번 경우부터 살펴보자. 

 

가장 현실적인 방법이긴 하다. 

하지만 최근에는 대출규제로, 이주금 대출도 주택구입 목적 자금으로 봐서 기존 주택담보대출의 기준을 따라간다. 

 

그래서 시세가 15억 이상이면 이주금 대출이 불가할 수도 있고,

 

2 주택자 이상인 다주택자라면 이주금 대출도 금지이다. 

 

1 주택자여서 대출이 나오는 경우를 보면

서울에 있는 재건축 아파트에 살다가 철거가 되어 이사를 갈 때에,

이주금 대출이 최대가 시세의 40% 뿐이기 때문에 같은 서울의 전세로 가기에는 쉽지가 않다. 

그래서 여유자금이 있어야 한다.

 

2번에 대해서 보면, 추가 주택 구입 가능할까?

 

우선, 막대한 자금이 필요하다. 최근 경기권 집들을 봐도, 서울 출퇴근이 가능한 곳들은 최소 6억 정도는 봐야 한다. 

1 주택자여서 추가 대출이 안되고, 이주금 대출도 추가 주택 구매 시에는 막힐 수 있다. 

 

아래 금융감독원의 공식 답변을 보면, 확실히 알 수 있다. 

대체 주택 이어도 이주금을 이용해서 살 수는 없고, 이주금을 이용하려면, 재개발/재건축 주택을 매도해야 한다. 

 

금융감독원의 답변

 

하지만, 현금 보유량이 넉넉해서 추가 대출 없이 가능하다면, 아파트 매수가 좋은 대안이 될 수 있다.

 

 

이는 아래 대체주택에 관한 법령 때문이다. 

 

소득세법 시행령[2020.05.26] 타법개정

제156 조  의 2 【주택과 조합원 입주권을 소유한 경우 1세대 1 주택의 특례 】

 

⑤ 국내에 1 주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1 주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2008.2.29, 2008.11.28, 2010.2.18, 2012.2.2, 2014.2.21, 2018.2.9>

 

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

 

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정 부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국 사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

 

3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

 

<1세대 1 주택이란? 154조 제1항>

 

 제154조(1세대 1 주택의 범위) ①법 제89조제1항제3호가목제89조 제1항 제3호가 목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 

 

 

이렇게 보면 좀 어려운데 다시 정리하면. 

 

내 주택이 재건축, 재개발 사업 진행 중이고, 사업시행인가를 받았다면 대체 주택을 구입해서 재건축/재개발이 완료될 때까지 거주할 수 있고, 이 주택은 1세대 1 주택으로 보아 양도세 비과세를 하지 않는다. 

 

여기에 몇 가지 조건이 붙는 것인데. 

 

대체 주택을 사업시행인가 후에 취득, 1년 이상 거주. 

주택이 다 지어지고 2년 이내 이사. 1년 이상 거주. 

주택 완공 전, 또는 후 2년 이내에 팔 것. 

 

어려울 수 있어. 지식인의 질문 예시를 가져와 보았다. 

 

질문드립니다.
현재 투기과열지구 1입주권, 1 주택 보유 중입니다.

A 입주권 : 투기과열지구 14년 7월 매수, 16년 관리처분 인가
※ 사업시행인가가 14년 3월로 사업시행인가 후 매수

B 주택 : 투기과열지구 17년 대체주택 매수, 현재 전세 내줌

이 경우, A주택 준공은 22년 예정이면, 그전에 세입자를 내보내고 제가 1년 이상 거주 후 준공된 신축 A주택으로 이전하여 2년 이상 거주하면 B주택과 A주택 모두 양도세 비과세가 되는지요?

 

정답은. 비과세가 된다이다. 

 

 

상당히 합리적인 제도이다. 

특히나 조정지역에 살던 사람이 일시적 2 주택자가 되면, 최근에는 양도세 중과가 되어 세금이 엄청나게 되는데, 이 경우는 양도세가 비과세가 가능한 것이다. 그리고 1년만 살아도 되니, 원래 조정지역 1 주택자가 2년 보유 2년 거주를 충족해야 비과세를 해주는 것보다 더 좋은 제도이다. 

 

현금 보유량이 많다면 강력히 추천하는 제도이다.