[부동산 세금] 자녀가 집을 사면 1세대 2주택? 세대 분리 여부가 중요

A 씨는 자녀가 이제 30살이 되었다.

곧 결혼도 해야 하고 해서 같이 사는 자녀 C의 주택을 미리 사두려고 한다.

 

그런데 A씨는 곧 본인 주택을 양도할 계획이다. 그렇다면 1세대 2 주택으로 양도세가 중과될까 걱정이다.

그러면 어떻게 해야 양도세 중과를 피할 수 있을까?

 

답은 마지막에 다시 쓰겠다. 

 

image 출처 : pixabay

2018년 4월부터 규제지역 (조정지역, 투기지역 등)에서 다주택자가 주택을 양도할 때에 2 주택은 기본세율에 10% 중과, 3 주택부터는 기본 세율에 20%가 중과되는 양도세를 내야 한다. 

 

1가구일 때는 9억까지의 양도가액에 대해서는 비과세를 해주고, 장기보유 특별공제까지 해주는 것에 비하면 엄청난 세금이 될 수 있다. 

 

특히 변화무쌍한 세법을 잘 몰라서 2주택자 상태에서 양도를 하게 되는 경우가 발생할 수 있다. 

 

그중에 하나가 자녀가 주택을 취득한 상태에서 부모의 주택을 매도하는 경우이다. 

 

http://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2019/07/26/2019072602196.html

백수 아들에 원룸 사줬다가…양도세 1억 폭탄 맞아

이 기사를 참고하면 안타까운 사연이 실려있다. 

 

경제적 능력이 없는 자식에게 부모가 주택을 사주었고, 그 주택에 자식이 이사 가서 사는 경우인데

부모는 자식이 다른 곳에 사니까 본인이 1세대 1주택자라 판단해 기존 주택을 매도했다가 양도세 폭탄을 맞은 경우이다. 

 

그렇다면 어떤 것이 중요할까?

 

자녀 주택이 부모의 주택으로 잡히지 않으려면, 자녀가 세대 분리를 해서 독립세대로 인정되어야 한다. 

 

 

독립 세대의 기준은 무엇일까?

세대원(자녀 등)이다음과 같은 조건 중 하나를 만족하면 된다. 

 

1. 혼인으로 독립세대를 이루는 경우 (기본 요건)

2. 해당 거주자의 나이가 30세 이상

3. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

4. 30세 미만이어도 종합소득, 양도소득, 퇴직소득이 기준 중위소득의 40% 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 (단, 미성년자는 제외)

5. 미성년자 결혼 및 가족 사망 등으로 불가피하게 독립세대가 된 경우

 

위의 경우는 자녀가 주소가 달랐어도 30세 미만이고 소득이 없었기 때문에 같은 세대로 보았다.

만약, 자녀가 결혼을 했거나 중위소득 40% 이상의 경제적 능력이 있었다면 독립된 세대로 인정받아 부모의 주택도 1세대 1 주택으로 인정되어 비과세를 받았을 것이다.

 

그렇다면 세대는 무엇일까?

 

세대란 주민등록등본 상 혈연관계를 통해 한 가족이 되어 한 집에서 같이 사는 집단이다.

 

즉, 주민등록등본에 같은 가족으로 등재되어 있어야 하고, 같은 주소의 집에서 사는 사람들이다. 

 

쉽게 말하는 일반적인 가족이다. 

 

A씨와 부인 B 씨 , 슬하에 자녀 C가 있고, 이들이 한 집에서 산다면 한 세대이다. 

 

 

그런데 여기에는 조금 예외사항이 있다. 

 

A 씨가 직장을 이유로 지방에서 사택을 얻어 타 지역에 전입을 했다면 같은 세대일까?

 

답은 1 세대이다. 부부는 주민등록상 주소가 달라도 1 세대로 본다. 

하지만 2가구여서 주민세 등은 따로 납부한다. (가구란 현실적으로 주거 및 생계를 같이 하는 사람의 집단이다. )

 

또 다른 경우, 

자녀 C가 대학을 타 지역으로 가서 그곳에서 원룸을 얻어 전입을 하고 자취를 한다면 같은 세대일까?

 

역시 같은 세대이다. 왜냐하면 자녀는 경제적 능력이 없고, 30세 미만이고, 결혼도 하지 않았기 때문이다.

 

마지막 경우

자녀 C가 28살이며, 타지방에서 근무하면서 사택에 전입해 있고 꾸준한 월소득이 있다면?

 

독립세대로 인정이 된다. 나이와 상관없이 주소지가 다르고 경제적 능력이 있기 때문이다. (주택을 살 수 있는 경제력이 아니라 주택을 유지할 수 있는 경제력을 말한다)

 

이 세대가 중요한 이유는 양도소득세, 종합부동산세, 주택수를 세대별로 계산하기 때문이다.

 

다시 말하면, 자녀가 집을 소유해 1세대 2주택자가 되어 양도소득세 중과되는 상황을 피하려면 자녀와 별개의 세대를 이루어야 한다. 

 

이제 처음의 질문으로 돌아가자. 

 

A씨는 자녀가 이제 30살이 되었다.

곧 결혼도 해야 하고 해서 같이 사는 자녀 C의 주택을 미리 사두려고 한다.

 

그런데 A씨는 곧 본인 주택을 양도할 계획이다. 그렇다면 1세대 2 주택으로 양도세가 중과될까 걱정이다.

그러면 어떻게 해야 양도세 중과를 피할 수 있을까?

 

현 상황이라면, 자녀 C가 30살이 넘었기 때문에 다른곳으로 주민등록상 주소지를 옮기기만 하면 세대 분리가 되어 독립된 세대를 이루고, 양도세가 중과되지 않는다.

 

가장 쉬운 방법은 원룸 등을 얻어서 그 곳에 전입 신고를 하는 것이고, 친척집에 전입신고를 할 수도 있다. 하지만 친척집에 전입신고를 하면 혈연관계로 보아 친척 세대의 주택수가 늘어날 수 있으니 주의하자.

 

그리고 위장전입이 걸리면 양도세를 다시 추징해서 받아내기도 한다. 

실제로 국세청 심사청구 예시가 있으니 주의하자. 

 

https://txsi.hometax.go.kr/docs/customer/case/inspect_view.jsp?log_main_kind=%EC%A3%BC%EA%B0%84%EC%A1%B0%ED%9A%8CTop10&body=3&docu_no=367818&docu_kind=%EC%8B%AC%EC%82%AC&menu_gubun=mainTop100

청구인의 자녀가 독립 세대에 해당하여 쟁점주택 양도가 1세대 1주택 비과세 적용 대상인지 여부

우리의 목표는 탈세가 아니라 절세임을 생각하자. 

내가 정말 이러한 상황이라면 반드시 세무사 등의 전문가와도 상담해야 함을 잊지 말자.