[부동산 세금]3억미만 주택은 양도세 중과 대상일까 ? 복잡한 양도세 중과 총정리-1편

최근 부동산 정책이 계속되면서, 너무 복잡해졌다. 신문기사조차도 틀리는 것들이 많아서 한 번 정리해 보았다. 

너무 복잡해서 여러편에 나눠서 정리하겠다. 

 

이번에는 3억미만 주택을 양도할때 양도세가 중과되는지, 아니면 1주택과 같은 취급을 받는지 알아보겠다. 

 

www.nts.go.kr/tax/tax07_popup/sub02_1_4.html

국세청의 정식 홈페이지를 참고하였다.

 

양도세는 2018년 4월 1일 한차례 크게 개편이 되면서 양도세 중과 규정이 강화되었다. 

우선 주택이 조정지역에 해당되냐 안되냐가 가장 중요하다. 

 

우선은 양도세의 체계에 대해서 전체적으로 보는 것이 필요하다.

아래표를 보자.

 

 

국세청에 있는 표인데 조금 헷갈려서 보유기간은 일반주택에 대해서만 넣어놓았다. 

 

다른 양도성 자산은 제외하고, 일반주택은 보유기간에 따라 양도세 적용 규정이 다르다. 

1년미만은 묻지마 40%, 1년 이상 부터는 기본세율이다. 

 

그리고 여기에 더해서 2018.04.01부터 조정지역과, 주택수에 따라서 양도세가 중과된다. 

 

조정지역내에 있는 주택이라면 2주택자와 3주택자가 다른데, 2주택자는 기본세율에 10%, 3주택 이상자는 기본세율에 20% 중과된다. 

 

조정지역은 어디일까. 현재는 

 

서울전지역

 

경기 : 과천 성남 하남 고양 남양주 동탄2, 광명, 구리, 안양동안, 광교지구, 수원팔달, 용인수지;기흥, 수원영통, 권선, 장안 안양만안, 의왕. 

 

세종시

 

이렇게 크게 세 지역으로 볼 수 있다. 

아마 오늘 2020년 6월 17일 새로운 조정지역이 추가될 것 같다. 

 

아래에 새로 추가된 조정지역 및 투기과열 지구를 첨부한다. 2020.06.17 대책

 

기본 세율과 다주택자의 중과세율을 비교해보면 아래 표와 같다. 

 

출처 : 신축빌라이야기. https://blog.naver.com/thesales1/221285439646

 

그러면, 1년미만에 팔았는데 양도차액이 5천만원이라면 어떻게 될까?

 

1주택자는 40%가 맞다. 2주택자도 40%다. 그런데 3주택자는 44%다. 

이는 아래 상세내용 때문이다. 

양도세 중과 상세 내용

 

1년미만이라면 조정대상지역은 40%와 기본세율+중과 중에서 경합하여 세액이 큰 것을 부과한다. 강력한 규제이다. 

 

그렇다면 3억미만 집은 양도세 중과를 받는 것일까?

 

위의 내용에는 집값에 대한 내용은 전혀 없다. 집값은 양도세 중과의 기준이 아닌 것이다. 단지 양도차액 기준만 있을 뿐이다. 

 

그럼 3억 이야기는 어디서 나온 것일까

 

http://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/826653.html

‘양도세 중과세’ 3억이하 지방주택은 뺀다

이런 신문기사들이 많이 나왔다. 

 

내용을 보면, 양도세는 중과 제외 규정이 있다. 

그 중에서 수도권, 광역시, 세종시를 제외한 지역의 3억원 이하 아파트는 주택수에서 제외한다는 것이다. 

 

예를들어 보겠다. 

 

내가 

주택 A : 강남 15억

주택 B : 천안 3억

 

이렇게 주택을 가지고 있다면, 2주택 중과를 피하기 위해서 주택 B를 먼저 팔지 안아도되고, 바로 A를 팔아도 1주택자로 보아 양도세 중과가 안되는 것이다. 

 

지방까지 피해가 가지 않도록 한 것이다. 

 

하지만 

 

주택 A : 강남 15억

주택 B : 평택 3억

 

이라면 나는 2주택자이므로 중과 대상이라 B를 먼저 처분해야할 수 있다. 하지만 이 때에도 평택은 비조정지역이기 때문에 양도시 양도세 중과가 되지 않는다. 주택 A를 먼저 팔 때에는 강남에 위치한 물건이기 때문에 2주택자로 취급하여 10%가 중과된다. 

 

다시 정리하면, 지방의 3억미만 아파트는 주택수에서 제외하며 어떤경우에도 양도시 중과대상이 아니다. (세종시 제외)

 

수도권, 세종시, 광역시의 3억 미만 아파트들은 모두 주택수에 포함되지만, 양도시 중과 여부는 조정지역이냐 아니냐에 따라 결정이 된다. 

 

세법이 너무도 복잡하다. 2020년 6월 17일 다시 주택 규제가 발표되면 또 어떻게 바뀌게 될까.