[재건축] 정비사업 일몰제에 대해서 제대로 알아보자

주택 정비사업

 

재건축/재개발 일몰제란 무엇일까?

 

재건축/ 재개발 사업을 묶어서 정비사업이라고 하며, 이들은 정비구역이라는 일정한 테두리 안에서 이루어지게 된다. 

 

그리고 이 사업들은 일정기간 동안 진척이 없으면 시. 도지사가 직권으로 구역을 해제할 수 있고, 이를 일몰제라고 한다. 

 

2016년 3월 2일 부터 일몰제 제도가 시행되었고, 이로 인해서 사업시행의 마감 시한이 생겼고, 사실상 사업을 촉진하는 역할을 하기도 한다. 

 

이제 하나씩 알아보자. 

 

정비구역이란?

 

도시 및 주거환경정비법이라는 법의 제1장 제2조 정의 항목을 보면 다음과 같이 정의되어있다.

 

1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정. 고시된 구역을 말한다. 

 

정비사업이란?

역시 같은 조항을 참조하면 

 

2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

 

가. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업

나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업

 

즉, 노후된 도시 일부를 회복하기 위해서 정비구역을 설정하고 정비사업을 시행하게 된다. 

 

그리고 정비사업은 크게 

 

1. 주거환경 개선 사업

2. 재개발 사업

3. 재건축 사업 

 

이렇게 세 가지로 나눈다. 

우리에게 익숙한 것은 재개발/재건축 사업이다. 

 

 

일몰제는 어떤 기준으로 적용하나?

 

역시 도시정비법 제 20조 정비구역 등의 해제를 참고하자. 

 

법령에는 일몰제라는 표현을 직접적으로 쓰지는 않는다.

정비구역의 해제라고 표현하고 있다. 

 

이번에는 제목처럼 재건축의 일몰 요건에 대해서 먼저 알아보자. 

 

 제20조(정비구역등의 해제) ① 정비구역의 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비구역 등을 해제하여야 한다.  <개정 2018. 6. 12.>

1. 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도 지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 아니하거나 구청장 등이 정비구역의 지정을 신청하지 아니하는 경우

2. 재개발사업ㆍ재건축사업[제35조에 따른 조합(이하 "조합"이라 한다)이 시행하는 경우로 한정한다]이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

 

가. 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 제31조에 따른 조합설립추진위원회(이하 "추진위원회"라 한다)의 승인을 신청하지 아니하는 경우

 

나. 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 3년이 되는 날까지 제35조에 따른 조합설립인가(이하 "조합설립인가"라 한다)를 신청하지 아니하는 경우(제31조 제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우로 한정한다)

 

다. 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우

 

라. 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 제50조에 따른 사업시행계획인가(이하 "사업시행계획인가"라 한다)를 신청하지 아니하는 경우

 

 

즉, 정비구역으로 지정 후 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회 신청하지 않거나

     정비구역으로 지정 후 3년이 되는 날까지 추진위원회를 구성하지 않거나

    추진위원회 승인일로부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우

    조합이 조합설립인가 받은 날부터 3년이 되는날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우이다.

 

실제로 일몰제로 정비구역 해제가 된 지역이 있나?

 

놀랍지만 실제로도 있다. 

 

은평구 수색·증산뉴타운 증산 4 재정비 촉진구역은 일몰제 연장을 신청했지만 해제를 통보받으며 일몰제 적용 '1호' 사업장이 됐다.

 

http://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2019/11/20/2019112000130.html

내년 3월 정비구역 일몰제 앞두고 재건축조합 설립 '잰걸음'

하지만 대부분의 사업장들은 일몰되지 않았다. 

 

2012년 1월 30일 이전에 정비계획이 수립된 구역의 추진위원회는 2020년 3월 2일 이전에 조합설립인가를 신청해야 일몰제에서 벗어날 수 있었고, 이 시기를 기해서 존폐 위기에 몰린 구역이 많이 있었지만 대부분은 피해 갔다.

 

다음 기사를 참고하면 더 구체적으로 알 수 있다. 

 

"시에 따르면, 일몰제 일괄 적용 대상구역은 총 40개다. 24개 구역이 일몰제 연장 신청을 했고, 이 중 22개 구역은 토지 등 소유자 30% 이상 동의로 정비구역 연장을 신청했다. 나머지 2개 구역은 자치구청장의 판단으로 정비구역 존치를 위해 연장을 신청했다."

 

http://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=388271

서울시, 정비사업 차질 없게 일몰제 연장신청 '적극 검토'

기사를 보면 연장 신청이 가능한 것 같다. 

 

그렇다면, 일몰제에 해당이 돼도 연장을 할 수 있나?

 

답은, '연장할 수 있다.'이다.

 

다음 법을 참고해 보자. 

 

⑥ 제1항에도 불구하고 정비구역의 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 해당 기간을 2년의 범위에서 연장하여 정비구역 등을 해제하지 아니할 수 있다.

 

1. 정비구역 등의 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다)가 100분의 30 이상의 동의로 제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 해당 기간이 도래하기 전까지 연장을 요청하는 경우

 

2. 정비사업의 추진 상황으로 보아 주거환경의 계획적 정비 등을 위하여 정비구역등의 존치가 필요하다고 인정하는 경우

 

즉, 조합원의 30%가 동의해서 시도지사에게 연장을 요청하면 해지하지 않고 2년을 연장할 수 있다. 

때로는 시도지사의 판단으로 정비사업을 연장하기도 한다. 

 

만약, 조합원들의 신청에도 정비구역이 해제가 되는 경우에는 아래아 같이 공보를 해야 한다

 

⑦ 정비구역의 지정권자는 제5항에 따라 정비구역 등을 해제하는 경우(제6항에 따라 해제하지 아니한 경우를 포함한다)에는 그 사실을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 국토교통부 장관에게 통보하여야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

 

일몰제는 기본적으로 좋은 취지의 제도라고 생각한다. 

규제를 하는 것 같지만, 실제로는 사업 속도를 내는데 도움을 주기도 한다. 

 

마감 시한이 임박하면 초인적인 힘이 나는 것과 같이, 분열되었던 조합원들도 일몰제 앞에서는 단합된 힘을 보여준다. 

 

하지만 정비구역을 해지당해서는 안 되겠기에 위와 같은 내용들을 잘 숙지해서 재건축 사업 진행에 참고해야겠다. 

 

 

 

출처

http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=208476&efYd=20191024#0000

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