[부동산세금] 617대책 재건축 규제. 이젠 2년 살아야 분양받는다

재건축 시장이 다시 들썩인다. 

 

https://www.hankyung.com/society/article/202006176468Y

[6·17대책] 서울 재건축 아파트, 2년 이상 살아야 분양권 준다

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/06/631952/

[매부리TV] 6·17규제 은마재건축 `더블쇼크` 어디로 - 매일경제

 

은마아파트가 이번에도 뜨겁다. 

재건축 분양권을 받기 위해서는 조합설립 전에 2년간 실거주를 해야 하기 때문이다. 

 

금번 부동산 대책에서 정비사업 규제에 관한 내용을 알아보겠다. 

 

재건축 분양 신청 허용

 

재건축 시장에서 가장 큰 화두는 현재 '실거주'이다. 

 

이전에는 주택 1채만 소유하면 조합원 자격요건이 있었고, 분양을 받을 수 있었다. 하지만 앞으로는 2년 이상 거주한 사람만 분양신청권을 준다. 

 

2년 거주는, 부동산 소유 개시 시점부터 분양신청시까지이며, 연속 거주가 아니라 합산 거주기간이다. 즉 이사를 나갔다 들어와도 된다는 것이다. 하지만 매각 후 재매입시에는 종전 거주 기간은 해당되지 않는다.

 

적용시기가 중요한데, 2020년 12월 법 개정 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용이다. 

즉 지금 조합설립인가를 받은 재건축 사업장들은 해당되지 않는다. 

앞으로 신청을 할 사업장이 해당되는 것이다. 

 

 

현재 내가 소유한 주택이 재건축사업이 진행중이고, 조합설립인가가 났다면 이 정책은 걱정하지 않아도 된다. 

 

하지만 이게 끝이 아니다. 재건축부담금의 본격 징수 시작을 알려왔다. 

2019년 12월 27일 헌법재판소가 재건축 초과이익환수제에 대한 합헌을 결정하면서부터이다. 

 

재초환 부담금을 보면, 강남은 어마어마하다. 1단지, 2단지는 평균이 6억선이다. 

다른 주택 한 채 값이다. 

 

앞으로 한남연립과 두산연립을 시작으로 하반기부터 본격 징수를 한다고 한다. 

재건축 아파트를 매입하고자 한다면, 재초환으로 인한 부담금을 계산해야 한다. 추가 현금을 확보해둬야 하는 것이다. 

 

일반적으로 재초환 부담금은 준공이후에 부과를 한다. 그러므로 준공 이후에 입주 시 잔금 외에도 재초한 부담금도 계산해 넣어야 한다. 

 

이렇게 채찍만 주면 안되니, 당근도 조금 준다. 

 

당근 중에 하나는 재건축 부담금 산정 개시 및 종료 시점 주택가액 산정 시 동일한 공시 비율 적용이다. 

 

이제 조금 해석이 필요하다. 

 

최근에 공시지가 현실화를 해서 꾸준히 시가 대비 비율을 높이고 있다. 

현재는 시세 대비 65% 정도이다. 

 

http://www.conslove.co.kr/news/articleView.html?idxno=63255

올해 표준지공시지가 현실화율 65.5%, 0.7%p 올라 - 한국건설신문

 

이게 어떤 의미냐면 재건축 초과 이익을 계산할때 대략적으로 아래와 같이 한다.

 

[종후 자산-(종전자산* 정상주택 가격 상승분 and이자)-개발비용 및 세금 = 초과이익]

여기서 종후자산 가격 종전자산 가격 모두 공시지가를 기준으로 한다. 

 

종전자산은 , 조합추진위원회 설립 시점의 공시지가이며, 

종후 자산은 준공 시점의 공시지가이다. 

 

이 시점들은 대략적으로 10년 정도의 차이가 난다. 

 

예전 같으면 공시 비율이 크게 다르지 않아서 문제가 안되었는데, 현재는 공시 비율을 꾸준히 상향 조정하고 있다. 

 

그렇게 되면, 재건축 시작 때보다 10년이 지난 준공시점에서는 공시비율이 많이 올라서, 종전 자산 대비 종후 자산이 과대평가될 가능성이 큰 것이다. 

 

이렇게 과대평가가 되면, 결국 초과이익이 높게 계산되고, 이로 인해 부담금이 늘어나는 것이다. 

 

이러한 불합리함을 개선하기 위해서, 종후 종전 자산 평가시 동일한 공시 비율을 적용해서 과대 또는 과소평가가 되는 일이 없도록 한다는 것이다. 

 

그래도 재초환은 재건축 사업에서 엄청난 걸림돌이며 마이너스 요인임은 분명하다. 

 

재건축 투자는 현재 정말 신중히 해야 한다. 금번 대책 뿐 아니라 이전 대책들도 잘 점검해서 매입을 해야겠다.