안녕하세요
이번에는 대학가의 상권을 한 번 볼까 합니다.
이 글의 기본 골격은 대한민국 상가 투자지도 (김종률 저)입니다.
서울 시내에만 수십 개의 대학이 있지만, 그중에서도 크기가 좀 큰 곳을 중심으로 살펴보겠습니다.
우선 경희대학교 상권을 보려고 합니다.
경희대학교는 회기역에 위치하고 있으며 경희대학교 병원과 그 옆으로 KAIST 서울캠퍼스까지 있는 우량 상권입니다.
대학교 상권은 아령 상권이라고도 합니다.
주로 지하철역 주변과 대학교 정문 주변이 발달하고, 그 사이는 통로로만 이용되기 때문입니다.
지하철 역을 중심으로 주동선을 그려보면 위 지도의 빨간선과 같습니다.
그리고 주동선의 양쪽 끝의 파란 구역이 상권이 발달한 곳입니다.
이제 주동선을 중심으로 살펴보겠습니다.
고대로 가는 길은 크게 두 가지입니다.
한 가지는 대로변을 따라 가는 것이고, 다른 하나는 원룸촌 골목을 지나가는 것입니다.
그리고 대로변으로 가는 길은 중간에 갈라져서 일부는 카이스트로 갑니다.
둘 중 어디가 더 좋은지는 확실하지 않다고 책에 쓰여있습니다.
대로변은 간판발이 중요한 대형 프랜차이즈들이 들어오고 골목에는 원룸을 중심으로 한 상권이 있을 것이라고 합니다.
실제로 로드뷰를 봐도 골목길을 따라 양옆으로 상가들이 즐비한 것을 볼 수 있습니다.
대로변은 임대료가 비싼대신에 매출도 높을 수 있습니다.
반면에 골목 상권은 매출은 낮은 대신에 임대료도 저렴해서 나름 괜찮은 수익률을 보일 수 있습니다.
김종률 대표님은 이런 곳에 대지를 매입해 위층은 원룸, 1층은 상가로 만드는 것도 괜찮은 방법이라고 합니다.
이제 대학교 앞의 상권 중에서 먹자골목이 이루어진 곳을 더 자세히 보겠습니다.
골목 상권을 말씀드렸다시피 관통 도로를 끼고 있어야 합니다.
위 그림처럼 골목에서도 큰 길과 직접 통하는 도로들이 입지가 좋습니다.
특히 관통도로 두개 이상이 겹치는 곳은 가장 좋은 곳입니다.
이 곳에서 편의점들의 입지를 보겠습니다.
편의점은 입지가 가장 중요한 업종으로 편의점의 매출을 보면 상권의 활성 정도와 입지의 등급을 알 수 있습니다.
편의점들도 입지 분석을 하고 출점을 하기떄문에 보시다시피 관통도로상에만 있습니다.
그중에서도 가장 좋은 입지는 어디일까요?
GS25 경희점이 대로변에서 들어오는 초입이고 관통도로 상에 있어서 괜찮아 보입니다.
카이스트에 붙어있는 CU카이스트 점도 대학을 끼고 있어 괜찮아 보입니다.
CU 카이스트점은 일매출은 200 이상은 되지 않을까요?
사실 어디가 제일 좋은지는 모르겠습니다.
김종률 대표님은 편의점 입지를 볼 때에는 관통도로상에 위치하면서 배후 수요가 어느 정도는 있어야 한다고 하셨습니다.
그래서 이렇게 먹자골목 보다 원룸촌에 있는 편의점 매출이 더 높을 수도 있으니 항상 주의하라고 하셨습니다.
그런 의미에서 먹자골목 우측에 있는 원룸촌의 편의점 입지도 좋아 보입니다.
이번 글에서는 대학가에서 아령 상권의 의미와, 먹자골목 vs 원룸촌의 입지 비교에 대해서 간단히 알아보았습니다.
상가 투자는 공부를 할수록 어렵습니다.
지도로 기본적인 것을 파악하고 나면 반드시 현장 조사를 해서 상권의 활성 정도와 임대 시세 등을 알아봐야겠습니다.
감사합니다.
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