이번에는 불광역 주변의 편의점입니다.
지금까지 편의점에 관련해서 여러 개의 글을 쓰고 있습니다.
2020/12/01 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - 천호역의 편의점 입지 분석. (feat. 일반 상업 지역 편의점)
2020/11/29 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - 노원역 북쪽의 편의점 입지 분석 (대로변보다는 골목)
2020/11/28 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - 일반 주거지역에서의 편의점 투자. 어디가 좋을까?
2020/11/27 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - 대로변 편의점 vs 골목 편의점 , 유효수요와 주동선(feat. 낙성대)
불광역은 연신내역과 함께 서울 서북부의 대표 상권이라고 할 수 있습니다.
편의점을 매출을 보면, 해당 상권의 활성도를 볼 수 있다고 합니다.
만약 어떤 먹자골목에 편의점이 있다면, 이 편의점의 매출과 다른 역 주변 먹자골목의 편의점과 매출 비교를 통해 상권의 활성화 정도를 볼 수 있습니다.
불광역에도 1번 출구 주변으로 먹자골목이 형성되어있습니다.
이 골목의 편의점을 잡아 분석해서 , 천호동의 상권의 편의점 매출과 비교해볼 수 있을 것입니다.
천호동은 지난 시간에 분석했을때, 일 매출 300만 원 이상이었습니다.
이 편의점은 그보다는 조금 못 미친다고 합니다.
상권 활성도는 천호역에 비해서 떨어진다고 합니다.
일반적으로 주거지역은 200만원이 넘으면 잘 팔리는 것이고, 150 정도면 평균이라고 합니다.
그리고 이런 상업지역, 먹자골목은 300이 넘어야 잘팔리는 곳이라고 합니다.
이번에는 다른 편의점들도 보겠습니다.
과연 상업지역의 편의점들은 모두 잘되는 것일까요?
GS 편의점 하나를 보겠습니다.
언뜻보면 역세권이긴 한데, 골목에 있습니다.
관통도로란 대로변과 직접 이어지는 길을 말합니다.
그런데 하나씩 더 자세히 보도록 하겠습니다.
우선 역세권이라면
1. 상업지역인가?
2. 주변에 유효수요를 줄만한 시설이 있는가? (업무시설, 모텔, 고시원 등)
3. 관통도로를 끼고 있는가? (주동선 상에 있는가?)
이 정도를 꼭 따져보아야 합니다.
1. 상업지역인가?
이 지역은 상업지역은 맞습니다.
상업지역이라면 고밀도 개발이 가능합니다.
사실 이 질문은 2번과도 이어지기는 합니다.
상업지역이라면 좁은 면적이어도 유효수요가 많을 수 있습니다.
2. 주변에 유효수요를 줄만한 시설이 있는가?
지난 천호역 주변 분석글을 보면, 편의점 앞에는 업무시설 (홈쇼핑, 백화점 등), 뒤편으로는 모텔이 있어서 매출이 높다고 하였습니다.
이 편의점을 보면 언뜻봐서는 업무시설이 보이지는 않습니다.
그렇다면 고시원 등 고층 근린생활시설 건물이 있을까요?
이럴 때는 로드뷰를 잠깐 참고하면 좋습니다.
로드뷰를 보면 매우 높은 원룸 같은 것들이 보입니다.
모두 유효수요입니다.
게다가 원룸이 가구당 편의점 구매 단가가 높습니다.
1인 가구가 많다 보니 간편식 등을 소량으로 구매하기에는 편의점이 적당하기 때문입니다.
3. 관통도로를 끼고 있는가?
주동선에 있는 관통도로가 있지는 않습니다. 워낙 작은 골목이다 보니 그렇습니다.
관통도로 상에 있다는 것은 유효수요의 주동선에 있다는 것입니다.
이 편의점은 그렇지는 않습니다.
그런데 좋은 점은, 이 구역에 경쟁점이 없다는 것입니다.
분홍색 동그라미들이 편의점입니다.
이 구역에는 GS25가 유일해 보입니다.
저라면 7번출구로 가는 골목에 편의점 하나를 더 차리고 싶습니다.
위의 핑크 판원을 그려보았는데, 그곳에 편의점이 있다면 안쪽 수요를 다 잡을 수 있을 것 같습니다.
결론적으로는 역세권의 모든 편의점이 잘되는 것은 아닙니다.
하지만 위의 세가지 조건 중, 두 가지를 만족시킨다면 괜찮을 것 같습니다.
실제로 이 GS25편의점은 일반적인 주거지역보다는 높다고 합니다.
그런데, 이러한 조건을 만족시키지 못하는 편의점은 어디에 있을까요?
지금 지도에는 표시가 안되는데, 로드뷰에는 보이는 곳이 있습니다.
7번 출구 앞 세븐일레븐이 있습니다.
이곳은 엄밀히 말하면 역의 출입구를 지나서 있습니다.
이 곳에 대해서 분석을 해보겠습니다.
1. 상업지역인가?
상업지역은 맞습니다.
2. 주변에 유효수요를 줄만한 시설이 있는가?
없습니다. 대로변은 대부분의 사람들이 지나가는 길입니다.
유동인구는 많아 보이지만 그냥 흘러가는 곳입니다.
즉, 흐르는 입지라는 것이죠.
3. 관통도로를 끼고 있는가? (주동선 상에 있는가?)
이 편의점의 가장 안좋은 점은 역의 출입구를 지나서 있다는 것입니다.
즉 주동선이 끊기는 부분이라는 것입니다.
작은 차이인데, 매출이 많이 낮아진다고 합니다.
이 편의점은 세 가지 중, 한 가지만을 만족시킵니다.
실제로 이 편의점은 임대료에 비해서 수익이 높지 않다고 합니다.
역세권 편의점 체크리스트는 제가 나름대로 만들어 본 것입니다.
김종률 대표님이 말씀하신 것은 아니고, 말씀하신 것들을 종합해 보니 이렇게 만들 수 있겠다 싶어서
제가 임의로 만든 것이니 오해하지 말아 주시기 바랍니다.
편의점 창업을 생각하신다면 꼭 이러한 점들을 체크해보시기 바랍니다. 감사합니다.
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