제가 매번 글을 쓸 때마다 하는 말이 있습니다.
상가는 정말 어렵다.입니다.
상가는 변수가 너무 많습니다.
그래서 김종률 대표님도 상가는 어렵다고 말씀하시는 것 같습니다.
10여 년 넘게 투자하시는 분이 어렵다고 할 정도면, 저 같은 부린 이에게는 말할 것도 없죠.
이번에는 상가를 고를 때 고려해야할 요소 한 가지 더 알아보겠습니다.
바로 유효수요 대비 상가의 개수입니다.
가격이 결정되는 기본 원리이기도 합니다.
경제학에서는 수요와 공급으로 가격이 결정된다고 합니다.
상가도 마찬가지입니다.
같은 가구수 대비 상가 수가 많으면 상가 한 개당 가져가는 매출이 작아지고, 반대로 상가가 적으면 각 상가의 매출은 커질 것입니다.
신도시 투자시 아파트 가구수 대비 상가 용지의 면적이 넓은 경우가 많습니다.
그 대표적인 예가 위례신도시입니다. 최근에 코로나까지 겹치면서 이쪽 상가는 공실이 발생하며 투자자들은 원금 손실을 보고 있습니다.
www.ajunews.com/view/20200622103853377
[르포]위례 상가, 임대료 반토막에도 1~2층은 '텅텅'
위례신도시 창곡동 인근 상가 공실 [사진=박기람 기자]위례신도시 창곡동 인근 상가들이 임차인을 찾지 못해 텅텅 비어있다. [사진=박기람 기자]"5년 정도...
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그런데 이런 위례에서도 입지가 좋은 상가는 있다고 합니다.
위례 신도시는 가운데 트램이 있는 중앙 상권이 가장 좋아 보일 수 있습니다.
중앙 상권은 도시의 가운데에 위치해 보이고, 강남이나 명동 같이 도시의 중심 상권으로서 역할을 할 것처럼 보입니다.
하지만 실상은 중심 상권으로서 역할을 못하고 근린 상권으로서 역할을 할 가능성이 높습니다.
지도를 보면 위례 신도시 한가운데에 큰 상권이 계획되어있어 매우 좋아 보입니다.
하지만 이 지역은 중심 상권이 되기 힘들어 보입니다.
왜냐하면 이곳에는 서울로 가는 지하철이 없기 때문입니다.
위례 신도시의 기본적인 기능은 베드타운입니다.
즉, 서울로 출퇴근하는 사람들이 사는 곳이기 때문에 서울로 가는 교통편이 매우 중요합니다.
위례 신도시에 들어오는 서울 지하철은 8호선과 5호선 두 개입니다.
지도를 보면 지하철은 도시 중심을 관통하지 않고, 북쪽과 남서쪽에 치우쳐있습니다.
다시 말하면 이 주변으로 상권이 발달할 수밖에 없습니다.
이렇게 되면, 도시 계획 상으로는 가운데에 큰 상권을 만들어놓았지만, 실제 기능은 중심 상권보다는 근린 상권일 가능성이 높습니다.
그렇다면 근린 상권에서 중요한 것은 무엇일까요?
유효수요와의 접근성과 적절한 상가의 개수입니다.
이 지역의 상가는 많을까요 적을까요?
다시 지도를 보겠습니다.
지도를 보면 중심 상권에는 주거 지역 면적 대비 상가의 면적이 매우 넓습니다.
범례를 보면 빗금 지역, 빨간 지역은 모두 상가가 들어올 수 있는 지역입니다.
굉장히 큽니다.
송파구의 사업개요를 보면, 위례신도시는 총 45,257세대/약 11만 명이 입주할 예정입니다.
인구는 많습니다.
그렇지만 이 인구들은 각 지역의 상권으로 다시 분산이 됩니다.
오히려 역 주변으로 모일 가능성이 더 높습니다.
트램을 따라 위치한 상권은 근린 상가로서는 매우 안 좋은 입지입니다.
그렇다면 위례에서 근린 상권으로 좋은 곳은 어디일까요?
역 주변은 누가 봐도 좋아 보이고, 여기는 상가 가격이 너무 비쌉니다.
우리가 찾을 곳은 남들이 쳐다보지 않지만 꾸준한 임대수익이 나는 알짜 상가입니다.
다시 토지이용계획을 보면 상가 공급이 가장 적은 지역이 보입니다.
바로 동쪽에 위치한 곳입니다.
공동주택용지가 무려 6블록이나 있는데, 상가 지역은 1/3블록밖에 되지 않습니다.
상가 지역은 빨간색인데, 전면으로 광활한 공동주택용지가 있습니다.
공동주택용지 뒤편으로는 산으로 막혀있어 모두 다 상가 용지 쪽으로 올 수밖에 없습니다.
최고의 입지로 보입니다.
위례 신도시에 투자를 한다면 이 지역이 가장 유망해 보입니다.
이번에는 신도시 상가 투자를 할 때에 살펴봐야 할 사항인 유효수요 대비 상가의 면적에 대해서 알아보았습니다.
모두들 성투하시길 바랍니다.
# 위 내용은 김종률 대표님의 대한민국 상가 투자 지도 책의 내용을 제가 나름대로 해석한 것이니, 절대로 믿지 마시길 바랍니다. 감사합니다.
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