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진지한 남편의 talk talk talk

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노원역 북쪽의 편의점 입지 분석 (대로변보다는 골목) 이번에는 노원역 북쪽의 입지를 보겠습니다. 편의점으로만 분석하는 이유는 가장 쉬워서입니다. 김종률 대표님 말씀으로는 편의점이 입지의 바로미터라고 합니다. 그 어떤 업종보다도 영업력 브랜드 보다는 입지가 중요한 업종이기 때문입니다. 그래서 편의점으로 분석을 하고, 편의점이 잘되는 자리라면 입지가 좋은 곳이라는 것입니다. 그리고 투자자 입장에서도 가장 안전한것 같습니다. 이것은 대표님 의견이 아니라 저의 의견입니다. 편의점은 상가가 유지되기 위한 최소 단위인 500세대에서도 살아남는 업종입니다. 500세대 상권에는 부동산, 미용실, 세탁소, 편의점처럼 1인 점포만이 살아남습니다. 다른 업종들은 인건비를 이기지 못해서 들어올 수가 없다고 합니다. 그래서 저도 편의점 투자가 가장 이상적이라고 봅니다. 안전한 것..
일반 주거지역에서의 편의점 투자. 어디가 좋을까? 이번에는 개발 밀집도가 낮은 지역의 원룸촌에서의 편의점 투자에 대해서 알아보려 합니다. 고밀도 개발 지역은 준주거지역이나 상업지역을 말합니다. 이 곳에는 고시원이나 오피스텔들이 들어오기 때문에 단위면적당 거주 인구가 많아서 편의점 같은 것이 들어왔을 때에 매출이 잘 나올 수 있습니다. 하지만 1종 또는 2종 일반주거지역은 아파트가 아니고서는 원룸이 들어오기 때문에 50평 정도 땅에 10-19가구가 한계입니다. 그래서 상대적으로 유효수요가 적어서 매출도 낮게 나옵니다. 이런 곳에서는 주동선이 매우 중요하게 됩니다. 이번에는 안산의 편의점 두 곳의 매출을 보면서 입지 분석을 해보겠습니다. 1번은 안산 사동의 편의점, 2번은 안산 송호동의 편의점입니다. 둘 중 어디가 좋아보이시나요? 우선 유효수요가 2번이 훨..
대로변 편의점 vs 골목 편의점 , 유효수요와 주동선(feat. 낙성대) 이번에도 김종률 대표님의 책을 참고하여 상권을 분석해보려 합니다. 낙성대는 서울대에서 가까워서 많은 원룸들이 있습니다. 원룸, 자취가 많은 곳은 편의점 장사가 잘된다고 합니다. 일반적으로 아파트, 그중에서도 대형 평수가 많은 곳은 편의점 매출이 낮고, 오피스텔, 원룸과 같이 젊은 인구들이 많이 거주하는 곳은 편의점 매출이 높습니다. 그렇다면 낙성대 북쪽의 거주지에서 일 매출이 가장 높은 곳은 어디일까요? 대로변 vs 골목길 , 여러분의 선택은? 우선 정다부터 공개하자면, 골목길 편의점이 매출이 높습니다. 그렇다면 이 중에서도 가장 일 매출이 높은 편의점을 찾아보겠습니다. 역시 주동선과 유효수요로 후보지를 찾아봅니다. 역을 중심으로 배후 수요 지역을 세 군데로 나누어 보았습니다. 우선 C는 면적이 가장 좁..
아주 작은 행동, 스몰 스텝에서 내 인생의 변화가 시작된다. (feat. 아주 작은 반복의 힘) 이번에도 자기 계발 서적 하나를 읽었습니다. 이전에 읽은 책들과 비슷합니다. 아주 작은 습관의 힘과도 매우 비슷한 책입니다. dr-feelsogood.tistory.com/109?category=857385 [아주 작은 습관의 힘] 습관을 바꾸려면 먼저 정체성을 바꿔라 앞서 습관의 힘 책에 관한 세 편의 글을 썼었다. 습관의 힘 책을 읽으면서 아쉬웠던 점은 습관을 바꾸고 싶은 동기 부여에 대해서 제대로 안나와있었다는 것이다. 나 같은 경우는 최근에 경제적 dr-feelsogood.tistory.com 두 책 모두 습관을 형성하기 위해서는 아주 작은 행동부터 시작하면 된다고 합니다. 예를 들어, 운동하는 습관을 만들고 싶다면 그냥 운동복을 입어보는 것으로 시작하라고 합니다. 책을 읽는 습관을 만들려고 하면..
아메바 지도 그리기로 상권분석 , 사거리 vs 이면도로 대한민국 상가 투자지도의 내용을 바탕으로 상권 분석을 해보고 있습니다. 이번에는 아메바 지도를 이용해 유효수요의 범위를 예측해서 상권 분석을 하는 법을 해보겠습니다. 유효수요와 주동선을 이용한 입지 분석은 앞의 글을 참고해주세요 ^^ 2020/11/21 - [진지한 남편의 talk talk talk/부동산 경매] - 내방역 상가 최고의 입지를 찾아보자. (feat. 대한민국 상가 투자지도) 내방역 상가 최고의 입지를 찾아보자. (feat. 대한민국 상가 투자지도) 오늘은 유효수요와 주동선으로 상가 입지 보는 법을 다시 연습해 보겠습니다. 스스로 연습을 해보았지만 정답지가 없다 보니, 맞는지 틀리는지를 알 수가 없었습니다. 그래서 이번에는 정답지 dr-feelsogood.tistory.com 아메바 지도는..
내방역 상가 최고의 입지를 찾아보자. (feat. 대한민국 상가 투자지도) 오늘은 유효수요와 주동선으로 상가 입지 보는 법을 다시 연습해 보겠습니다. 스스로 연습을 해보았지만 정답지가 없다 보니, 맞는지 틀리는지를 알 수가 없었습니다. 그래서 이번에는 정답지를 가지고 한 번 알아보려 합니다. 제가 제일 좋아하는 상가투자 전문가는 김종률 보보스 대표님입니다. 그분의 수업도 들었고 상가 / 토지 책을 모두 샀습니다. 그리고 이번에 신간이 나와서 또 한 번 구매했습니다. 김종률 대표님의 가장 큰 장점은, 감으로 상가 입지를 분석하지 않고 숫자와 데이터로 한다는 것입니다. 오랫동안 임차인이 바뀌지 않은 상가는 좋은 상가? 대로변 상가는 좋은 상가? 아파트 입구가 아닌 사람들이 많이 다니는 샛길에 있는 상가는 좋은 상가? 이런 것들은 매 케이스마다 달라서 일반적인 원칙으로 적용할 수는 ..
채권을 대신할 수 있는 주식이 있을 까요? (feat. 소비재 ETF, consumer staples ETF, XLP) 저는 김단테 님의 영상을 즐겨 봅니다. 투자에 있어서는 저의 개인 과외 선생님 같습니다. 제가 전혀 생각지도 못했던 것들을 알려주시니, 그걸 보고 다시 찾아보면서 배워나갑니다. 제가 하는 올웨더도 김단테 님의 영상을 보고 시작한 것입니다. 이번에도 김단테 님이 올리신 영상을 보고 글을 쓰게 되었습니다. www.youtube.com/watch?v=bRa48q7XTR0 위 영상을 보면 브릿지워터가 공시한 자산 현황에서 변화한 부분에 초점을 맞춰서 이야기를 하고 있습니다. 마지막에 공개한 자산현황에서 (2020.09.30) consumer staples ETF가 굉장히 많이 증가한 것을 볼 수 있습니다. Consumer staples는 무엇일까요? 한국말로 번역하면 필수 소비재입니다. 소비재는 크게 필수소비재..
화이자(pfizer)의 코로나 바이러스 백신의 장단점 (feat. 레이달리오의 브릿지워터) 브릿지워터는 레이달리오라는 세계 최대 해지펀드 운영자의 회사입니다. 왜 해지펀드 회사에서 코로나 바이러스 백신에 대해서 이야기할까요? 전 세계 경제는 COVID-19 pandemic으로 인해서 최악의 상황을 겪고 있기 때문입니다. 그래서 모든 경제 전문가들에게 COVID 19 vaccine은 너무도 중요한 문제입니다. 그래서 브릿지워터에도 의사 출신 직원들이 있고, 이들은 COVID 19 상황에 대해서 예의 주시하며 대응 전략을 세우고 있습니다. www.youtube.com/watch?v=zkjBmFhS-ow 출처 Youtube Bridgewater 공식계정 위 동영상은 Richard Faleknrath, Kiran Rao, MD, Jim Haskel senior porforlio manger가 출연하여..
레이어드 홈, 이제 우리 집이 슬세권으로 확장된다. (feat. 트렌드 코리아 2021) 최근에 코로나 바이러스가 몰고 온 대변혁을 다루는 책들이 많습니다. 그중에서 트렌드 코리아는 지속적으로 다가오는 해이 트렌드를 예측하는 책을 내고 있습니다. 이번에 나온 2021년 판에 흥미로운 이야기들이 많습니다. 그중에서도 저는 집에 관한 이야기를 하고 싶습니다. #2 Omni Layered home 너무나 당연하게 여겨지던 정형적이고 고정된 공간, 집이 변화의 진앙지가 되고 있다. 사실 '집과 동네'는 지난 10여 년간 꾸준히 영향력이 커지고 있는 트렌드였다. 그러다가 2020년 코로나 사태로 전 국민이 오랜 시간 집에 머무르면서 집에 대한 관심이 폭발적으로 늘었다. 그 결과 마치 여러 벌의 옷을 겹쳐 입어 멋을 부리는 '레이어드 룩' 패션이나, 이미지 프로그램 '포토샵'에서 이미지의 층을 의미하는..
안산시 단원구 초지동 고잔역 주변의 상가는 어떨까요? 상권이 아니라 동선으로 분석하기 이번에는 안산시로 떠나보겠습니다. 경매 물건을 보면서 나름대로 분석을 하고 있습니다. 개인 기록 및 공부용입니다. ^^ 물건 분석은 언제나 지도부터 시작합니다. 로드뷰는 마지막에 봐야 합니다. 겉은 번지르르해도 실상은 공실만 나는 상가가 수두룩 하니까요. 지도를 보니 고잔역 근처입니다. 고잔역 바로 옆은 아니고 약 1.2KM 떨어져 있으니 역세권 상가라고 하기에는 조금 애매합니다. 주거지에 위치하고 있으니 근린상가임은 확실합니다. 우선 주변 아파트가 많으니 배후 수요는 풍부해 보입니다. 그런데 또하나 빠트리면 안 되는 것이 바로 지적 편집도입니다. 지적 편집도를 확인하니 우리가 제일 좋아하는 빨간 땅입니다. 바로 상업용지이죠. 상업용지는 주거용지에 비해서 건폐율,용적률이 높습니다. 그래서 같은 땅에도 건..
다중생활시설이 뭐죠? 고시원업의 건축기준 (feat. 건축물의 종류) 경매지를 보다 보면 다중 생활시설이라고 되어있는 것들이 있습니다. 다중 생활시설이란 건축법 시행령에 따른 (출처 2017. 2. 3 개정, 용도별 건축물의 종류) 용도별 건축물의 종류에서 29개 중 '제 2 종 근린생활시설'에 해당하는 것입니다. 4. 제2종 근린생활시설 가. 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오 물감 상실, 비디오물 소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 나. 종교집회장[교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(祭室), 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다]으로서 같은 건축물에 해당 용 도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 ..
고시원 투자 시 예상 수익률과 위반건축물에 따른 강제이행금 고시원은 상당히 매력적인 투자일 수 있습니다. 고시원은 제2종 근린생활시설로 들어가고 상업시설이기 때문에 다가구와 달리 용적률 제한이 덜합니다. 다가구는 3층이 한계입니다. 1층에 주차장을 하면 4층까지 올릴 수 있지만 얼마 안 됩니다. 그리고 다가구는 취사가 가능하기 때문에 소방시설을 갖춰야 하고, 주차용지도 더 많이 써야 합니다. 결국 건축비가 올라가는 것이죠. 서울시 다가구 주차 대수를 보면 (지방자치단체마다 조례가 다릅니다. 서울이 가장 까다롭습니다) 전용면적 30제곱미터 이하 0.5대 전용면적 30제곱미터 초과 60제곱미터 이하 0.8대 전용면적 60제곱미터 초과 1대 입니다. 그런데 고시원은 다릅니다. 고시원은 상업용지에 건축을 한다면 용적률은 350%까지도 받을 수 있습니다. 취사시설이 원칙..

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