[입지분석] GTX-A노선과 연신내역, 최고입지 아파트 북한산 힐스테이트 7차 아파트 탐방기 1편 (IGO빡시다, 교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?)

오랜만에 부동산 글을 쓴다. 

 

한 동안 지인이 부동산을 알아본다고 해서 같이 알아보고 있었다. 

 

광화문이 직장이면서 가장 살기 좋은 곳은 어디일까를 알아보다 서울 서북권을 중심으로 알아보았다. 

20평대 또는 30평대로 예산은 7-8억 정도로 알아보고 있었다. 

 

사실 대중교통으로 이용하기 가장 좋은 곳은 경희궁자이 아파트이다.

5호선 서대문 역을 끼고 있어서 광화문역에 바로 접근이 가능하기 때문이다. 

 

3000세대가 넘는 대단지에 연식도 5년 밖에 되지 않았고, 아파트 브랜드 1위에 빛나는 자이 아파트이다. 

내부 커뮤니티 시설도 너무 좋고, 바로 뒤로 경희궁이 이어지며 조금만 걸으면 독립문 공원도 있고, 바로 옆에 강북 삼성 병원이 위치하여 정말 최고의 입지를 자랑한다. 

 

당연히 여기가 가장 좋겠지만, 문제는 가격이다. 

 

 

30평대는 이미, 15억을 훌쩍 넘어서 대출이 1원도 되지 않는다. 전체 현금이나 신용대출 일부를 끼고 매입해야 하는데, 상당한 부담이 된다. 

 

그렇다면 그 다음은 어디일까

바로 옆에 있는 돈의문 동부 센트레빌도 있다. 30평대가 12억. 왠지 저렴해 보이는 효과가 있다. 

 

여기도 여전히 비싸다면

좀 더 북쪽으로 올라가면 독립문역 근처 무악현대 아파트, 극동 아파트, 삼호 아파트 등이 있다. 

서대문 독립문 공원을 끼고 있고 독립문역 초역세권으로 상당히 좋은 입지임에 틀림이 없다. 

 

독립문 근처 아파트

 

하지만 모두 1990년대에 지어진 구축 아파트이고, 주변 상권이 조금 애매하다. 

대형마트나 백화점이 없다. 

식당을 이용하려면 경희궁 자이 쪽으로 나와야 할 수 있다. 

 

그럼. 아예 북쪽으로 가보자. 쭉쭉 올라가 보자. 

 

통일로를 따라 북쪽으로 계속 가면 서북권의 중심지인 연신내 불광 상권이 나온다. 

 

그 중간에 녹번이 있긴 하다. 신축 아파트들이 7천세대 가량 위치한 엄청난 곳이다. 하지만 주변이 산지로 막혀 있어 상권이 들어서기가 힘들고, 교통도 단일 역세권이다. 

 

그리고 무엇보다도 비싸다. 

힐스테이트 녹변 20평대가 호가가 10억 가까이 한다.

 

 

녹번역 뉴타운

10억을 주고 20평대를 여기에 사야할까?

신축이라는 장점이 10억의 가치를 갖는 것이다. 

하지만 입지만 놓고 본다면, 교통도 3호선 하나에 내부순환로도 가깝지는 않고 주변 상권, 학원가도 부재한 곳이다. 자연환경은 풍부하지만 개인적으로는 독립문에 못 미치는 곳이라고 생각한다. 

 

그래서 최근에 GTX-A 호재로 뜨거운 연신내로 가게 되었다. 

 

예산에도 맞고, 교통도 편리하며 상권도 발달한 곳으로. 

 

GTX-A에 대해서 잠깐 알아보자. 

 

수도권 광역 급행처로, Great Train Express라고 불리는 이 고속열차는 수도권의 출퇴근 시간을 30분 이내로 줄이기 위해 정부에서 야심 차게 추진하는 사업이다. 

 

원래는 GTX A B C를 동시에 추진하려 하였으나 A를 제외한 나머지는 예비 타당성 평가를 통과하지 못하였다. 그래도 나머지도 추진을 할 것으로 보이지만, A는 바로 통과했다는 점에 주목해야 한다. 

 

GTX-A는 파주 운정- 일산 킨텍스 - 대곡- 연신내 - 서울역- 삼성역- 수서 - 성남- 용인- 동탄을 이어준다. 

 

그리고 Benefit/Cost, 즉 B/C 가 당당히 1을 넘겼다. 기존 노선은 1.33이었고 파주 운정을 포함해도 1.11을 넘겼고 AHP 값도 0.5를 넘겨 현재는 착공이 시작되었다. 

 

예비타당성을 통과했다고 사업이 좋은 것은 절대 아니다. 

하지만 GTX-A 만큼은 파급력이 클 것으로 생각한다. 

 

지금부터는 '교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?'라는 책을 참고했음을 미리 알려둔다. 

 

1. 합리적인 가격. 

 

 현재까지는 파주 운정에서부터 삼성역까지 요금이 약 2,750원 정도에 해당할 것으로 본다. 

10Km까지 기본요금 2150원에 20원/Km로 추가 요금을 산정했을 경우이다. 

물론 민자사업자가 짖고 정부에서 손해/이익을 부담하는 구조라서 (BTO-rs) 정확한 요금은 추후에 결정이 될 것이다. 

 

한 번에 3천 원 정도라고 잡아도, 지금 광역 버스가 2500원인 것을 감안하면 충분히 경쟁력이 있다. 

 

2. 충분한 거리와 풍부한 배후 수요

 

GTX의 목적은 경기권의 거주자들이 서울 도심부로 출퇴근이 용이하도록 하는 것이다.

현재는 광역버스가 가장 강력한 교통수단이다.

 

GTX가 광역버스를 이기려면 우선 편리해야 한다. 

하지만 GTX는 한계심도 (47m)를 넘겨서 더 깊이 건설이 되기 때문에, 지하철역 입구에서 승강장 까지만 6-7분이 걸린다. 

 

집에서 나오면, 광역 버스는 대부분 가까이에 위치해서 접근성이 좋다. 

그런데 지하철역까지 걸어가서도 한참을 내려가야 탈 수 있다면, 사람들은 조금 더 걸리더라도 버스를 이용할 것이다. 

 

https://www.hankyung.com/realestate/article/2019031387631

평균속도 110㎞…경기 일산서 서울 삼성동까지 20분 만에 도착

하지만 GTX역은 도심에서 충분히 먼 곳에 위치해서, 그 시간을 획기적으로 단축시킨다.

 

현재는 일산 킨텍스에서 삼성역까지는 1시간 반 가량이, 서울역까지는 1시간 10분가량이 걸린다. 

하지만 GTX는 일산에서 삼성역까지 20분, 일산에서 서울역까지는 14분뿐이 걸리지 않는다. 

 

지하 깊이 까지 내려 가는 수고로움을 감내할 정도로 짧은 시간이다. 

 

3. 서울 내에서도 교통의 불편함을 해소시켜 준다. 

 

사실 원래의 취지에는 어긋날 수도 있지만, 매우 중요한 의미이다. 

 

현재 서울 서북권에서 동남권으로 접근하기는 매우 어렵다. 

특히 대중교통을 이용하자면, 버스는 극심한 교통 체증을 뚫고 가야 하며, 지하철은 한 번에 가는 것이 없어서 환성을 해서 돌아 돌아가야 한다. 

 

연신내에서 삼성역으로 가고자 한다면 지하철 시간으로만 50여분이 걸린다. 

자차로 이동하는 것도 끔찍하다. 

 

아침시간에 아무리 안 밀려도 40분가량을 잡아야 한다. 

 

그렇지만, GTX는 지하철 시간은 10분 내외로 짧다. 

너무나도 편리해지는 것이다. 

 

서북권에서 코엑스를 가는 것은 너무 불편해서 젊은 사람들은 고양 스타 필드로 가버린다. 하지만 GTX가 개통되면 많은 젊은 사람들이 삼성역으로도 갈 수 있게 된다. 

 

서울 안에서도 생활권이 확장되는 것이다. 

 

이러한 GTX의 장점을 바탕으로 서울 서북권의 연신내 역 근처에서 아파트를 알아볼 것이고, 

다음 편에서 본격적으로, 랜드마크 아파트 격인 힐스테이트 7차 아파트에 대해서 살펴보겠다. 

 

2020/07/19 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - [입지분석] GTX-A노선과 연신내역, 최고입지 아파트 북한산 힐스테이트 7차 아파트 탐방기 2편

[입지분석] GTX-A노선과 연신내역, 최고입지 아파트 북한산 힐스테이트 7차 아파트 탐방기 2편